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每平方米跌一万，2017年环京最悲催城市廊坊
北京寒冷的冬天，廊坊早就感受到了。潮白河，是北京与河北的分界线，划分出了两个不同世界，一边是北京通州，一边是河北廊坊。在这条分界线上，形成一道魔幻现实主义风景，白天去东三环上班，晚上回廊坊睡觉，“睡城”因此得名。廊坊，一度成为“北漂”们的精神寄托。购房者队伍里混入大量投机客，环京楼市从夏到冬的典型变化，几乎都能从廊坊找到线索。
图1 2017年二手房价格同比跌幅最大的十个城市
如图1，中国房地产业协会统计了293个城市2017年二手房价格跌幅，其中廊坊排名第二。
国家级高新区是房地产的虎皮
环京楼市看廊坊，廊坊楼市看燕郊。
燕郊，北京城区往东约30公里，隶属廊坊市下属三河市，自古以来是京东重镇，堪称天子脚下、御驾行宫。廊坊作为京津冀自发形成的卫星城，绝大多数时候上头条都是因为房价疯涨。
1999年，燕郊被批准为省级高新技术产业开发区；2010年，升格为国家级高新技术区。
开发区的名头，让房地产投资有了名号，燕郊最早吸引了投资客的目光。
2002年当地才出现第一个真正的地产项目，当年仅有两个项目前往北京房展会宣传，房价大约在1200元到1500元/平方米。买房送户口，吸引了一大批“北漂”安家。燕郊因此从2002年不足3万人，膨胀到2016年120万人以上，成为环京周边最大城乡接合部之一，几乎可以撤镇设市了。
廊坊成为最大受益者。2015年3月，当地房价均价突破10000元/平方米关口，2016年3月最高达到20000元/平方米，2017年4月个别楼盘触及40000元/平方米，达到2017年全年高点。
狂欢正酣，廊坊楼市遭遇政策狙击
2017年3月，当地政府出台限购政策，对非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；6月，隶属廊坊的三河市补刀，非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社保缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。
政策加码、房贷收紧、环京限购，三重压力之下，京津冀投机客无处可逃，廊坊楼市坠入冰窟。
2017年12月25日，中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心发布《中国住房市场发展月度分析报告》，截至2017年11月，以廊坊（燕郊）为代表，从4月最高点到12月累计下跌36.9%，跌幅居全国之首。房价中位数由4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米，一大批投机客被套牢。
目前，京津冀的重心是雄安、通州和北京主城区，廊坊又进入“洼地”，建设规划问题根本不是由北京、河北能定的。
图2 2017年廊坊房价走势图
环京区域成交量冰封。2017年11月，固安、香河、燕郊三地合计成交不到400套商品住宅，相比3月三地合计6800套以上的成交量，跌幅超过90%。
我爱我家数据显示，固安新建商品住宅销售均价自2017年5月持续下跌，已从最高点1.5万元/平方米降到8000元/平方米，累积降幅42.4%。2017年5月到8月，燕郊主城区商品住宅三个月从2000多套直线下降到不足400套，截至11月底商品住宅销售量为79套，环比下降54.3%。2018年3月，廊坊均价15997元/平方米，环比略有回暖；而最高的时候是2017年4月，冲到2.2万元/平方米。
2018年1月4日到5日，《财经》新媒体记者对河北固安、涿州、燕郊等地房地产价格进行独家调查，三地房价大幅下跌，固安从最高每平方米3万元下降到1.6万元，除一些二手房正在抛售外，几乎无新房可售。
涿州尽管没有限购，价格降幅依然达到10%左右；燕郊房价腰斩，从最高每平方米4万元跌至2.2万元，有的甚至跌到1.25万元。
土地有价无市，接盘侠在哪里
和房价以及成交量一同冻结的，还有土地市场，环京土地成交全面下行。北京、雄安、环京成为楼市调控的重中之重。
2017年11月，廊坊土地新增供应21宗，环比下降28%；成交19宗，环比下降63%；成交金额9.4亿元，环比下降73%。
商办用地仅成交1宗，位于固安县。商办用地成交0.34亿元，成交楼面均价1973元/㎡，环比上涨仅2%。
保定在2017年11月推出住宅用地16宗，自9月以来持续走低，11月环比下降51%，同比下降50%；仅成交4宗，环比下降89%，同比下降87%。成交平均溢价率一直维持低位，11月仅为0.15%。商办用地7月出现零成交，11月再次出现零成交。
跪下来，祈祷吧。
2017年11月，张家口住宅土地新增供应12宗，规划建筑面积29万㎡，环比下降67%，同比下降82%；成交6宗，规划建筑面积9万㎡，环比下降90%，同比下降91%。住宅用地成交金额0.9亿元，环比下降85%，同比下降95%。
冬天，就看出来北京周边的工业基础薄弱了。北京工业企业外迁，廊坊和周边的工业园区几乎没有吸引力，它们的配套设施几乎为零，商场、医院大多空白。更不用说北京庞大的文化创意产业，离开了北京，失去了特有的氛围和土壤，根本无法生存。
一刀切到脚跟，比腰斩还可怕。
不光廊坊、燕郊和保定，“宇宙中心”北京的成交量也大幅萎缩。根据住建委成交数据，2017年北京一手居住类产品共销售42428套，比2016年锐减81164套，成交金额为2179.89亿元，比2016年成交下降了47%。
和廊坊不同的是，北京门槛越来越高，人口终于下降了。2018年1月19日，北京统计局公布的数据，截至2017年年末，北京市常住人口2170.7万人，比上年末减少2.2万人，下降0.1%。
廊坊有什么？易居中国CEO丁祖昱给出过一个数字，廊坊只有20%的住房自住率。与其类似的还有中山和惠州，这两个城市的本地购房者比例也只有20%到24%。政策限制、不自住、经济基础不好，无怪乎房价跌成这个“鬼样子”。
暴涨暴跌之后，廊坊和环京变成围城，外面的刚需客买不起，里面的投机客出不去。
暂时谢幕，准备下一轮。