Local EPUB Text
土地投资三大新方向
2017年新年楼市清冷。中原地产研究中心统计数据显示，1月份全国主要的30大城市新建住宅签约13.3万套，1418万平方米，同比下降27.3%，环比下降37%。
2017年新年楼市冷清，房地产崩溃论再起，崩溃并不可能。中国房地产市场不是崩溃，而是分化，房地产市场总体稳定。由于土地出让减少，库存量下降，核心城市依然是安全垫最厚的地方。
中国土地投资出现三大新的方向，解读两个重要政策，外加分析中国城市圈经济，可以得出明确的结论。
想当农场主，机会来了
2017年2月5日，一号文件《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》出台，1万多字的文件概括成一句话，就是农业供给侧改革。农产品不能重量不重质，像养猪一样养人的时代过去了，不仅要吃得饱，更要吃得好。
2017年初，国务院印发了《全国国土规划纲要（2016—2030年）》（以下称《纲要》），这是我国首份国土空间开发与保护的战略性、综合性、基础性规划，提出闲置宅基地利用和允许村庄整理节约的土地，用于乡村休闲、旅游等新产新业态。土地使用权流转隐约可见。
农业有“三区” “三园”，包括粮食生产功能区、重要农产品生产保护区、特色农产品优势区，现代农业产业园、科技园、创业园。
改革农村土地产权制度，才能让金融、财税、人才等向农村倾斜。要促进农业产业化、人才进农业，土地使用权流转是必要的前提。
否则，这里刚建了一个农业产业园，明天就重新分地，农民因为租金提高打官司要回土地，那谁还敢去农村？现代农业会被小农经济打得落花流水。
三大城市群依然是投资最安全的地方
三大城市群的地位不可撼动，从自然资源、人才、经济基础、国际竞争力等方面来看，三大城市群始终是中国重镇。投资最安全的地方是三大城市群，现在不会变，未来一百年也不会变。
《纲要》提出，要将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群。中国可以与欧美日等发达国家竞争的城市群，在可见的将来就只有这三大城市群。其他的城市群，目前的目标还是追赶这三大城市群。
除了三大城市群之外，稍微安全一点的地方就是新中部、西部地区城市群中的核心城市——成都、重庆主城区。
不准城镇面积疯狂扩张
有两件事值得关注，土地使用会节约再节约，不然就谈不上山清水秀、土地保护。《纲要》提出，到2030年，国土开发强度不超过4.62%，城镇空间控制在11.67万平方千米以内；土地使用“以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移”。
城镇空间控制很严格，以11.67万平方千米计，除以228个地级以上城市，其他小城镇不计在内，每个城市只有511平方千米左右。所以未来的城镇空间是以土地改造升级为主，不会进行大规模的新区开发。
城市像北京似的“摊大饼”，一环一环往外推是难上加难，大城市与卫星城形成大都市圈，各个城市之间形成城市星系，各有各的道儿。
大城市城区人口控制的政策不会变，再嚷嚷也没有用
2017年1月5日，在“京津冀协同发展调研行”座谈会上，时任北京市市长蔡奇称，推进京津冀协同发展为北京疏解非首都功能提供契机，应从服从重大国家战略和实现首都城市可持续发展的高度把握，争取到2020年将北京市常住人口控制在2300万以内。上海提出2020年人口不超过2500万人的控制目标，广州提出适度控制人口规模。这些城市最多再纳入几十万人口就到顶了，只有所谓的“高峰人才”才能进入京沪。
大城市只要自己需要的人，但资源聚集在大城市。想要实现人生“小目标”的人，得依附于大都市圈；被迫离开主城区的就业者，最好待在周边的卫星城里。
从2014年房价上涨开始，卫星城的价格就让人刮目相看，如果不是人为控制，廊坊、嘉兴这些卫星城的房价会更让人看不懂。