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5.1 房产让财富保值增值
未知
5.1 房产让财富保值增值
从来没有一件事，像买房这样紧紧牵动着国人的心。
很多人在相亲时，比较关心房产问题；在网上，关于房价的话题，总能引发热烈的讨论，每隔一段时间，“房价要暴涨”“房价快暴跌”就会成为热帖。
为什么房子这么牵动国人的心？因为它关系到人生大事。
第一件事是身份。房子与土地，不仅是普通的商品，还寄托着很多人的安全感，也代表身份地位，成为很多人追求的目标。
在如今的婚姻关系中，这样的因素更是被放大。人们开玩笑说，丈母娘是推动房价上涨的重要动力。
第二件事是居住。房子是用来住的。房子越好，人住得就越舒服。追求更好的生活条件，是每个人的天性。
各种因素夹杂在一起，让买房变成了一件特别复杂的事。有人说，如果你想得罪某个朋友，最好的方式就是和他讨论买房或中医。这两个话题，很容易产生极端观点，甚至让人反目成仇。
不过，不论你现在经济状态怎样，只要你有买房的刚性需求都要认真考虑买房，并提前做好准备。看清房价背后的财富逻辑，跟紧时代趋势，抓住机会，这是普通人一生中最重要的财务决策。
最近，朋友聊到她过去的经历。2000年，她在外企工作，单位帮忙集资买房，交8万元就能买下一套北京三环某处的一居室。她分析一番后入手了一套房子。
她有一位同事，人很聪明，精打细算，为了获得更多的利息，把存款在很多银行之间来回倒腾，对各种商家优惠活动了如指掌。这位同事尽管能拿得出8万元，却非常犹豫。
第一，这笔钱在当时并不算小钱，更何况对精明的她来说，一次性拿出来肯定舍不得；第二，当时这个房子的房产证怎么办，还没有定数。纠结再三，这位同事最后没有买房。
现在，她依然没有买房，和父母住在一起，仍然来回把钱在各种平台之间转来转去。当年那套8万元的房子，如今至少价值300万元。
一套房子，不仅总价高，还涉及贷款，如果买得好，就会让家庭财务状态上一个台阶；如果没选对，或者一直不买房，不论你怎么省吃俭用，最后的财务状态也不一定乐观。
5.1.1 发现房地产发展的规律
根据学者的研究，房价的走势主要由“三驾马车”共同驱动——经济增长、城市化、货币超发。
1.经济增长：人均收入水平大幅提高，改善居住条件
当经济处在向上通道时，人均收入水平大幅提高，人们在居住条件上愿意花的钱越来越多，一方面有改善居住条件的意愿；另一方面有能力改善居住条件，因此经济增长就会推动房价上涨。
与此同时，房子不仅是居住场所，还承载着很多公共资源。比如，医疗、教育、商业等这些资源，或多或少都与房子有关联。随着经济的发展，“资源品”的价格一路上涨，房子这一承载物的价格也水涨船高。
很多人以为，房价飙涨是一个独特的中国现象。实际上，并非如此，在经济快速增长的过程中，许多国家和地区都经历过房价快速上涨，发达国家和发展中国家都不例外。
从第二次世界大战结束到2016年，这70多年里，14个发达国家的房价平均年增长率为6.6%。这个速度非常快，直接导致房价累计上涨超过90倍，即使扣除通货膨胀因素之后，上涨幅度也有4倍多。
2.城市化：大多数人都想去的地方，僧多粥少
工业革命以后，城市发展越来越快。因为城市选择机会多，生活条件舒适，所以各国都先后经历了城市化浪潮。
由于历史原因，中国的城市化进程开始得比较晚。1990年以前，大多数中国人居住在农村。随着现代工业的发展，以及经济的腾飞，城市化不断加快，越来越多的人从小村来到小镇，从小镇来到小县城，从小县城来到大城市。
大多数人想去城市，在城市里拥有属于自己的房子，但城市空间有限，因此房价就一路飞奔。
你可能会想：“城市周边有很多土地，为什么不增加土地供应量，多盖一些房子，这样房价不就下来了吗？”
这种想法看上去有道理，实际上不符合逻辑。城市的资源，往往集中在核心区域，人们的生活半径不可能离这个区域太远。对大多数人来说，单程上班路上花费时间超过一个半小时，几乎就是通勤极限。
商业越发达的地方，人们越追求效率，毕竟“效率就是金钱”，而资金、信息资源集中度及人口密度越高，则效率越高。因此，在发达城市，资源的集中度很高，核心区域的人口密度，往往是非核心区域的几倍，甚至数十倍。
比如，北京的金融公司集中在金融街，IT产业集中在中关村；上海的金融公司扎堆陆家嘴，高科技公司主要在张江科技园；深圳的金融公司大多在福田，互联网公司一般在南山科技园附近。这些地方，往往是房价最高的地段。
因此，决定房价的不是土地，而是位置。我们可以增加土地供应量，但无法凭空增加好位置。增加的土地往往在城市边缘，“远水解不了近渴”。随着经济的发展，城市中心的房价依然会不断走高。
一个城市的地理区域很大，但一个城市的“好地段”并不多。因此，英国地产大亨哈罗德·萨缪尔爵士曾说，房产投资最重要的三件事，分别是地段！地段！！地段！！！李嘉诚也说过类似的话。
根据国家统计局的数据：2019年，中国的城镇化率突破60%，与发达国家城市化率相比，依然有很大的空间。
3.货币超发：房产用来保值
货币超发是指货币总量增长超过GDP的增长。在全球范围内，货币超发都是普遍存在的现象。
比如，某个小岛，财富总值是1万条鱼，上一年货币总量是1万元，1元就能买一条鱼。
如今，整个岛屿的财富总值增长为1.1万条鱼，但货币总量变成了1.2万元。在这种情况下，1元钱就只能买0.92条鱼。
这只是一个粗糙的类比，但揭示出一个道理——货币超发以后，单位货币的购买力下降，钱贬值了。
在货币超发的情况下，如果你不持有增值保值的资产，而是留着现金，虽然看上去现金总价没有变，但通货膨胀导致你的财富“缩水”了。
从全球来看，大都市圈的房地产，确实是少数几项能跑赢“印钞机”的资产。
我们来看几组数据：
● 在美国，1975—2017年，洛杉矶—长滩—格伦代尔分区房价年均增长率为6.6%，跑赢同期6.4%的M2增速。
● 在英国，1995年1月至2018年3月，大伦敦及周边地区房价上涨4～5倍，明显分别高于该时期英国名义GDP和M2余额增幅的1.6、3.5倍。
● 在日本，1975—1991年六个核心城市地价年均增长率为11.2%，其他城市地价年均增长率为6.4%，同期M2年均增长率约9%。
需要注意的是，1975年以后，这些发达国家基本完成了城市化，房价增长主要来自经济增长和货币超发。
5.1.2 中国房产的未来
经过分析，我们发现，中国房价过去的上涨并不是一个独特故事，而是符合全球发展的普遍规律。韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非等，随着经济的增长，房价也快速上涨，幅度不比中国小，速度不比中国慢。
那么，当前中国的房价到底到了什么阶段呢？接下来，中国房价将怎么走呢？
我们来看刚才提到的“三驾马车”：
第一，经济增长：中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，相比过去，增长速度会变慢，但大概率会保持每年6%的增速。
第二，城市化：城市化进入新阶段，空间依然很大。不过，与过去人们从农村来到城市不同，越来越多的人向大城市迁徙。
第三，货币超发：从发达国家的经验来看，M2增速超过GDP增速是长期现象。
如果用一句话来概括，中国房地产市场正从“黄金时代”走向“白银时代”。
即使在城市化接近完成的发达国家，房价增速仍然在6%以上，按照三成首付来计算，买房的年化收益率仍然能超过14%。与这些国家相比，中国城市的总体发展远远没有遇到“天花板”。
在这种情况下，你尤其需要关注的是不同区域的房价分化。这一趋势，已经慢慢显现出来，只是大多数人还没有注意到。
根据徐远教授的研究，2013年以前，大、中、小城市都有人口流入，而2013年以后，只有大城市还有稍微明显的人口流入。
人口流动的背后意味着就业机会、经济增长的模式已经发生变化。大城市的前景值得长期看好。
过去10年，中国三四线城市，迎来了一波“棚改”。棚改就是将旧房子拆了，然后建新房子，拆迁户获得赔偿。
我家在江西上饶，一个四线城市，有人刚知道房子要被拆迁以后，就不工作了，整天打牌。
拆迁户拿到赔偿款，没有特别好的投资渠道，就开始买新房，因此，这些城市的房价被推着不断走高。
我在老家给父母买的改善型住房。2017年10月买的房子，均价每平方米为3800元，一年半以后，单价涨到了将近8000元。
虽然价格涨了，但我清楚地知道：这种上涨并不是健康的增长。
三四线城市，人口长期流出，平时大街上冷冷清清，只有到春节时才会热闹。当地缺少大公司、大产业，人们的收入水平没有太多变化。与此同时，房地产商不断盖房，大量的楼房都空置着。
任何商品的价格，短期会因投机需求带来波动，但长期必然遵循“供求关系”。三四线城市的房价虽然短期有一波上涨，但长远来看，已经没有多少空间了。
2019年，全国棚改计划规模为285万套。这一数字，远远低于2018年的实际开工量626万套，说是“腰斩”也不为过。曾经轰轰烈烈的棚改大潮，正在走向拐点。
未来，在三四线城市买房的唯一考虑，就是居住需求。为了让家里过更好的生活，可以买房子、换房子；但如果为了投资，就要谨慎了。
在买房前，你如果多问问中介，就会知道这些城市的二手房交易非常冷清。在网站上，很多没装修的二手房挂着，但半年甚至一年都没有卖掉。价格涨了，但房子卖不出去，说明高价只是“虚火”。
千万要记住，买房不等于挣钱。如果我们把眼光放远一些，看看美国、日本这些国家的经验，很多城市的房产价格长期没有增长，甚至变得无人问津。
在底特律，这座曾经的汽车之城，因为汽车产业衰退，很多人离开，许多房子都被抛弃。在日本，许多人去世以后，他们的房子，甚至连孩子都不想继承。继承不仅可能要缴纳一大笔税，而且房子每年的持有成本也很高。
这些发达国家的状况，值得我们借鉴与学习。目前，中国不同区域的房价已开始大分化，我们该到哪里买房呢？在接下来的章节中，我们来解答这个问题。