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5.2 选对城市，就是选对未来
未知
5.2 选对城市，就是选对未来
在一个城市买房，相当于买了这座城市的“股票”。城市发展得越快、前景越好，“股票”的价格也随着增长。
买股票要考虑企业的“基本面”，买房同样如此。一个城市的基本面，决定了房价的长期走势。衡量房价的“基本面”，可以从六大指标入手。
5.2.1 选城市的“六大指标”
1.城市规模及增长速度
一个城市的规模，代表了它吸取资源的能力和城市管理水平。城市规模一般用GDP总量来衡量。
每个城市的GDP总量可以通过国家统计局公布的数据来进行了解。
很多人会问：“大城市人口密集，生活压力大，以后是不是人口会流出呢？”
我们先来看看国外的规律，不论是美国还是日本，在城市化中后期，人口持续向大都市聚集。
美国城市化率在1910年达51.2%，1940年达56.5%、与中国当前状态比较接近，1970年达73.6%，2010年达80.7%。
1940年以后，人口超过100万的美国城市，人口数量持续增加。
日本同样如此，还出现了“强者愈强”的状态：东京圈不断吸纳大阪圈、名古屋圈的资源与人口。
1973年，东京圈、大阪圈、名古屋圈GDP占日本全国比重分别为29.1%、16.9%、9.4%；人口分别为2607万人、1636万人、918万人，占比分别为23.9%、15%、8.4%。
接下来，由于东京圈收入高且经济持续增长，东京圈人口继续保持净流入状态，名古屋圈人口略有流入，大阪圈人口基本处于净流出状态。
到2016年，东京圈、大阪圈、名古屋圈经济份额分别为32.3%、13.9%、9.9%，分别比1973年变化3.2%、-3.1%、0.5%；人口分别为3629万人、1831万人、1134万人，占比分别为28.6%、14.4%、8.9%，分别较1973年变化4.7%、-0.6%、0.5%。
大城市有种种毛病，但大城市汇聚了政治、经济、文化、教育、医疗等资源，工作机会多，服务水平高，生活更方便，因此人们在权衡一番以后，综合考虑，还是源源不断地跑向大城市。
上海交通大学陆铭教授长期研究城市化。他判断，中国一线城市的人口远远没有到“天花板”，人口超过100万人的城市也远远没有到饱和程度。
很多人反对大城市扩大规模，希望能够发展中小城市。这种想法，出发点很好，认为每个省份应该差不多。但是，追求不同省份GDP总量均衡没有意义，不符合规律，只会浪费资源。
正确的做法是追求人均GDP的均衡。沿海发达城市，工业和服务业有聚焦效应，人多些也没关系。偏远地区，如果以农业和旅游业为主，最好的发展办法是提升人均GDP，而不是强留人。
发展的理想结果是各个省份的人均GDP差不多，这样就实现了公平。因为不论你生活在沿海地区，还是生活在西部地区，生活的幸福感都会差不多。
如果你考虑房产，越大的城市，房价就越有增长空间，已经是一个各国验证过的普遍规律。
2.人口流入
不论人们嘴上说什么，牵涉到自身利益时，人们都会慎重选择。越多人去的城市，说明它的吸引力越大。人越多，对房产的需求就越旺盛。
评估城市的人口流入，非常简单，直接看数据。
10城常住人口变动（2012—2017） 单位：万人
从2012年到2017年，中国新增人口数的一半增加在了28个城市里。
在这28个城市中，10个最突出。深圳、广州、天津、重庆、北京、郑州、武汉、长沙、成都、杭州，过去5年人口增长超过60万人。
3.人均收入
一个城市的人均收入很重要。它既影响人们对居住的需求，同时也是决定购买力的关键因素。
衡量收入水平，可以有多个指标：人均储蓄总额代表财富的存量；人均每年可支配收入代表居民每年有多少钱可用于消费投资。
从下图中，可以看到各个城市居民的收入情况。北上广深等一线城市以及长三角地区的城市表现尤为突出。
2018年主要城市居民收入排行榜
4.财政收入
财政收入这个指标，值得我们认真了解。很多城市的财政数据一般很靠谱。真正经济好的城市，财政状况都不错。
只有财政收入好，才有更多钱用来做基础设施建设，搞教育、搞医疗，培育新兴产业，吸引优秀人才。
5.上市公司数量
很少有人关注上市公司数量这个指标，但其实它很重要。这个指标有多个优点：
● 相比GDP和财政收入，上市公司数量更能反映区域真正的经济活力。
● 上市公司不仅创造极少数富豪，更创造大量“高薪人群”，这些人群是购房主力。
● 上市公司多的地区，法制、政策等各种环境更友好，对人才更有吸引力。
以下是截至2018年5月，Wind的数据：
上面数据体现的是上市公司总市值，还可以从上市公司数量来看：
● 拥有上市公司最多的省份为广东，截至2018年5月，该省上市公司达577家，占全国的16.42%，位居全国首位。
● 紧随广东之后的是浙江。截至2020年5月3日，该省上市公司数量达421家，占全国的11.98%。
珠三角地区、长三角地区、北京是中国上市公司最集中的地方。珠三角地区不仅上市公司总量有优势，而且经济集中度比较高。珠三角地区以深圳、广州为核心，长三角地区有上海、浙江、江苏三足鼎立。
6.土地供应
以上5个因素，都是从影响房地产需求的角度出发。另外，还有一个因素，决定着房地产的供给——土地供应，土地供应量和房价存在着反向关系。
了解一个城市的土地供应情况，可以看它的土地出让金收入，土地出让金收入越高，说明卖地越多，未来市场上的供应量也会越多，会反向抑制房价的增长。
根据中国指数研究院的统计，2018年，我国7个城市的土地出让金突破千亿元。其中，杭州收金为2442.9亿元高居榜首，上海收金为1908.8亿元位列第二。
看到下面数据，你可能会好奇：“为什么深圳排在这么后面？”
2018年主要城市土地出让金TOP20 （仅包含市本级数据）
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
这有两个原因：第一原因是，与北京、上海、广州相比，深圳的面积本来就小，可建设用地没那么多。
北京面积约为16800平方千米；上海面积约为6340平方千米；广州面积约为7434平方千米；深圳面积约为1996平方千米。
如果以深圳面积作为基数，北京相当于8.5个深圳，上海相当于3个深圳，广州相当于3.5个深圳。
第二个原因是，深圳市民营经济发达，拥有华为、腾讯、万科等各行业龙头企业，财政收入主要靠税收，对“土地财政”的依赖性不高。
5.2.2 极具增长潜力的十大城市
经过以上分析，相信你对各个城市的“基本面”有了清晰的了解。
如果你是来自普通家庭的年轻人，不甘于上一代的处境，想要人生升级，第一套房就是最重要的财务决定。
根据综合判断，建议优先在以下城市购房。请注意，排名有先后：
排在最前面的依然是四个一线城市，但排序和常规有所不同。从经济增长潜力、人口流入量、供地稀缺等角度来衡量，我个人认为深圳是最好的投资选择。
此外，深圳对人才引进特别友好。深圳有一句标语叫作“来了就是深圳人”，外地人落户的条件相当宽松，落户以后就有机会买房。
相比之下，在北京和上海落户难度非常大。上海实行积分落户制度，本科毕业生几乎不可能达标。
在北京，只有少数用人单位有落户指标，从2018年开始试行积分落户制度。首批共有12.4万人申报，公示名单为6019人，通过率只有4.8%。
据媒体报道，通过公示人员以“70后”为主，其中年龄最大的58岁，年龄最小的31岁。在通过者中，华为、BAT等高新技术企业的人员为数众多。比如，100分（含）以上高分段人员中35.8%来自高新技术企业；23.4%获得创新创业奖项；12人获评省部级以上劳动模范。
在京沪以外的城市，已经开始“抢人大战”，敞开大门欢迎你。只要你在当地念大学，毕业后落户很简单。城市管理者意识到人是促进城市发展的核心动力。有人，才有未来。
在这种情况下，在哪里定居，主要看个人选择。我建议，在能力范围内，到规模最大的城市定居，这样对你和下一代最有利。
每个城市代表着一种环境。选择好的环境，会让你的努力事半功倍。不论是资源，还是眼界，越好的城市，能给你提供的更多，而且会激励你奋发向上。
如果你在刚毕业时，搞不清楚哪座城市最适合自己，可以多尝试。
就像硅谷创业教父格雷厄姆所说：
有些人16岁就知道自己一生的目标，但对大多数有雄心的年轻人，领悟到“天生我才必有用”要比“天生我才有嘛用”早一点。他们知道得做点不平凡的事情。只是还没确定是要做一个摇滚明星还是脑外科医生。这也没什么错。只是如果你壮志在胸，就得反复试验找到去哪里生活。你要是在一座城市过得很自在，有找到家的感觉，那么倾听它在诉说什么，也许这就是你的志向所在了。
我的经历就是探索“哪座城市适合自己”的过程。最开始在上海念书，待了四年，这座城市生活得舒服，很现代，但我与它之间，总隔着一层薄膜。
毕业以后，我去北京工作。北京是一座包容的城市，每个人都能找到自己惬意的活法。与此同时，人们满怀野心，焦虑写在脸上。我原以为会一直在北京生活，直到雾霾频繁出现。
2017年4月，我来到深圳。在上大学时，我来过一次深圳，当时的印象已经有点模糊。这一次，我从机场出来，坐出租车经过漫长的深南大道，两边是郁郁葱葱的绿树，突然对这座城市有了亲切感。
我在深圳住得越久，就越喜欢。它气候不错，雾霾少，除了最热的两个月，其他时间温度很宜人。
深圳原来是个小渔村，本地人少，日常接触到的都是来自五湖四海的人，彼此关系很平和。这座城市，生长在珠三角地区，务实气质浓厚，不端不装，开诚布公。
深圳也有缺点，比如教育、医疗在一线城市中相对较弱。我相信，只要有足够多的资源投入，加上时间累积，把这些方面都做好，就是一件水到渠成的事。
每个人情况不同，如果因为某种原因，你已经在小城市定居，自然就会想在这些城市买房。如果是出于居住考虑，没有问题，但如果想买房投资，一定要谨慎。
一二线城市的好房子值得关注，长期增值；三四线城市的房子是消费品，购买之前要仔细考虑清楚。
此外，中国交通发达，如果你想买房投资，不一定非要在本地，选你够得着的高潜力城市，选一套好房子是一个更好的策略。
这一节提到的“六大指标”不仅分析任何城市都管用，还可以进行多个城市的对比研究。