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住房价格的可预测性
未知
住房价格的可预测性
要理清最近住房价格的泡沫，就很有必要反思一下我们预测的高得让人难以置信的住房价格水平。住房市场与股票市场是完全不同的两个市场，因为股票价格更像是一种“随机游走”方式。在股票市场上，价格可能头一天上涨，第二天下跌，走势图上看不出很明显的相关性。但在住房市场，似乎年复一年都是同样的走向。从1997年到2006年，美国的住房价格每年都在上涨。从1991年到2005年的14年中，住房价格的上涨率在大多数年份都以一个基本相似的增长率增长，也就是说，住房价格以一定的增长率连续上涨了14年。
泡沫思维认为这种价格上涨趋势会一直持续下去。在股票市场，这种思维是非常不理性的，因为股票市场的价格趋势根本不可能总保持一致。但很奇怪的是，对住房市场来说，大家似乎都认为价格一直上涨很合理，至少当市场处于繁荣的高点时是这样。回顾一下上一章中的任何一张图，人们会吃惊地发现在最近几十年，要想预测住房市场的走向简直太容易了。
我与卡尔·凯斯于1989年为《美国经济评论》写的一篇文章，论证了住房价格的这种可预测性。那篇文章真正的创新是我们提出了重复出售住房价格指数，它第一次揭示了住房价格真实的运行规律。我的学生艾伦·魏斯想把这个指数实际应用起来，因此我们于1991年创建了凯斯·席勒·魏斯公司，由魏斯主导并推出这种指数。2002年，我们把公司卖给了费哲金融服务公司。这种指数在经过标准普尔公司的深度开发后，现在由标准普尔公司对外发布。
大家在那个时候通常所说的住房价格指数，只是由全国房地产经纪人协会发布的简单的住房价格中间价，而且这个价格指数失真得非常厉害，因为每个月的销售情况汇总后马上就会出现非常大的变化。大型或高质量的房子会集中在某个月卖出，小型或品质较差的房子的销售又会集中在另一个月。因此，把它们集中在一起，看上去就会非常杂乱，跟股票市场价格的表现差不多。当我和凯斯让我们的指数只基于每幢住房价格的变化，并剔除那些噪声时，我们解决了这个混乱的问题，并且发现住房价格在某个时间段的走势极其平稳。
为什么住房价格的预测会如此简单呢？难道人们通常认为的投机价格很难预测的说法错了吗？难道这个价格不应该是（至少是接近）“随机游走”方式？然而，我们的数据分析证实，住房价格确实具有非常高的可预测性。
可是情况怎么会是这样的呢？难道在住房市场繁荣的时候，一个人可以随意买入房产，并在一年或以后出手就能获取高额回报？地产市场赚钱怎么就这么容易呢？
事实上，答案是在过去的繁荣期间，做房地产赚钱确实很容易——只要你了解住房价格形成机制中的几个要素。很显然，由于20世纪90年代公布的住房价格数据相对完善，一些经验丰富的投资人决定在这个正处于繁荣期的市场上赌一把，那些付诸行动而且适时全身而退的人总的来看成功了。要做到适时全身而退实际上也不是什么太难的事。在价格真正开始下跌前，我们已经连续两年给出减速预警。
这个明摆着的赢利机会是引发泡沫的重要原因，它促使泡沫得以持续不断地连续产生。事实上，人们一直认为他们可以通过购买住房赚取巨额财富，因为他们已经年复一年地看到别人这样成功了。
那么为什么又会有如此多的人被泡沫困住？原因是他们忘了一个简单的道理，那就是泡沫在短期内可以托着你前行，但你必须在市场方向出现逆转前全身而退。然而，他们越来越相信繁荣不会有终点，正如我们在下一章将要看到的情况一样。