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第四辑 世风——房产与房价
房产调控有一个系统缺陷——大部分房子的现金流是负的
@ 不明真相的群众：现在中国房产的主要属性是资产。资产的价格波动是人性推动的，任何力量都难以完全控制它。政府固然不喜欢房价涨得太快，但这并不意味着房价不会狂涨；政府更没有任何意愿让房价下跌，但这并不意味着政府真能够阻止房价（万一）下跌。就如股市一样，政府要慢牛，可是市场要么疯牛要么慢熊。政府固然有卖地的需求，可是如果说这推高了房价，肯定是很难成立的，因为显然政府卖地需求强的城市房价不涨，而政府卖地需求弱的城市房价涨得最厉害。
所以政府房地产调控的核心诉求并不是抬高房价，也不是打压房价，而是控制金融风险。从这个角度看，政府的调控角色和行为并不错位。我看过一份银行的不良贷款比例，房地产行业占比非常低。这不能不说调控是非常成功的。当然，买房地产信托的人也赚钱了。
房产调控大概有三种诉求：（1）稳定，不因房价波动引发社会动荡；（2）金融安全，不让房价波动引发金融风险；（3）GDP增长和土地财政。现在，（1）和（2）完全压倒了（3），越到政治高层越是聚焦于（1）。房价如果持续暴涨，（1）的风险提升；如果暴跌，则（1）立即兑现。所以，调控的目标是不暴涨，绝对不能暴跌。这显然是一件有极高难度的事情，有人类社会以来，还没有哪个时期做到资产价格完全按人的意志走。短期内要达到这个目标，最有效的办法是冻结流动性，现在的调控措施都是这个逻辑。
回首过去，在不让房地产市场波动蔓延到金融体系这件事情上，我国的调控非常成功。所以拭目以待，调控最理想的结果是稳住房价，让它既不涨也不跌，但有一个系统缺陷导致很难稳住，就是大部分房子的现金流是负的。
房价和信贷：中国没有通货膨胀，只有资产泡沫
@ 雪球7x24新闻：中国2017年3月CPI同比上涨0.9%，预期会达到1%，前值为0.8%。中国2017年3月PPI同比上涨7.6%，预期为7.5%，前值为7.8%。
@ 释老毛：通胀隐忧不那么强烈，通缩阴影却浮上心头，因为京津冀、珠三角、长三角三大都市圈都在打造自己的“雄安”。
@ 不明真相的群众：我一直的观点是，中国没有通货膨胀，只有资产泡沫。
@ 猎-股：通货膨胀与资产泡沫的区别是不是这样的：前者是所有类别的商品价格虚高，后者是某类或某几类商品的价格虚高？
@ 不明真相的群众：举个例子，房租上涨是通货膨胀，房价上涨是资产泡沫。那么房租和房价有什么区别呢？房租是消费，你交房租获得的是房子某个时段的居住权，这个权利过时归零，正如你吃下的大米过时就变成了粪便；房子是资产，你付了购房款，房子永远在你手里。正因为如此，你无法通过租很多房子推动房租上涨来使自己受益，所以消费价格没有自我实现功能，但是你每买一套房子都在推动房价上涨，使自己受益，所以资产价格有自我实现功能。
@ 非完全进化体：方丈虽然是文科状元，但对宏观经济现象的理解秒杀一大帮经济学家和研究员，让我这个学管理专业的很是佩服！其实我一直也持这个观点，货币没有超发，也没有通货膨胀，只是某种环境中的财富大转移。
@ 没空盯盘的小散户：身边相当多的人买房的原因：一是感觉钱贬值太快；二是听说有人买房赚钱了，赚得比在银行理财快多了。我不太理解为何现金流是负的？
@ 不明真相的群众：如果房价不涨，你就会理解为什么现金流是负的了。
@ 毛毛猫围脖：方丈的意思是，房价不涨，无赚钱效应，那现金就会流出房地产行业吗？
@ 不明真相的群众：不是这个意思，是房子上的现金流入（租金）远远低于现金流出（贷款利息）。
@ 没空盯盘的小散户：那与房价涨不涨没关系啊，不涨价也是租金少于贷款利息。
@ 不明真相的群众：在租金少于利息的情况下，是对房价上涨的预期驱动人们贷款买房。如果房价不涨，这个预期消失了，贷款意愿就消失了。
@ 用户5979397136：如果对房价的无限上涨预期只是买房人的幻觉，那银行作为信贷提供者也有这种预期吗？如果这最后被证明的确是幻觉，大家都已经身在资产泡沫里，按照中国的国情，这种泡沫是不是也得全国人民一起慢慢消化它，而不是让泡沫破裂，让资产持有人和银行摔在地上。
@ 不明真相的群众：从愿望的角度看，应该是这样做。
房价与通胀没什么关系，想跑赢通胀可以买货币基金
@ Kampting：方丈，大家都说对投资者来说，如果现在（2017年10月）还想进入楼市掘金，真的就没有那么容易了。但是货币一直贬值，我不奢求掘金，只求保值，稍微增值。除了买房能够大概率保值、增值，还有什么渠道能跑赢通胀吗？
@ 不明真相的群众：如果“买房能够大概率保值、增值”，那么你就应该买房呀。
@ Kampting：不好意思，我的提问不准确。我想问的是现在在成都买房能跑赢通胀吗？如果不能，有其他跑赢通胀的方式吗？
@ 不明真相的群众：买货币基金能跑赢通胀。我不知道在成都买房能不能跑赢通胀。房价和通胀没啥关系。
@ 宁静的冬日M：认为房价在任何时期总是能跑赢通胀其实是一个流行的误区。日本的房价在过去二十几年里就大幅跑输通胀（1991年以来，日本在很多年份都出现过通缩，累计通胀却是正数，而房价是大幅下跌的）。假如有朋友觉得这个例子太特殊，也可以关注一下美国剔除通胀后的历史房价（19世纪末的美国购房者，如果相信房价总能跑赢通胀，那么他将会发现，这个规律即便真的存在，也只有等自己后代的后代来证明了，因为这一次房价用了100年才重新跑赢通胀）。
@ 用户5979397136：这个房价是不是整体的房价？如果只是北京、上海、深圳、厦门的房价呢？
@ Kampting：我也在思考这个问题，我认为通胀应该算房价，那每个城市通货膨胀的程度是不是不一样的？现在北京房价在跌，那可能货币基金真跑赢了，而我所在的成都，房价在大幅上涨，去年到今年涨了50%。由于最近地价高于周边房价，房价可能还要涨，普通人靠工资收入和理财怎么能跑赢它？
@ 不明真相的群众：如果通胀要算房价，那么要不要算股价？房价涨的时候要算，那么房价跌的时候要不要算？
你我都是购房人：居民可支配收入还在增长
@ Baikeer：环北京一带，开发商云集，楼盘众多，随便一套总价都不低于200万元，但每周看房的人依然络绎不绝，这些购房人属于哪类人群，都这么有钱？购房以自住为主还是以投资为主？总房价不低，即使贷款也要还月供吧，目前国内实体经济不行，是什么原因驱使他们买房？如果为了抵抗通货膨胀、经济下行，固定资产也难以变现呀。请深度分析一下，最好有具体数据支撑。
@ 不明真相的群众：（1）购房主体就是跟我们一样的正常人啊。千万不要以为200万元很多，不要说企业高管这些高薪阶层，北京做得好一点儿的互联网工程师年收入都有几十万元呢。全国居民存款余额超过50万亿元。全中国拥有100万美元以上可投资资产的人超过500万（这个统计口径可能还保守了）。（2）居民可能有各种各样的买房原因，投资和自住都有可能，当然最核心的原因是房价涨了。（3）国内“实体经济不行”跟大部分人没有什么关系，居民可支配收入还在以7%~8%的同比速度增长。（4）买房能不能“抵抗通货膨胀、经济下行”？谁知道呢，不过你为他们操心干啥，那是他们的事。
@ ETF拯救世界：上半年北京商品房成交9.7万套。全年就算成交20万套，北京2000万人口，就算有700万~800万个家庭，也只有不到3%的家庭在买房。有一种说法是，现在中国1%的人口占有50%的财富。那么1%的人口是多少人？差不多1300万人。如果北京聚集了1300万人中的10%（纯拍脑袋的数据），也有130万人，即40万个家庭。即使所有房子都是这40万个家庭买的，也够买几年的。实际上，更多人是买小房子，然后有人用小房子换大房子……房地产其实跟股票一样，很小的成交量以很高的成交价格拉高了所有房子的总市值。只是千万不要一起变现，哪怕只有很小一部分人想一起变现，都会崩盘。另外，北京也好，全国也好，实际上由于每个人所处的圈子不同，感受到的是不同的世界。
@ 不明真相的群众：房子的流通盘占比可比股票低多了。
@ 孤独背海的人：有钱人看身边全是有钱人，穷人看身边全是穷人。
@ 不明真相的群众：其实不是，穷人看身边全是比自己有钱的人，富人看身边也全是比自己更有钱的人。
关于买房子，我给的建议一向是：（1）买自己住的房子，能买得起就买，因为拥有自己的房子也是一种生活体验，这种体验是无价的；（2）从投资的角度，一定要做好准备，任何资产的价格都不可能一直上涨，包括房子，也包括一线城市的房子。
商业地产：差地段也能变成好商圈
@ Laughing星仔：我非常不看好目前的商业地产，在每个城市稍微逛逛都应该能发现很多店倒闭、空置。这是有传染性的，一个商业区倒闭30%的店铺，最终的结果是人流量下滑，进而影响其他铺位，受到缓慢影响的倒闭、空置面积可达50%~70%。
@ 不明真相的群众：据说我公司楼下，一手买价1700万元的商铺现在1000万元出售。都是投资房产，怎么差别那么大。
@ 非也非也008：税太高了。
@ 不明真相的群众：这个不是根本原因，主要是商圈的变化太难以分析和预测，我觉得投资商铺比投资股票难多了。
@ SVEN17：我觉得原因在于商业地产最终的客户还是来自大众消费。大众消费又喜新厌旧，比较懒（讲究便捷），商业地产还是得跟着大众消费的趋势走。
商业地产本身就是一个赢家通吃的行业，一个区域内的消费者是有限的，商城里的品类又大同小异，最终的赢家肯定是流量大、管理得当的综合体。
最近商业体越开越多，区域内排在老三之后的想要弯道超车就很难了。投资新区域的商铺的风险就在这里。要买商铺的要慎重考虑类似万达金街（即南京万达广场）这种商铺。
写字楼就不一样了，只要在同一区域内，差不多的条件下，租售比都是比较接近的。各种公司聚集，越多越好。
商品房就更容易了。同一区域内，只要不是太旧、太糟糕，房价基本接近新房市场价。
引用我邻居的房地产投资经验：“投资房地产市场及各种金融理财投资，风险与收益同时存在，需要研究国家政策、市场经济状况、营销技巧、投资技巧。要有市场风险意识，切忌盲目激进投资。只有具备丰富的投资、经营经验，才能在市场的激烈竞争中，降低失败概率，并走向成功。”
@ 晓流：现在的商业地产和地段的关系恐怕不大了，甚至和政府规划的关系都不大，主要看开发商品牌和运作能力。差地段有好的开发商开发运作也能变成好地段，好地段让普通开发商做也可能变成差地段。我现在都搞不清深圳各区的商业中心在哪里，况且中心都不像中心的样子。商业地产的生命周期有待观察，做得好的商业圈也不一定能一直好下去。反正普通人投商铺基本上是没什么戏了。
@ 我什么都不懂A：我也有一样的想法，现在核心商业圈都分散了。和欧美发展进程一样，富裕家庭会越来越注重居住的品质和周边的环境，都会逐渐搬到相对周边的地方，如果相对地块有优秀综合体的话，也不可能再开车去传统的核心商圈购物。动态看，老的传统核心商圈终究衰败。
如果没有房地产，中国人会比现在穷得多
@ Qwerylz：雪球上有一种人，不管新闻还是帖子的内容是什么，只要说的是和国家的事情相关，就会说房价高企、房价搞上去才能强国等言论。他们这是什么心态？
@ 不明真相的群众：这说明他们想买房子呀。
@ 见微而知萌：如果不是呢？房地产占用了过多的资金和需求。年轻人消费力不足，以致构成长期的路径依赖。
@ 不明真相的群众：并不是房地产占用了太多的资金和需求，而是房地产增值和杠杆创造了更多财富，房地产的产业链创造了更多需求。如果没有房地产，中国人会比现在穷得多。
@ 见微而知萌：资产的价格如果不能匹配价值，在错误的圈里兜兜转转，就不可能带来好的结果。我不相信方丈会相信不断地拉涨诱多是有价值的事情。
@ 不明真相的群众：资产泡沫肯定是存在的，但是资产价格会以较大的幅度震荡，很难准确地界定泡沫，最后只能通过泡沫的破裂修正或者均值回归。要想资产价格在一个很窄的合理区间里保持稳定，本身就会加大泡沫，稳定是泡沫很大的诱因。但泡沫破裂，不能否认行业和企业的价值，无论这个行业是房地产、金融，还是高科技。
@ 随遇而安01：方丈，每个人都知道房价下跌的后果很严重，为什么这两年任由地方政府将房价不计后果地炒上来？尤其诡异的是，房价涨了这么多，上游的各种原材料也涨了这么多，很多中小银行的资产反而恶化了，当时为何不出台顶层设计，房价每年涨百分之几，给小民永远上涨的预期，来一次“慢牛”？如今骑虎难下，局面已不可解，集体悲观。
@ 不明真相的群众：作为一种资产价格，房价是任何力量都难以完全控制的。当然，股价同样难以控制。至于房价到底要怎样定才合理也不可能有清楚的标准，因为居民收入本身在涨。十年前不合理的价格，放在现在看就非常合理。资产价格波动本身是不可避免的。
为什么炒股的能“死”，炒房的就不能“死”
@ 雨后新韭：房价为什么不能一直涨？现阶段如果房价继续上涨会引发什么问题？
@ 不明真相的群众：如果房价能够一直上涨，理论上说没有太大问题。但是任何资产价格如果远远偏离其实际价值，那么价格就有可能难以维持，一旦价格大幅下跌，就会引发一系列经济问题。尤其是房产，它是最大宗的资产品类，也是最主要的抵押品。如果这个抵押品的价格大幅波动，就会引起整个社会的信用枯竭，后果非常严重。所以人们主要不是害怕房价上涨，而是害怕房价上涨太厉害之后下跌的风险加大。
@ 雨后新韭：如您所说，一旦房价大幅下跌，就会出现问题，这个“一旦”的发生必然会有一个诱因（比如有人大量地低价抛售），所以政府只要在这个诱因出现的时候及时控制（比如大幅增加交易成本，甚至制定政策，低于一定价格不予交易），那么从理论上来说政府就可以控制房价横盘或者一直上涨，是这样吗？
@ 不明真相的群众：一旦房价永远不下跌，居民就会拼命加杠杆买房，从而使房价涨到天上。
@ 大明湖畔的凹凸曼：房价每平方米一两万元的时候没怎么样，升到四万元再跌回两万元为什么就受不了了呢？同样是大量资金和杠杆，炒股和炒房有什么不同？
@ 不明真相的群众：（1）炒房在房产购买中的占比是很低的。（2）房产在居民资产配置中的占比是股票完全不能比的。
房地产风险：房价下跌50%，政府财政收入怎么办
@ 北海茶客：瑞·达利欧在《债务危机》一书中用几句话就把几百年的历史讲得清清楚楚。我总结了三点感想：（1）民粹主义，“劫富济贫”的政策在去杠杆中很普遍，所以不要大惊小怪，要警惕的是这种倾向被过度演化，比如“二战”前的日本和德国；（2）汇率好像已经不是央行的核心考量，汇率又“出乎意料”地降了；（3）真正危险的是房地产。
@ 不明真相的群众：我也同意真正的风险在房地产。问题还是它涨得太多了，那么就会处于三难的境地：（1）继续上涨的话，风险更大；（2）即便不上涨不下跌，也会有严重的问题，房产增值带来的财富暴增感改变，消费会下降，房地产生产要素价格要全部重置；（3）如果较大幅度下跌，则风险完全暴露。
前几天，我和一个房地产高管聊天，他说普遍的盈亏平衡点是九折，能承受的最大杠杆去化周期是两年。
@ mike163：您以前说房价上涨利好消费。
@ 不明真相的群众：我一直持这个观点啊。房价上涨、股价上涨，都会促进消费。
@ 魔鬼列车长小高：问题是上涨多少市值资产，促进多少消费。如果前者可以少于后者，那就是经济永动机，但事实上是后者远少于前者。一个中产阶层的人，资产增加，但可支配收入减少，改变的只有他的心情。这是自欺欺人。
@ 就这吧：没那么夸张，除非房地产泡沫巨大导致爆炸连锁反应，不然以房地产交易的流动性，三五年不卖也感受不到。哪像股票，一打开账户，又跌停了，直接加剧恐慌。守房子守好几年的人多了去了，守一只股票别说几年了，几天都惴惴不安。
@ 该还债啦：（1）最后的净利润是交了三分之一的税的，而不挣钱则不用交税，因此“他说普遍的盈亏平衡点是九折”是不对的，应该是85折。（2）真正的风险不在地产，而在地方政府财政当中，卖地收入占比偏高，短期内又不容易替代——2015年之后，全国房价普遍上涨60%~100%，即使价格回到2015年，有风险的房贷最多也就是最近4年的，而这几年的首付应该都是比较高的吧？高首付加税费之后还有逐月还贷，再加上弃房之后的信用污点问题，只要工作还在，收入没少太多，300万元买的房子即使现在变为250万元，有多少人敢于果断选择弃房呢？（3）问题的关键可能不在于房价跌50%可能有多大风险，而在于如果房价跌了比较多，地方政府的财政收入问题怎么解决，银行的不良资产如何处置，以及如果危机出现，怎么保GDP不下降，甚至还能像日本那样小幅攀升（日本当年的房地产才叫崩盘），这些问题可能是早晚要面对的吧。（4）日本当年房地产崩盘后，出口没受影响，我们似乎没那么幸运，不过幸运的是我们的房地产泡沫应该也没那么大吧！
房企的价值陷阱：杠杆和多元化
@ 行知非白：关于市场上龙头房企“恒碧万融”[1]四大家，未来哪些因素可能导致它们走向衰落，甚至价值彻底毁灭？
@ 不明真相的群众：（1）杠杆。（2）多元化。
@ jiancai：不只这两点，“地拿反”也会出问题，地产商加杠杆，有一波较大的负收益，净资产就被消耗得差不多了。但万科问题不大，它的杠杆相对低，而且赚了那么多年钱，底子厚。
@ 不明真相的群众：“地拿反”或者拿地的节奏搞错了，长远来看基本是不可避免的。在这种情况下，杠杆率会决定这个“错”的后果。
@ 长安卫公：我以前还不太理解多元化的危害，多元化相当于把两只手分到两边，四处开火。这几年看人人网、航美传媒、网秦移动、迅雷、乐视，好像都是从不看好自己的主业、多元化开始走向羸弱的。
@ 不明真相的群众：大部分企业的“多元化”并不是“不看好自己的主业”，而是没有能力经营好自己的主业，所以觉得另搞一件事情也许会解决问题。但另一件事大概率也搞不好。所以，本质上是自身的能力问题，而不是事的问题，更不是多元化的问题。这跟人生碰上问题责怪原生家庭是一样的。
@ 梅溪客：不过“恒碧万融”基本上不算“没能力经营好主业”才多元化的。
@ 不明真相的群众：对，它们不属于这个情况。上次跟人聊起，说融创中国和中国恒大都搞了一把乐视，只有碧桂园聚焦于主业，然后那个人说碧桂园在搞机器人。
@ ny--：除了高杠杆拿地节奏搞错，这种高杠杆率企业增速下降后，如行业萎缩，对企业的生存来说也是个问题。
@ 不明真相的群众：这个属于全行业的问题，不是单一企业的问题，所以不属于这个讨论范围。
@ 用户5979397136：房地产特别像养殖业：市场无法把握，但从长期看，这是一个养10年，亏3年、赚7年的生意，唯一的关键就是不择时，年年养，管理的技巧就是在市场不好的时候也能保住年年养的钱，以及找到便宜的饲料。
房产税：征收最大的困难在于中国的房子太贵
@ s_crat：方丈怎么看房产税呢？收房产税是为了增加国家税收还是稳定房价呢？如果在现有土地出让金的基础上再征一遍房产税，就相当于二次收税，提高了成本，在这种情况下，能否做到稳定房价？毕竟大开发商也就10个点的利润，再降房价，房地产公司就没利润了。或者说，这只是针对多套房的富人税，为的是减少囤房。如果算上征收成本，这种做法对提高税收的作用有多大？
@ 不明真相的群众：（1）征收房产税的动机是什么？不确定，估计什么诉求都有。
（2）征收房产税能不能“稳定房价”？不好说，因为有很多征收房产税的国家和地区，房价并不是那么稳定。房产税如果能够稳定房价，那当然好，但如果造成房价较大幅度下跌，对宏观经济的影响会非常大。毕竟房产占居民资产净值的比例超过70%，而且它是金融体系的主要抵押物。
（3）如果居民真的对房子这个商品有强劲的需求，房地产企业并不会因为房产税而没有利润，因为消费者会承担这个成本。
（4）对于税收的作用到底有多大，不好说，看税率和免征额度。征收最大的困难还是中国的房子太贵，而房子的现金流（房租）、房屋所有人的现金流（工资收入）与房子的市值不匹配，会出现很多人缴不起房产税的情况。比如，北京、上海、深圳，大量年收入二三十万元的人拥有的房产价值超过千万元，如果按1%征收，后果不堪设想。
@ 大锤发发发：土地出让金是地产税，土地之上的钢筋水泥是房产税。你交的土地出让金是土地的钱，你在上面盖了房子，现在针对这部分房子收房产税，所以不是二次征税。因为土地是国家的，你只是租用70年，那不是你的财产，不能收税，但是上面的房子是你自己的，所以你要交财产税。
房产的投资价值：合理的租金回报率应该高于货币基金收益率
@ 日日破产：方丈，您说过当下即便是一线城市房产的租金收入带来的现金流也太低，不存在投资价值。请问这种现象是从什么时候开始的呢？合理的租金回报率是多少？
@ 不明真相的群众：我也不知道是从什么时候开始的。我觉得合理的租金回报率应该高于货币基金收益率。2005年之前，北京、上海的房租回报率应该在6%以上。
@ StarringLu：方丈，为什么您认为租金回报率低于货币基金收益率的核心城市的房产没有投资价值，而股息率低于货币基金收益率的核心蓝筹股就有投资价值呢？我觉得小股东都应该是用股息率折现法估值定价吧？
@ 不明真相的群众：（1）房屋的租金是现金流的全部（还要扣除维护成本），而股票的现金流很大可能高于股息。（2）房屋租金的增长大致同步于居民人均可支配收入的增长，而某些上市公司的盈利有可能高于居民人均可支配收入的增长，当然也有可能相反。
@ StarringLu：对小股东来说，股息就是现金流的全部了。
@ 不明真相的群众：这样考虑问题也没有什么不妥，会更加保守。保守的人能赚钱。
房产杠杆并不高，问题是资产价格上涨与收入增长不同步
@ unite_zhao：方丈，雪球上的房产投资客（或叫炒房客）都绝迹了吗？在现实生活中，炒房客是不是也绝迹了？
@ 不明真相的群众：我认识一些买（投资）了多套房子的人，但不认识一个以炒房为职业的人，所以我不确定你说的情况。
@ 战战开荒：确实，我的亲戚里也有囤很多房子的，不是炒，就是囤着。因为他们不知道投资什么，没有地方投资，他们认为炒股是赌博。
@ unite_zhao：买了很多房子的人，活得怎么样？他们也在每天想办法如何还贷吗？
@ 不明真相的群众：他们活得挺好。杠杆率没有想象中的那么高。@ 唐壮壮：20%的首付，那就是4倍杠杆……
@ 不明真相的群众：你不能从这个角度看杠杆率。如果早年开始买，有多套房的人通常已经为有的房子付完了全款。现在买多套房，根本不可能首付20%。
关于整体杠杆率，你可以看房贷总额、房产总值和居民储蓄余额之间的关系。我记得有机构统计，中国城市居民户均资产在160万元左右，户均负债在10万元左右。
@ 高望村东头004号：方丈说的统计，我带队负责过其中一个地级市的调查。我的体会是，2015年之前买房的，杠杆率降得差不多了，很多人表示房贷压力不大。最难的是2015—2017年这拨高点买房的人，房价高点加上经济下行。几十年后回头看，2015—2017年房价的这波上涨对中国社会结构的方方面面有着深远的影响。
@ 不明真相的群众：在很大程度上，泡沫是靠收入增长消除的。从这个角度看，时点并不重要。
但麻烦的是，资产价格上涨与收入增长并不同步。比如，现在中国人均收入是美国的六分之一左右，理论上，不排除将来赶上美国的水平，但房价已经提前达到美国水平了。
房价与消费：问题不在月供多少，而在房价涨跌
@ 陸家嘴费雪：我闺蜜和她老公2016年在上海普陀区买了一套房，132平方米当时的价格是1200万元，今年同小区同户型的成交价只有1060万元。她自从买了房，每天来找我诉苦。本来小夫妻每个月收入加起来3万多元，可以说能在上海活得很舒服。但现在2万多元要交房贷，只能节衣缩食。请问方丈，这个资产价值上涨是促进消费了还是打击消费了？
@ 不明真相的群众：如果房价涨到2000万元，那肯定会促进消费；如果房价下跌，那肯定会导致消费萎缩。
@ 陸家嘴费雪：问题是她找我诉苦不是为了房价涨跌，自住的跌了又如何？涨了也不会变现。她诉苦的是每个月都要按时交给银行2万多元，银行又不会管房价是跌了还是涨了，不会少收你一分。本来一家人可以每月消费3万多元，现在买了房子，一家人只能消费1万多元，请问方丈，这是促进消费了还是打击消费了？
@ 不明真相的群众：我敢打赌，如果房价涨到2000万元，不但她不会向你诉苦，她家庭的资金流动性问题也能很好地解决。主要问题是房价下跌了。过度的杠杆很危险，但如果资产价格上涨，这种危险就会被稀释，而资产价格下跌的话，杠杆风险会被放大和暴露。遗憾的是，这个世界上很少有价格不波动（永远不下跌）的资产，尤其是需要收益率在一定的水平之上。
房地产不是货币超发“蓄水池”，而是“水龙头”
@ 积七西：一家日本媒体提出过如下观点：“如果一个国家的房价暴涨，理论上最终可以把全世界都买下来，但这显然是荒谬的。货币超发导致房价暴涨后有两种结果：一种是日本模式，房价跌回去；另一种是俄罗斯模式，房价永远涨，汇率一直跌。在日本模式下，银行受损，但是货币的购买力上升，持有现金可以保值；而在俄罗斯模式下，银行资产无恙，但是货币的购买力受损，必须持有抗通胀的实物资产。”这段话是否有事实或者逻辑上的错误？
@ 不明真相的群众：“货币超发导致房价暴涨”就是一个完全错误的说法，简单来说是因果搞反了，是房价暴涨一定会导致货币总量增加。这个前提都是错误的，后面的推论就没有任何意义了。
@ 独角兽2235：那房价暴涨的真正原因是什么，方丈可以再普及一下吗？我以前还真觉得是因为货币超发，又流通不到实体经济，从而吹起了房价的泡沫。
@ 不明真相的群众：房价上涨是多种因素综合作用的结果，主要原因有两个。（1）居民收入上涨。虽然在过去的十多年里中国房价上涨幅度比较大，但从长期来看跟人均可支配收入上涨大体一致。各国的情况大体一致，经济快速发展阶段一定会有房产牛市。（2）房价上涨形成长期正常的社会现象后，会有两种力量使房产购买的需求爆发式增长：基于居住需求（所谓刚需），担心买不起房，所以提前买房（中国居民拥有第一套住房的平均年龄远低于大多数国家）、超杠杆买房；基于房价上涨形成的财富效应，投资性购买。这两种需求叠加，而房子供应的弹性远远没有需求爆发的弹性大，这时房价就会以远超居民可支配收入和房租支出增速的速度上涨。
@ 守拙待象：近30年日本的房价是什么情况？日元在持续增值。
@ 不明真相的群众：近30年，日本房价不涨，货币持续增值。
在事实层面，日本经济增速放缓，资产价格泡沫破灭后，利息很低，政府为了刺激经济带头借贷，甚至鼓励外国人来借贷，这在某种程度上可以说是货币超发。但企业和居民的借贷意愿一直不强，哪怕利息很低，哪怕东京的房子出租回报率超过5%。
在认知层面，货币超发而房价不涨，说明货币发行量与房价上涨之间的关系不是“货币超发造成房价上涨”那样简单。
日本房价下跌是正常的资产价格泡沫破灭。俄罗斯的卢布贬值主要是因为石油价格下跌，这么多年来，俄罗斯还是主要靠卖石油，但石油价格经常巨幅波动，2014年下半年就跌了一半。
@ 以愚困智：方丈，目前中国有两大资金的蓄水池，一个是楼市，另一个是股市，大量的超发货币都储在这两个“蓄水池”里。想请方丈详细谈谈货币超发“蓄水池”。
@ 不明真相的群众：“蓄水池”的说法是完全错误的。是借贷产生货币，人在购买资产的过程中动用杠杆，就产生了货币。房产是最主流的抵押物。所以，楼市是货币的主要“水龙头”。
@ 散户乙：方丈，您说的是增发的货币，房地产是“水龙头”，并不是“蓄水池”。但是，如果是老百姓手里的货币由银行存款变为了房子，是不是也可以理解为房地产成了“蓄水池”？
@ 不明真相的群众：银行存款并不会变成房子，它还是货币，只是从购房者手中到了开发商手中，开发商又把它存进银行，银行又把它贷出去。
@ 醉翁山水：所以，有些大V说“房地产这个‘蓄水池’不能继续用了，怎么储存这些货币呢？只能用股市这个‘蓄水池’”，这种说法也是错误的？
@ 不明真相的群众：完全是胡扯的，表现了他们期望别人来股市帮他“抬轿子”的良好愿望。
@ Silverghost：我觉得以投资为目的的不动产和权益类资产之间是有跷跷板效应的。
@ 不明真相的群众：我觉得这种想法只考虑了投资者的偏好和选择这一层面，还有其他很多层面。
（1）资产价格（比如房产）上涨的时候，对消费有促进作用，所以对上市公司的业绩有一定推动作用。而公司业绩好会使股票这类资产的投资吸引力有所提升。
（2）资产价格（比如房产）下跌的时候，不但消费会萎缩，影响上市公司业绩，而且居民和企业因为抵押物价格下跌，会被迫降杠杆，造成可用的货币减少，即所谓的通缩。
总的来说，关系很复杂，很难把握。
[1] “恒碧万融”指的是中国恒大、碧桂园、万科地产和融创中国。——编者注