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房地产的价格循环跟随着通胀前进
房地产是有钱人除了在股票与债券等金融资产之外的主要财富累积工具,但它明显和股票与债券不同的是,房地产属于“实体资产”(real assets)的一种,它可以被居住使用,也可以出租收取租金,甚至拿来抵押借款做其他投资之用。
大多数的实体资产都具有和通胀高度相关的特性,因为当景气过热、市场游资过多、商品原物料价格高涨的时候,房地产的价格也会因为建造成本的上扬而反映在市价的上升上。但是,除了反映建造成本的上涨之外,“财富效果”也是另一个推升房地产价格的主要因素。因景气复苏,人们所得增加,当可支配所得明显增加时,也就有能力负担更高的房价及较高的房贷利息支出,买房、换房的需求攀升,这往往是在景气后段才显现的趋势。
中国台湾地区的股市在2017年5月突破一万点大关时,买房气氛并不热络,然而一年之后,到了2018年第二季,房市却在成交价与成交量上开始明显升温,因为只要股市维持万点够久,人们财富水平增加之后,买房、换房的能力自然提高。房地产是台湾地区有钱人仅次于股市的另一个主要财富储存工具,当有钱人在股市赚到足够财富,却不愿继续在股市投入过多资金的时候,房地产市场就成了最好的资金去处。由图4-5国泰房地产指数:中国台湾地区的价量指数趋势图(季),我们可以观察到2018年第二季的成交量明显跳升,是最近3年来成交量的两倍至三倍之多。
图4-5 国泰房地产指数:中国台湾地区价量指数趋势图(季)
数据源:国泰建设官网(国泰房地产指数2018年第二季季报)