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第四节 租售同权，房住不炒，买房不如租房？
对一个在大城市打拼的年轻人来说，最大的心愿莫过于能在这座城市买一套属于自己的房子。然而面对居高不下的房价和近年来对房地产一系列的调控政策——租售同期、坚持房住不炒等，让“租房好”还是“买房好”的话题热度只增不减。
坚持买房的人认为：租房极不稳定，缺乏基本的安全感，而且租金也在逐年攀升；坚持租房的人认为：一选择买房就要沦为“房奴”，一辈子下来只剩下房，还款压力和生活的不确定性让买房的人也毫无安全感。那么，在房价看似稳定、租赁市场看似大好的重要时期，到底是“租房好”还是“买房好”呢？
房子，永远是抵御风险的现实基础
近些年来，国家针对房地产业的调控政策一年比一年严厉，全国楼市经历了“限购、限贷、限售、限签、限离、限价、限商”等政策的实施，这让准备购房的人面临越来越多的压力。而租售同权、房住不炒、大力规范租赁市场等政策，又在极大地缓和“买房热”现象，让人产生一种“租房”也不错、“租房”比“买房”好的假象。
纵观近几十年的调控政策，你会发现政策总是在不断变化着，它会随着时间、条件的变化而不断丰富、发展和完善。但不论是房住不炒、租售同权、还是房产税，都是保障社会稳定的方法而已。
1998年房改之后，房地产被定为“国民经济的支柱产业”，承担着拉动中国经济增长的重任，它的重要性使得房地产业成为国家调控经济发展的工具。房地产政策的周期性变化很难让人有安全感。这要求我们要用一种从“大局”出发和长远的眼光来看待政策的周期性变化。
这种政策的周期性变化，导致房价会在一段时间出现大涨或者大跌的现象。但是我们必须要明白这么一个规律：不管政策怎么变化、不管物价怎么上涨，房子始终是一年比一年更值钱，房子永远是抵御风险的坚实基础。
买房是财富累积性行为，租房是财富损耗性行为
为什么说租房是一种财富损耗性行为呢？因为租房就是把你赚来的钱花出去，花出去后没了就没了。即使你租5年、10年，或者更久，房子也不可能是你的。而买房不一样，买房属于财富累积性行为，即你月供5年、10年后，这个房子的所有权最后是属于你的，你还可以变成房东收取租金，通货膨胀、房价上涨这些因素都不会给你带来损耗，反而会给你赢得更多的利润。而通货膨胀会让存款处于一个不断贬值的状态，或许一两年内的存款缩水不够明显，但是5年、10年之后，这个变化就很明显了。
付租金这个行为是消费行为，即便租金再低，也是资产的消耗；收租金这个行为是累积资产的行为，即便租金再低，也是资产的增值。付租金再低也是消费，收租金再低还是资产。因此，买房是财富增值最好的方式之一。因为房子的价值会随着市场的变化而变化，10年前购买的房子，现在的价格俨然已经增长好几倍了。我们可以借用《纽约时报》上特拉·西格尔·伯纳德（Tara Siegel Bernard）的一个计算公式，让你更方便权衡买房与租房的财富增减情况：
租一套房子15年（也就是180个月）是衡量买房还是租房划算的临界点。为什么是15年呢？通过计算，并考虑到购房成本，特拉认为租房要是能超过180个月，就比买一套房子更划算。
假如租一套房子每个月的租金是4000元，租15年就意味着你需要付租金720000元，720000元能买到一套很不错的房子。通过贷款买房，基本上15年后你就可以得到一套房子，而且15年内不用租房。
这个公式很简单，即：房屋租金×180=总租金
而且，这个公式并没把通货膨胀和租金上涨计算在内。
还有更重要的一点就是，房产是这个社会评价一个人的社会地位和阶层的重要标准，在城市里有一套自己的房子，你的社会地位、社会阶层、身份等这些“隐形的资产”也会和房子的价值一样不断“增值”，这些资产反过来又会促进你财富的增加。
生存游戏：谁有资源，谁有话语权
这个社会是一个资源社会，谁先抢占了资源，谁就有话语权。房产是个人的一种高价值的不动产资源，拥有房产会让你更有话语权，因为你是掌握资源的一方。比方说，你要出租自己的房子，自然就会有人上门和你讨论租金，你在租金和房客上有绝对的自主权和话语权。这就好像你修通了一座桥后，每个过桥的人都必须交过桥费一样。买房的道理也是一样。
说到这里，我们需要谈一下“李嘉图定律”。大卫·李嘉图早期是交易所的证券经纪人，后受亚当·斯密《国富论》一书的影响，激发了他对经济学研究的兴趣，其研究的主要领域包括地租理论。他认为土地租金是土地所有者凭借对土地的所有权（垄断权）所取得的地租，而这些地租来自社会生产力（广大劳动者）的剩余价值。也就是说，社会的发展和进步是以牺牲某些阶级或阶层的利益为代价的。你是否被牺牲，关键是你属于收租阶层还是交租阶层。
在商业化的社会中，房产资源的所有权（垄断性）能给你带来更多的生存优势。比如一个店铺的租金是一个月1万元，然后在店铺开一个便利店的话，一个月能挣2万元。如果你是开便利店的人，你就要将所得的2万元收入中的1万元给房东，那么自己就只能挣1万元；如果你是店主兼房东的话，那就能挣2万元。这就是所谓的价值再创造，归根结底，还是“谁有资源，谁就有话语权”的问题。
此外，房产资源能让你拥有更多机会提升自己的社会地位。比如，房子能让你在孩子的教育问题上享受更多的优势。因此，无论是现在还是未来，握有资源的人永远占优势。年轻人要尽早明白这个道理，那些越敢于早投资的人，就越有可能获得更高的社会地位和更多的资产。
买房比租房好的几大优势
不管房价有多高，房子在我们的生活中永远是不可缺少的一项需求。除了前面提到的资源优势、增值优势、话语权优势外，相对于租房，买房还有哪些优势呢？
买房是归属感的（幸福感和安全感）物质基础。拥有房产能让你获得梦寐以求的“安全感”：不用担心房东突然收房、涨房租，自己的地盘自己说了算，再也不用担心墙壁被小孩画脏后还要向房东道歉、重新粉刷了，终于有一种“家”的感觉了……这是很多人决心买房的重要原因。
其次很重要的一点是，房产让你有更多机会分享社会财富的二次分配，能让你在交通、教育、医院等公共服务中享受更多优质资源，而这些资源都有可能转化为房产价值的提升。比如，房产能让你的孩子有更多机会享受优质教育并无须缴纳高额借读费，能让你在婚姻选择上有更多的选择权。
子安说：
房子是猴子派来的救兵
更为重要的是房地产一直是家庭财富的大头，它作为一种固定和长期投资，是家庭财富中最重要的组成部分。根据《中国家庭财富调查报告（2017）》显示，房产净值在全国家庭的人均财富中占比为65.99%，而且这个占比逐年递增。
涨跌趋势中的“整体上升规律”
由于土地价格的攀升、物价上涨、居住需求的增加等因素，房价整体上处于上升趋势。
自20世纪90年代住房商品化以来，房地产一直就是各方关注的热门话题。在过去20多年里，房地产的发展对中国经济增长的拉动作功不可没。更为重要的是，研究数据表明房价增速显著高于人均GDP增速。这就意味着，如果一个人购入房产越早，那么他财富的增值就会显著高于收入增加；而如果一个人迄今为止没有购入房产，那么他的相对收入与购入房产的群体相比，实际上是处于缩水状态的。
房产复利
复利的计算是指对本金及其产生的利息一并计算，也就是利上有利。以理财为例，比如你现在每月往银行存入1000元钱，年利率是15％，10年以后的投资总结果就会变成28万元，20年以后的投资总结果就会变成141万元，30年以后的投资总结果就会变成600万元。
房产投资也是如此。方式不同，获得的回报就会不同。
表1 月存银行1000元的投资回报表