买房可以很简单

第四章 如何选到有增值潜力的房子

第一节 用“三中”选出全城升值最快的地段

买房时，除了房价和户型，我想地段是每个买房子的人都特别在乎的。甚至于很多小夫妻在选房时因为地段选择的不统一，结果分道扬镳。之前有位学员抱怨道，他和女友计划在青岛买房结婚，女方希望买在市中心，地铁新线边上，而他想买到郊区。他告诉我，他也很想买在市中心，而且女友选择的地段不仅交通方便、经济繁华，而且离工作单位非常近，但贵啊。太贵了。出于房价压力，他不做让步。结果最终房子没买成，婚礼也泡汤了。

他问我：“为什么她这么物质，不体谅自己，因为买房看清了她是什么样的人，我觉得太值了。”

而我却为他感到不值。因为他女友的眼光显然比他要长远得多。

地段越好，升值空间越大，保值性和抗跌性越高

从家庭理财角度来看，买房时，如果地段选得对，那增值空间太大了；如果选错了，不仅贷款压力大，而且住和租都不合适。

我们生活中经常会有这样的感受，就是两个人于同一年在同一座城市的两个地段分别买房，但过几年后发现房子的升值差别非常大。一个人的房子经过这几年，升值很大，翻了好几番，甚至可以卖掉这一套换两三套小的房子；而另外一个人的房子却丝毫没有升值，甚至房价还跌了。那么，后者则属于房产投资的失败者。

这两个人，或许是好友，或许是同事，经济能力不相上下，却因为买房子时选择地段的不同，在几年后造成资产的悬殊差距。而造成这种差距的原因是什么？是决策。我想我们每个人在做任何事时都会有不同的决策，当然导致决策不同的原因有很多。但就买房这件事而言，如何选房才能保证决策的正确？谁都想要轻松选出全城最具升值潜力的地段，可是怎么选？如何保证自己不后悔当初的买房决策？

李嘉诚曾经连续多年稳居全球华人首富宝座，有人问他关于购房升值需要考虑的因素时，他斩钉截铁地回答：决定房产增值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。李嘉诚的这一“选房地段论”一度被房地产界奉为金科玉律。

什么是好地段？当然是升值空间大的地段。大家都知道好地段的房价格外贵。可是我想要说的是：好东西没有便宜的。因为它值得，所以它才贵。

一套房子的增值潜力和利润空间关键取决于地段，好的地段带给你的增值资产十分可观，甚至可以让你的资产翻倍增长。而且事实证明，好地段的房子更抗跌。位于市中心的老房子即使特别破旧，但是依然可以卖个好价钱，甚至比郊区别墅的均价都要高很多。2008年，楼市遭遇十年来最大的跌幅，深圳楼市首当其冲，但是华侨城的波托菲诺、红树湾的红树西岸等位于城市核心地带、占据城市最佳地理位置和成熟配套设施的楼盘，在抗跌性上优势相当明显。所以，好地段的房子，不仅增值潜力大，而且抗跌性高。

那么如何才能确定升值潜力最大的地段呢？我提炼出选出全城最快升值地段的三个标准，我称之为“选房的三中原则”。

“三中原则”第一中：选中心城市

当年轻人手里有点积蓄想要买人生第一套房子时，常常会纠结于买自己工作的一线城市的房子还是老家的小城镇的房子。就拿北上广来说，大多数白领都是漂着，除了工作在这所城市，其他所有的关系、朋友、情感都放在了老家。因而，如果有了一定数量的首付款，他们往往选择回老家买房。与大城市相比，老家房价低，同样的钱可以买到又大又新的房子。而换成在大城市买，同样的钱却只能买又小又破的二手房，而且还贷压力大。从心理学上讲，买新房能满足人本能对优越感的追求，而且经济压力小，人们会感受到对生活更大程度的掌控和驾驭。但这种买房心理和行为却很大程度上限制了人的发展。

我所提到的第一个地段选择标准就是：选中心城市。所谓的中心城市，即指经济发展快、消费水平高、有更大发展空间和机会的大都市，如北京、上海、广州、深圳，各省会城市和中心城市经济特区等。如果你在这类一线城市工作，我强烈建议你把房子买在这儿；如果你在二、三线城市工作，也并没有去一线城市发展的计划，那我建议你把房子买在二、三线城市，而不是四、五线城市。总之，你要买房，就一定要买在你活动范围内最好的那个城市。

首先，越是中心的城市，房价升值空间越大。

人才和财富的流动方向，从来都是一致的，这规律亘古不变。很多人抱怨大城市压力大、房价高、物价高、上班路程远、天天堵车、空气不好，但还是一股脑涌入大城市谋生。有人的地方，才有经济，有人的地方才有发展。尽管大城市有各种不利于生活的缺点，但到大城市工作或谋生的人都是看中了这里的发展空间大、机会多、机遇好、设施先进、薪资高，而且大城市的时代感和节奏感让人热血澎湃，能够带动一个人的发展，激发出发展潜力。这是安稳的小城市所给予不了的。同样的道理，小城镇给不了你发展空间，它同样给不了你有增值潜力的房子。

子安说：

三套一线房，胜过黄金郎

2016年数据显示，中国房价上涨前10位的城市，其中的8个同时也是人口净流入排前10位的城市。随着时代的发展，越来越多年轻人逃离老家，跑到大城市打拼、实现自己的梦想，甚至很多不发达的地区只剩下了留守老人和留守儿童。这类小城镇的发展速度非常缓慢，甚至停滞不前。如果你把房子买在这样的小城镇，房子如同这里的万物一样发展缓慢，升值空间十分渺小。但大城市却不一样，尤其是一线城市和省会城市重点城市，积聚了各行各业的精英，这些人推动着整个城市经济的发展，你的房子也随着城市的发展不断增值，越来越值钱。

不管在哪里买房子，都需要付首付款。但从资产回报率来看，买中心城市的房子，投资回报率最高。买小城镇的房子，比如总价100万元，首付30万元，5年后的房价都没有多少涨幅，同样的房子没有增值，资金是流动不了的死钱。从投资回报来看，你5年前的30万元投入没有任何回报。而买大城市的房子，总价100万元比如首付30万元，5年后的房价翻了1番，此时总价为200万元，现在再买房需要首付60万元了。从投资回报来看，你5年前的30万元投入成了100万元涨幅+30万元本金，这个投资回报率是惊人的。从这个角度来看，虽然大城市的房价高，但前期的投入都能生钱。

其次，越有经济实力的城市，越能“富养”你的房子。

在任何时候，我们都应该用发展的眼光看待问题，对于买房这件事，更是这样的道理。现在全国各大城市都在“抢人”，很多城市甚至推出了落户优惠政策，如西安2018年落户新人口达55万人，这样的落户优惠政策尤其针对应届大学毕业生。

大城市的落户优惠大比拼，表面看是“抢人”，实质上是抢资源和生产力。知识就是财富，思想导向在哪里，哪里就有发展。一个人把户口迁过来了，自然要在这个城市工作、发展，最后成家置业。置业的过程，是城市之间经济资产重新调配的过程。拿两个年轻人来说，谈恋爱，结婚生孩子，要在工作的城市买房子，这意味着他们背后双方的父母为了支持年轻人更好地发展，会把积攒的存款投放在他们工作的城市去买他们能够供得起的房子。所以，越发达的城市会越发达，而越是发展无力的城市在这场城市与城市之间的“决斗”中只能越来越没落。在这场没有硝烟的城市之争中，如果你把房子买在了没有胜算的小城镇，那房子的未来会跟城市一样，日渐没落；如果你把房子买在了具有绝对竞争优势的大城市，那房子也跟着“沾光”，越发值钱。

总之，任何时候买房，只要买得起，你一定要买中心城市的房子，最好是中心地段的房子。当今娱乐圈明星买房呈现出一个非常有趣的现象，大明星、导演都选择在上海、北京等地买房，以北京最多。甚至于中国内地其他省份及中国港澳台的很多明星都在北京的市中心区拥有自己的1套或多套房产，原因很简单：北京是影视娱乐公司集中区，文化氛围浓厚，明星在北京买房可以更利于个人事业的发展，为自己创造更多的资源和机会；北京教育和医疗条件国内领先，明星们可以为自己和家人的健康及孩子的教育获得更大的保障；北京是我国的政治中心、文化中心、国际交往中心、科创中心，集四大中心于一体，在中国城市规划中，绝对没有任何城市可以与北京抗衡。这就决定了北京会成为中国未来经济发展的核心。这样的综合实力决定了如同北京这样的中心城市的房产升值潜力大，能“富养”房子，房产选在中心城市，稳赚不赔。

“三中原则”第二中：选中心区域

根据第一个标准选择了中心城市后，还要确定买城市哪个区域的房子。城市每个区域的发展现状是不同的，中心区域、近郊、远郊、新区、旧区的经济发展状况都是不同的，房价自然也千差万别。选区域时，有两点：选热点地带和黄金地带。

我国70%的大城市的发展都存在明显的热点转移现象，这是客观存在、有规律可循的。城市热点转移的原因有很多，可能与自然因素有关，可能是老城区的改造成本过高导致城市规划放在新区域上，也可能因为城市人口数量阶段性飞跃导致发展重点的转移。总之，形式多种多样。而一个城市的潜在热点转移地带，是最值得买房的区域。

“低价买入，高价卖出”想必是大多数买房者最期待发生在自己身上的事。而买热点地带的房子能保证这一结果最大概率性地发生。如果你把大量的钱都投在了城市的“边缘发展区”，如人口稀少、技术落后的郊区，那房价暴增绝对是小概率的。但如果你把大量的钱投在了城市的热点转移地带，那获得高投资回报率的概率是非常大的。

怎样来判断城市的热点转移地带？

1.中心百货商场的转移。商场是城市经济发展的表现形态，所以商场的转移带动了城市重点的转移。哪里建大型商场，哪里就有可能成为城市发展的下一个重心。

2.城市交通建设重点的转移，如地铁。在大城市生活的人都有切身体验，哪里开通地铁，哪里的房价就上升飞快。城市交通是城市人口流动的重要设施，而地铁口的开通会盘活这一片区的房产。

3.开发区的建设。开发区往往反映了城市发展的方向，那里一定是城市最具潜力和活力的热点地区。

4.大规模居民小区的建设。这个不用多说。有人的地方，才有消费。有了消费，才有经济的发展。

5.校区的建设。如果某个地区建设了一所重点小学或中学，那这个学校周边的居民区住房很容易成为学区房。

6.市政府的搬迁。市政府是城市发展的坐标，它迁移到哪里，城市中心就转移到哪里。

结合我提到的以上几点，你能够更大概率地踩对城市热点的转移。但是精确判断出一个城市的热点转移，需要对城市发展规划、经济建设重点及城市板块轮动规律有着非常清晰的把握。这个难度非常大。而且，城市的发展规划是动态的，很可能今年制定了地铁开通计划，但5年后还没有建好。你如果买了这个区域的房子，需要慢慢等待它的增值。这种投资的前景是非常冒险的。

用“中心区不变原理”确定黄金地带

如果踩不到热点转移地带，那就用最保险最笨的办法：选择城市黄金地带。城市发展的黄金地带是城市的心脏，这个区域的经济已经活了，除非自然不可抗因素，如地震、台风发生，否则很难有突然就没落的可能性。所以把房子买在黄金地带，一般不会错。

房价发展有一个规律，叫作“中心区不变原理”：过去30多年，城市化运动突飞猛进，几乎每一个城市都在遍地造城，像摊煎饼一样扩充城市住房面积。但是城市中心区域，几乎没有大的变动。城市中心区不会随着城市房屋扩建的规模而发生改变。纵观世界其他国家的城市，纽约的曼哈顿、伦敦西区，在100多年前就是城市中心，到现在依然是市中心。伦敦西区的房子，能卖到人民币60万元/平方米，但距离这个区域只有半小时地铁的地区，只能卖到人民币7万元/平方米。以北京、上海为例，在过去30年中，这两座城市建城面积至少扩大了10倍，但是北京和上海的中心区位置丝毫没有动摇。北京房价最贵的地方还是东城、西城，上海最繁华的区域还是静安区和黄浦区。

如何判断一座城市的中心区域？我认为有三个衡量指标：1.城市的第一高楼；2.市政府大楼；3.城市最好的小学。以这三处为圆心画圆，5千米内的大圆就是城市中心区域。

“三中原则”第三中：选中心地段

买房的第三个标准是：选城市发展中心地段。SOHO中国董事长潘石屹在接受采访时表示：“买房最重要的是看地段，不能贪图小利。”如果说城市发展的热点转移地带存在太多变数，不好判断，那中心地段相对容易些。我们都知道，一幢房子，大则200多平方米，小则60来平方米，这个面积是不会变的。你买时多大，它永远多大。所以房子养不大，但是可以养富。

房子的面积不能变，但是它的环境却会一直变化，比如小区边的交通、商场、学校、设施、写字楼等。所谓中心地段，是紧靠这些跟人们生活息息相关的设施的地段，可以参考如下标准：

1.交通越便利越好，比如紧靠地铁、公交站、火车站等占据交通便利的地段。

2.商场越大越好，最好紧挨商业街。

3.附近有医院。

4.周边教育配套，有重点或优质学校。

如果某个地段的商场越来越大，学校越来越好，医院设备越来越先进，交通越来越便利，写字楼越来越有人气，那么这样的地段绝对是买房优选点。因为随着这些设施的发展和改进，房子也会慢慢增值。不出几年，你的房子就被这个地段的经济“养富”了。

其实有一个更笨更笨的办法，就是选择租房价格高的地段，这些地段大多交通便利、生活设施齐全，即便你买了房子租出去，也可以赚得不错的租金。

地段选择原则：中心城市>中心区域>中心地段

很多人基于现实经济条件，是无法兼顾这三个标准的。所以我需要说明的是，中心城市、中心区域、中心地段这三个标准对投资回报率的影响是递减的。即中心城市影响最大，中心区域影响次之，中心地段影响最小。

中心城市决定的是城市与城市之间房价的比拼。很显然，五线城市与一线城市的房价及增值空间，没有任何可比性。如果你想衡量在不同城市的买房投资正确率，那比较的前提必须是两个发展水平相当的城市，在这个基础上，才可以比较两座城市的中心区域和中心地段。

我的一个学员上完我的课后，把第一个标准去掉，参考第二个标准和第三个标准买了老家小城中心区域、中心地段的房子。从这个小城的发展来看，他这样的决策是非常正确的。他买的房子，一定是这个小城最具有升值空间的房子。当然，他的房子增值前景还是无法跟大城市相比。

因此，在买房时，我建议大家尽量参考“三中原则”的选地段标准选房。如果有条件选择中心城市、中心区域、中心地段的房子，你想亏钱都挺难。如果条件不允许，那就先考虑城市，再考虑区域和地段。