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第四节 如何低买高卖，完美选择买房换房时机？
对于普通买房者来说，最大的愿望应该是能够用最少的钱买收益最高的房产。但是大部分人都不能如愿以偿，总是错过最佳买房时机或者买了货次价高的房子。其实从来没有完美的买房换房时机，如果有，那就是踩准了点，在一个比较低的点买入，在一个比较高的点卖出。但几乎没有最高点和最低点，只有较高点和较低点。
那么，我们如何在较低点买入、较高点卖出呢？这需要买房换房者先了解以下4种心理误区：
心理误区1：拼命攒首付
大多数买房者的收入是不够全款买房的，即使够，也会选择房贷。但现在首套房的房贷利率最低也已经达到3成，二套房最低4成。特别是从2010年开始，房价不断上涨，8年前那些拼命攒首付的人，发现自己越来越跟不上房价上涨的速度了，而首付还是遥遥无期。正如有个段子所言：“当初买房首付款只差5万元，攒了几年钱，首付竟然差了30万元……”
房产大亨任志强说过这么一句话：想等房价下跌占便宜的人是不能得逞的，他们反而等来的是房价一次比一次高，最终成为买不起房的那一类人。很多拼命攒了几年首付的人望而却步，搁置了准备已久的买房计划。对这一部分人来说，他们需要做的是，在能承受的范围内，下定决心，通过公积金、抵押贷款、首付分期等方式解决首付问题，然后在一个房价相对较低的时机买好房子。
心理误区2：等优惠利率
从2018年3月份开始，大部分银行上调了首套房贷利率。中国建设银行行长表示：“针对个人（住房）按揭贷款，银行为了防控风险对客户的审查也趋于严格。目前银行在调整规模和防控风险、执行政策等方面，偏紧是必然趋势。因此，价格会‘水涨船高’，不会再出现前些年利率8折或者9折的情况，这是市场发展的必然趋势，同时也有利于落实房地产调控政策。”也就是说，未来还想享受利率折扣几乎是很难的事情。
子安说：
银行是一生最好的合作伙伴
除此之外，接连不断的房地产调控政策，让买房成了一件困难的事情。很多城市开始出现“摇号购房”这一新的调控手法，与限购、限贷、限价、限售并列成为楼市调控政策的标配。因此，想享受利率优惠的年代已经过去了，而能够不受限制地买上一套房的可能性也越来越小了。对于那些在买房问题上迟迟下不了决心的人，或者在等着新的优惠利率政策的人，将要面临的是更大的限制和付出。
心理误区3：等地价下跌
随着近年来一系列楼市调控政策的出台，买房者期望的房价下跌的现象并没有出现，反而全国各地的土地出让价格出现明显上涨的趋势。而事实上，这些所谓的“调控”政策的目的并不是让房价下跌，而是抑制房价暴涨，也就是让房价慢慢上涨。换句话说，实际上楼市调控下的市场暗流涌动，表面上控制了房价大幅上涨甚至有下跌趋势，但实际上地价的单价还在节节上升。
数据显示：全国有50个城市，土地收入超过2842亿元，这和去年同期相比上涨了将近一倍。中国有14亿的人口，却拥有50亿人都能住得下的房子，但一线城市仍然在抢地、抢房。为什么呢？因为地价越来越高了。据统计，2018年第一季度，全国300城共计推出土地宅地面积10084万平方米，同比增加33%；其中，成交的宅地面积高达8415万平方米，同比增加21%。与此同时，在土地出让金方面，300个城市宅地出让金总额7683亿元，同比增加34%。
房子始终是最保值的投资，不管政策怎么变化、房价怎么变化，性价比高的楼盘都不会有太大的波动，因为它具有较高的保值性。那些等着房价下跌、地价下跌的买房者必须认识到，楼市调控下的房价下跌是周期性的，即使下跌也并非实质性的下跌。
心理误区4：等一个逼自己买房的理由
买房，真的需要一个理由吗？如果说确实需要的话，那就是居住需要。特别是对刚需一族来说，房价的涨跌几乎和自己关系不大，因为不管房价走势如何，房子总是要买的。在中国，房子对于每一个人来说都是重要的。不管是结婚生子，还是给父母一个养老的环境，或者说给自己一个安定的生活，买房终究是我们人生当中不可避免的经历。
现在的高房价确实让很多人从心理上抗拒买房。他们总觉得不想这么年纪轻轻就沦为房奴，大半辈子为银行打工。可是这部分人想过没有，如果你不买房，只租房，那你只能为房东打工。区别就是，买房为银行打工，最后能到手一套属于自己的房子；而租房为房东打工，最后只能一无所有。
每个买房人最大的愿望是，用最少的钱买到物超所值的房子，于是就出现了以上经常出现的4种买房心理。太多的人都抱着这样的心态，最后要么望房兴叹，要么错过了最佳时机，白白浪费了一大笔资金。买房看的是时机，但是从来就没有最完美的时机，只有相对好的时机。那么，如何把握这个相对较好的时机呢？什么时候适合买房、什么时候买房最合适呢？
买房的最佳时间：现在，马上
种一棵树最好的时间是10年前，其次是现在。买房最好的时机也是10年前，其次是现在。因为回头看10年前的房价，当时是最低的；10年后看现在的房价，此时仍旧是最低的。因此，对准备买第一套房的人来说，最佳的买房时间是——现在，如果买房已经在你能承受的经济范围内。当然，你肯定听过“金九银十”等说法，但这是对开发商来说的，而对购房的你来说，你并没有享受到多少折扣。当然，一年中的确有几个时间点相对来说是买房的好时机：
比如市场最冷淡的时候——春节前。这个时间段会有一大部分人对买房持观望态度，期待政府来年会出台政策调控楼市，让房价有下跌的可能。因此，这一时间段就处于买房市场的淡季，竞争没那么激烈，购房环境相对宽松，买房者的选择和机会也更多。根据近几年的数据显示，春节前房价趋于稳定，春节后涨幅平均在5%以上，有的甚至达到10%以上。
换房最佳时机：上涨时先买后卖，市场平稳时先卖后买
随着收入的增长和家庭人口的增多，有一部分人会因为自身原因萌生了改善住房的想法。对于想要卖房的人来说，什么时机卖、什么时机再买最好呢？最佳时机是价格和成交量都非常平稳的时候先卖后买，价格和成交量趋向上涨时先买后卖。
子安说：
房住不炒长持久安
2016年房价上涨的时候，我的一个朋友准备把房子卖掉，然后再买一套。当时我建议他，千万不要先卖了再买，因为等你卖完房子收到钱，你现在房子的房价已经上涨很多了，而你所付的首付也会多很多。他听了我的建议，先买了一套房子，过了一段时间后再卖了手头上的房子，此时他的房子比当时多卖了50万元。
如果现在一、二线城市的房价趋于平稳，甚至还有些下调，你又该如何选择呢？先卖了再买。因为如果你买了之后，自己的房子卖不掉，后果是很严重的，所以这个时候建议你先卖出自己手上的房子，然后再慢慢挑选自己满意的房子。
最佳买房建议：长期持有，买房不要等，买完了等着
很多人总是遗憾地说，如果我2014年在深圳买房就好了，那我现在就是富翁了。对于这一点，我们需要明白的是，我们是无法准确预测市场上的每一个节点的，也无法找准每个节点的。我能给出的最佳建议是——长期持有。你无法在房价最低点买入，但是如果你长期持有的话，你就可以获得每一次涨幅的收益，而长期持有的关键在于拥有长期稳定的现金流。
我们要用5年到10年的周期去看待投资这件事。用这样的眼光看待买房这件事，基本上绝大多数的投资都是能赚钱的，原因有二：1.纸币时代的通胀压力；2.经济增长的持续累计。因此，对那些持观望态度的买房者来说，如果买房在自己能够承受的范围内，建议先买房，房价上涨的趋势是不变的，只是涨幅大小问题。
那么，如何低买高卖、完美选择买房换房时机？总的来说，你需要明白：
第一，买房最好的时机是10年前，其次是现在，春节前买房也是一个不错的时机；
第二，建议换房的人在上涨时先买后卖，在市场平稳时先卖后买；
第三，买房最好是长期持有；
第四，买房不要等，买完了等着。