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第二节 普通人的买房实操计划
让自己有决心、有能力买房已实属不易，而接下来如何才能买到理想中的房子、买房后如何优化房产配置，这些又是每个买房者必须考虑的问题了。在大众理财时代，我们要明白这样一个道理：理财理的不是钱，而是人。因为房产投资不仅关乎现在，更关乎未来，只有明白了这点，制定并落实买房计划才有方向和目标，才能做出一份切实可行的资产配置方案，让现在的资产不断增值。
核心1：将家庭梦想数字化，制定资产负债表
为了能顺利买房，并在买房后仍能过上有质量的生活，买房者需要根据家庭需求和实际支付能力综合考虑，审慎计算净资产，从而评估自己的购房能力。如果不了解或不顾家庭的实际资产情况而盲目贷款买房，那么即使能顺利买上房也会严重影响家庭以后的生活质量，甚至有可能面临因收入减少影响还债，而被加收罚款利息的危机，更严重者可能会被冻结或收回抵押房产。因此，为了能及时、准确了解家庭的资产状况，精确、客观地对自己未来家庭资产进行规划，买房者必须认真制定一个完整的家庭资产负债表。
子安说：
房产没买对，努力全白费
资产负债表是家庭财务报表中的重要报表之一，它能显示家庭所管理的经济资源及所承担的一切债务，在理财中有着十分重要的作用，在优化家庭消费结构、帮助家庭资产快速增值、建立家庭信用评价体系等方面发挥着重大的作用。
家庭资产，即家庭所拥有的全部资产，包括流动资产、金融资产（生息资产）、自用资产。这些资产在家庭财务规划中极为重要，因为它们是实现家庭财务目标的基础。家庭负债包括全部家庭成员欠非家庭成员的所有债务。
表2 家庭资产负债表
举个例子，张先生家有现金5万元，银行存款55万元（其中活期5万元，购买银行理财产品50万元），余额宝存放40万元，有一套自用房产（价值300万元，其中贷款200万元），另外向亲戚朋友借款50万元，还有一台自驾车价值50万元（其中信用卡透支30万元）。此外，张先生购买股票、基金200万元。请问张先生的净资产是多少？
表3 张先生的家庭资产负债表
从上表可以看出，张先生家的净资产是370万元，如果还想继续买房或者进行其他投资，那么家庭负债率多少才合理呢？家庭的合理负债率（负债率=负债总值/总资产）从30%、40%、50%不等，但50%是个警戒线，即家庭负债率最高不要超过50%。个人可以按照家庭的实际情况而定，好好算一下自己的负债总值占总资产的比例，并将这一比率控制在合理的范围之内。
核心2：根据自己的风险偏好确定购房策略
风险偏好是指为了实现自己的目标，投资者在承担不确定的风险时所持的态度，这涉及投资者的个人风险承受能力。这种能力的评估通常要根据投资者对理财产品的投资范围、风险、收益、流动性等因素来设定。不同的人由于家庭财力、学识、投资时机等因素的不同，其投资风险承受能力也就不同。同一个人可能在不同的时期、不同的年龄阶段及其他因素的影响下表现出不同水平的投资风险承受能力。因此，个人投资风险承受能力是个人理财规划当中评价风险偏好的一个重要依据。
买房也是如此，要根据自己的风险偏好、风险承受能力来确定购房策略。不同风险偏好的人对风险承受能力各不相同，在购房计划上也各不相同。有些人可能喜欢追求刺激、高风险，有些人则可能更愿意求稳。根据每个人风险偏好的不同，可以将其分为风险回避者、风险追求者和风险中立者。
风险回避者的态度是，当预期收益率相同时，偏好于具有低风险的资产，而风险相同时，则钟情于具有高预期收益率的资产；风险追求者与风险回避者却恰恰相反，风险追求者通常会主动追求风险，喜欢高风险收益胜于收益的稳定；风险中立者通常既不回避风险，也不主动追求风险，他们选择资产的标准是预期收益的大小，而不管风险状况如何。
除了个人的风险偏好外，还要根据家庭现在和未来的资产情况来确定不同的理财策略，即综合考虑目前收入、未来收入，以及可预期开支、工作时间、退休时间等诸因素来决定目前的消费和储蓄，以使消费水平能长期保持相对平稳的水平。
核心3：购房资产配置与房产选筹
资产配置，即投资规划，一般是根据我们的风险偏好来进行资产规划的，而资产配置又关系到选筹问题，即判断投资产品价值高低的问题。买房者根据个人的风险偏好制定好相应的资产配置后，要如何选择增值可能性高的房子呢？首先，你要清楚每种房产的发展阶段、价格波动、交通距离及在城市中扮演的功能属性（学区房、城市中心等）。
就发展阶段而言，我会倾向于选择发展中期的房子，因为这个区域的房产设施还在逐步兑现，价格还相对较低，其增值空间和涨幅也相对较大。而在发展成熟区域的房子由于区域的整体设施已经相当完善了，而且价格也相对稳定和偏高，因此增值空间已经很少了，在价格上就不属于上涨或暴涨类型的区域。而发展初期的房子，会有一种风险，即因为尚在规划，就意味着你需要承担较长的时间成本和机会成本，才能获得预期的收益。当然，如果在入手时，这种区域的房产价格很低，那么也是可以的，因为后期房价还是会随大势上涨，能获得的涨幅还是很不错的。此外，你会发现即使行情不好了，发展中期的房子的跌动涨幅也会低于其他区域的房子，上涨的幅度也是一样，会维持在一定比例上。
就地段而言，我会倾向于选择离市中心近一点的房子，即使行情不好，这个区域的房子永远比郊区的房子跌得慢。但如果行情特别好，它的房价就会涨得特别快。因此，选择行情相对稳定、安全性相对高的房产，还是大势所趋。
此外在选筹上，资产增值可能性的高低还是取决于你第一次的资产配置。如果你第一次资产配置就已经有很大的增值收益，那么在之后的投资上就有更多机会和更多可能性获得更多的收益。不过，资产配置因人而异，绝对不存在最佳标准，按需求配置资产才是最恰当的理财方式。
核心4：优化房产配置，调整投资策略
优化房产配置，即卖掉一些增值空间较低、发展空间相对较小的房产，换入发展前景更好、有更大升值空间的资产。随着个人资产的不断增长，很多家庭会不再满足于基本的住房需求，越来越多的人开始计划房产配置的优化升级。但不管如何计划，优化配置的投资和理财策略方案还是基于我们目前手里所拥有的资金和资源来做优化调整。
家庭选择房产的优化，一方面是根据市场的发展趋势和政策变动来进行调整，另一方面要结合家庭收入的增加、家庭人口的增加及理财意识的增强来选择。因此，这种优化需要每经过一段时间就更新一次。
那么，如何才能安全、顺利地优化和调整房产配置呢？当然这还是要以家庭资产情况为基础，做出符合家庭需求的优化配置计划。在做出这个计划前，你仍需要考虑家庭资产负债率、资金的流动性、房产投资的升值空间等这些因素。因为在市场经济体制下，市场是资源配置的决定力量。但市场配置资源客观上存在不足，不可能使资源配置尽善尽美。
因此，优化房产配置的核心就是要保住本金，我们要选自己能力范围内最有把握的筹码。这样融资方便，贷款也方便，转售也方便。当然，不同类型的投资者应根据自身特点，在自己风险承受能力之内优化资产配置结构，依靠多种类型的投资渠道实现财富增值。
子安说：
一套房子就是一个公司
在买房的过程中，建议谨记这四点核心，一步一步制定并落实买房、优化配置的计划。无论首次买房者，还是想优化房产的人，都要时刻了解市场动向和政策的变动，在资产稳定的情况下进行资产的升值、投资。合理配置自己的资产，考虑个人的风险承受能力，综合规划自己的资产配置，在保障住房需求的前提下进行优化配置，这才是最恰当的理财方式。