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房地产市场回报
当市场失灵、公司倒闭的时候，股票市场的财富便会化为乌有，股票则会变成一张张毫无价值的废纸或者数字碎片。正因为如此，历史上的许多投资者转而关注房地产，毕竟土地和房产是有形的“硬”资产。也许这就是1987年股市崩盘、美国开始进入20世纪最大牛市的时候，投资者竞相将大量资本分散投资于房地产的原因。这就引出了一个问题：穷尽一生，我们能从房地产市场中获得什么样的回报？
首先，我们要承认房地产业的一些独特属性。它是因为政府设立了某些旨在以低于市场的价格提供贷款的机构而存在的稀有产业。美国人一直以来都在利用大量的杠杆（比如首期付款10%至20%），来购买一栋价值相当于首付款5～10倍的房屋。在多数情况下，业主可以出租其房产，租金收入几乎可与持有成本实现盈亏平衡。这使得投机者可以通过仅仅持有几年房产然后将其卖掉的债务杠杆来获得一笔可观利润。即使在3年内，房价只上涨10%，由于5倍的杠杆作用，业主也可以在这笔交易中赚到相当于房价50%的利润。
房地产业的另一个属性是其稀缺性。20世纪90年代初，美国一些令人向往的地方，比如佛罗里达州的棕榈滩、曼哈顿的上东区、格林尼治、康涅狄格州等，见证了房地产价格的快速上涨。房产价值个位数的年度增长，变成了房产价格两位数的年度增长。人们普遍认为，这些地方“既适合居住又适合投资”，不仅美国人这样认为，全球精英也是这样认为的。毕竟这种推理说得通，因为人们不能简单地复制这些地方的历史遗迹、独特的地理位置，或是位于那里的专属社区。总的土地供给是有限的，而且我们的星球正变得越来越拥挤。人们认为需求超过了供给这种趋势永远不会发生逆转。所以这种繁荣蔓延到亚利桑那州、佛罗里达州和内华达州的一些地方，抬高了那里的房地产价格，也就不足为奇了。这些地方虽然不那么独特，却为老龄化人口提供了一幅引人入胜的愿景：退休和度假社区全部融为一体。
耶鲁大学的经济学家和诺贝尔经济学奖得主罗伯特·希勒（Robert Shiller），是首批挑战房产界主流观点的观察家之一。希勒很有先见之名地在2000年互联网泡沫达到顶峰的时候，出版了《非理性繁荣》（Irrational Exuberance）14一书。在2006年（另一个巧妙的时机）出版的此书的修订版中，希勒将目光投向了房地产估值的分析。他认为，没有哪个地方是人们如此向往的居住地，以至房价可以持续维持两位数的上涨。美国是一个稳定且富裕的大国，因此与世界上的其他地方相比，它令人向往，但是它同时拥有大量未经开垦的土地。此外，房地产的繁荣并不只是一种美国现象，西班牙海岸、伦敦市以及整个爱尔兰，都在经历着房地产价格的飞涨。房产界的大佬经验老到、目光犀利，他们购买房屋并让它们的价格翻番，翻番后的价格往往相当于房屋首付款乘以一个5～10的系数。
为了进一步揭开房地产业独特的神秘面纱，希勒转而研究巴黎和阿姆斯特丹这类理想型欧洲城市的房价史。这些城市与美国的那些城市非常相似，却有着更为悠久的历史。例如12世纪的时候，阿姆斯特丹还只是一个小渔村，后来发展成了钻石贸易和金融活动的中心。17世纪，荷兰成为世界上伟大的海上军事强国，但它最终却在寻求全球贸易统治地位的过程中输给了英国。尽管如此，阿姆斯特丹仍然保留着它作为欧洲商业和文化中心的突出地位。今天，有着“世界自行车之都”美誉的这座城市，仍然是一个非常理想的居住地，是世界上一些知名公司的大本营，也是一个充满活力的文化和时尚的结合体，还是欧洲最受欢迎的主要旅游目的地之一。
从长期来看，如果某个地方的房地产业能够带来巨额的回报，那肯定是阿姆斯特丹。希勒教授的目的是拿阿姆斯特丹的房地产市场与繁荣的美国房地产市场做比较，因此他将面临两个基本的问题：阿姆斯特丹房地产市场的长期收益率是多少？美国房产价格急剧上升的周期，是否与此前欧洲一线城市的情形一致？
一图胜千言，我们简单地看一下图3-1吧！
图3-1 美国百年来的房地产价格走势
资料来源：罗伯特·希勒的网站，http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm。
根据希勒教授的研究描绘出的这个图形，显示了排除通货膨胀影响后的美国百年房地产价格走势。15很显然，2000年之后的美国房地产市场异常繁荣，假如炒房团稍微分析一下数据，他们定会对这一事实心领神会。
阿姆斯特丹最豪华的街区又是怎样的呢？与这座城市的“城中村”相比，最豪华的街区房价是否存在更多的泡沫，就像美国房地产市场巅峰时期的曼哈顿和棕榈滩那样？
研究人员得到的答案是肯定的，因为这类历史上有名的城区受到政府的保护，而且在那里拥有房产的富裕家庭始终保持着良好的财务记录。荷兰马斯特里赫特大学（Maastricht University）的一名房地产金融学教授皮特·艾兴霍尔兹（Piet Eichholtz），研究了阿姆斯特丹绅士运河（Herengracht）的顶级滨水区400年的房价历史。
基于该城市商圈的房屋销售详情，16艾兴霍尔兹教授创建了一个“绅士运河指数”（Herengracht index）。艾兴霍尔兹的结论在图3-2中一目了然，即“从1628年到1973年，扣除物价因素的影响，绅士运河指数翻了一番”。
图3-2 绅士运河指数：阿姆斯特丹400年的房地产价格17
换句话说，你要花上约350年的时间才能让你的资金翻倍，你要花上250年的时间才能实现收支平衡！18随着时间的推移，未开发的土地得到利用、其他城市的崛起，以及政治和经济领域的风云突变，都有可能使估值过高的房地产价格回归其真实的价位。
那么，如果国家和市场长期处于动荡状态，如果房地产这类市场并不像人们所期望的那样繁荣，投资者又该做何打算呢？想要生存下来就要保持投资的分散性和可持续性。市场的确会通过均值回归的方式来进行自我调整，但是人们不知道调整周期的具体时长，而且在这个过程中，个人的财富可能会损失殆尽（投资不可持续）。
对于个人投资者而言，均值回归所提供的慰藉微不足道。唯一能够确定的是：市场本身不能为你提供足够的财务安全保障。因此，市场本身不能也不应该是管理财富的唯一途径。事实上，接下来的一章将致力于阐明金融市场特别危险的一面。
投资者小课堂
· 房地产价格指数：反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数，通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。