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5-3 房地产简介
传统观念认为，买房既可保值又能增值，只要手上握有不动产，就是拥有财富的象征。由于“有土斯有财”的传统价值观深入人心，不少人深信：“房价只涨不跌”、“要发财就要靠房地产”或是“房地产的投资回报率较高”。
回顾近年来台湾房地产市场，自2003年SARS（重症急性呼吸综合征）疫情结束后开始上涨，其间虽因2008年全球金融海啸而急速回调，但在当局宽松货币政策及遗赠税率下调带动下回升，致使历年不动产价格几乎是“看回不回”。直到2011年当局开始实施奢侈税、2012年实价登记，加上2014年抛出房地合一税议题，并于2016年正式实施后，台湾地区房价从2014年才开始反转，显现出修正及盘整的迹象。
走了11年单边上涨的房市，如今已从卖方市场转为买方市场，未来房市何时回暖，各界说法不一。然而，将来若要选择房地产作为致富或退休理财的工具，在房屋持有成本日渐提高的情况下，最好还是审慎为宜。
中国不同地区投资者养老规划配置比例如表5-2所示。
表5-2 中国大陆、台湾地区、香港地区投资者养老规划配置比例
备注：调查市场涵盖中国大陆、台湾地区及香港地区，调查期间为2016年上半年。
资料来源：摩根资产管理。
► 中国台湾地区投资者退休理财最爱房地产
尽管房地产市场目前正处于回调阶段，但仍然无损于投资者对房地产的信赖。根据摩根资产管理公布的2016年中国投资者退休意向调查结果显示，在现行准备退休金的投资工具中，台湾地区投资者最注重收益，有高达41%的民众最爱的退休金理财工具是房地产。
基本上，提到“退休金”的来源，一般人最在意的是：“能否有长期的收入？”“退休金收入能否既安全又稳定？”因此，具有出租和增值收益的房地产，可谓是充分符合上述这两种退休金来源的条件。
在房地产之后，台湾民众选择的退休金理财工具，依次是银行定期存款、保险和基金。至于媒体最常报道的股票，则因股价波动较大、投资风险较高，只获得26%的民众青睐。
另外，根据永庆房产集团2016年第四季度网络会员调查，退休养老准备的最佳理财项目中，“买房地产收租”同样以34%获得压倒性领先，成为退休理财规划的首选，打败了股票、基金、债券及定存。显然，“养房防老”已取代“养儿防老”，成为台湾地区投资者退休理财规划的新趋势。
► “赚差价兼收租金”的机会变小
退休金规划首先重视稳定的现金流，因此许多人想通过房地产存退休金，期待每月能有租金收益，作为退休收入。除了收租金之外，台湾民众普遍相信拥有土地及房产，是进可攻、退可守的选择：在房价上涨时，可以出售赚差价；房市不景气时，则可以出租来收取稳定的租金。
不过，在未来几年内，这样的期待恐怕难以实现。首先，从储存退休金的角度分析，房地产的投资门槛较高，至少要存到100万元以上才足够当作购房首付款，所以不太适合想迈出积累退休财富第一步的新手。
其次，以前是零首付或首付款只要一成，几乎是无成本赚差价。但现在银行全面缩减房贷，首付款二到三成以上是基本要求，甚至有部分对象遭银行限制贷款，使得资金杠杆比率降低。
举例来说，若想要购买2 000万元的房屋，首付款约需要600万元，资金杠杆比率等于是3.3倍（2 000万÷600万）。贷款前两年的宽限期期间先缴利息不还本，如果在宽限期内将房子出售，每个月只需缴纳宽限期的利息，就能以小搏大，赚取转手利差。不过，现在银行提供的房贷成数只有六成至六成半，加上房价呈现持续下跌走势，想要“短进短出”投资，最后可能赔了夫人又折兵。
即使想要靠收租金带来稳定现金流，根据《全球房地产指南》（Global Property Guide）于2015年公布的亚洲房价租金比调查结果，中国台湾地区住宅租金回报率只有1.57%，在亚洲及全球都是最低的。这样的租金收益率仅比1年期定存利率稍高，然而租金必须先扣除房贷、税金等成本，加上房屋需要维护，家具也会折旧，还得承担空租的风险。因此，通过投资房地产实现“赚差价兼收租金”的机会在变小。
► 税负调涨，房屋持有成本提高
少子化、人口红利减少，加上产业向外转移，投资者或多房屋持有者都可能面临房子租不出去的窘境。另外，若从台湾房地产持有成本来看，现阶段已经出现结构性改变，房地产已不再是高杠杆又轻税的资产。
首先，每年都要缴交的房屋税与地价税逐步调高。虽然大多数县市变动不大，但台北市非自住住宅如果超过三处以上，房屋税便调高至3.6%，使得持有房地产的成本大幅攀高。
其次，在实价登记启动后，再加上2016年房地合一税正式实施后，不仅实价课税已逐渐成形，房地产买卖成本更明显增加。若在短期内买卖，将面临惩罚性高税率；自用住宅买卖也至少要持有6年以上，才能享有税率优惠。显然，房地产轻税时代已结束，从投资角度来看，房地产吸引力下降不少。
未来几年内，若要为退休生活做准备，房地产不见得是最理想的理财工具，因为必须要考虑到房屋税、地价税及财产交易所得税等因素。所以想要让“哑巴儿子”（房子）为退休账户日进斗金，保障退休生活，可得三思而后行。