非富不可：曹仁超给年轻人的投资忠告

3.1　不背龟壳，不做蜗牛

自古以来，结婚是中国人的终身大事。婚礼办得隆重又体面，象征男方家族富有、地位高。中国人通常认为“成家”先要“立室”，买了房“有瓦遮头”，才能建立属于自己的家。相反，婚后要租屋或与家人同住，就好像寄人篱下一样。

老曹我年轻的时候，香港已经流行“四仔主义”，提倡男人一生要达成四个目标：“买架车仔，买层楼仔，娶个老婆仔，生个仔仔”，也就是“买辆车、买套房、娶妻、生子”。这个想法至今仍然经久不衰，香港近年房价不断上涨，不少年轻人振臂高呼“没钱买房，女友不肯嫁”，或者“买不起房就不结婚”。买房仿佛成了结婚的必要条件。

2011年有内地网民分享及总结出“中国十大城市娶亲花费清单”。结果深圳第一，娶亲需要208.2万元人民币，花费同样超过200万元人民币的还包括北京（202.8万元）及上海（200.8万元）；超过100万元人民币的则有杭州（178.2万元）、广州（128万元）、天津（108.6万元）及南京（102.8万元）。

深圳娶亲清单包括均价人民币178.4万元的楼房一套（80平方米）、装修10万元、家具5万元、轿车10万元、度蜜月1.2万元，以及拍拖两年的消费约3.6万元。清单中假设办喜酒的4万元人民币可以靠收红包相抵，并以花费不算太高的韩国为度蜜月地点。简单算算可知房子在清单所列的相关开支中占了九成多。

【我老曹常说40岁以前不要买房。当年10万港元买一套房子，到现在是300万港元，但我用那10万元投资《信报》，2007年价值1500万港元，还不包括过去30年所派的股息。】

假设男方有资产30万元人民币，年薪6万元人民币，他要倾家荡产不吃不喝并工作30年，才能“风风光光”娶老婆。反之，如果住在深圳的小情侣不买房的话，不需20万元人民币就可以组织家庭了。也难怪内地近年吹起了“裸婚”风。

“裸婚”、“蜗居”中国独有

“裸婚”是指结婚时“无房、无车、无钻戒，不办婚礼、不度蜜月”，只花9元人民币办理结婚证书便礼成。

【“裸婚”之盛行，全因很多“80后”的工资微薄，不足以举行“世纪婚礼，”更别提负担高昂的房价了，所以被迫结婚形式一切从简，甚至婚后与家人同住。“裸婚”现象背后，其实反映了内地年轻一代面对高房价的无奈。】

“裸婚”之盛行，全因很多“80后”的工资微薄，不足以举行“世纪婚礼”，更别提负担高昂的房价了，所以被迫结婚形式一切从简，甚至婚后与家人同住。“裸婚”现象背后，其实反映了内地年轻一代面对高房价的无奈。另一个近年同样爆红的词语就是“蜗居”。“蜗居”一词来自同名电视剧，剧中女主角郭海萍道出了当今内地城市人面对高房价的窘境：

“我每天一睁开眼，就有一串数字在脑海浮现，房贷6000，吃穿用2500，冉冉（郭的女儿）上幼儿园1500，人情往来600，交通费580，物业管理费340，手机话费250，还有煤气水电费200。也就是说，从我苏醒的第一个呼吸起计，我每天要至少进账400，这就是我活在这个城市的成本。”

海萍是名牌大学毕业生，在城市里却找不到与自己专业相关的工作，只能从事月薪3000多元的文职，为了存钱付首期买房子，每天节衣缩食。

如此“蜗居”苦况每天都在内地上演。高房价压力下，城市里很多人过着蜗牛般的生活，成为背负沉重财政包袱的房奴，每天不得不疲于奔命地生活，为房贷而折腰。2010年中国社会科学院发布的《经济蓝皮书》指出，85%的中国家庭无能力买房子。而刚毕业不久的年轻人，不但工作尚未稳定，很多月薪只有数千元，还得照顾年迈的双亲。生活状况不理想，买房买车仿佛是遥不可及的梦想，许多人甚至因此惧怕建立新家庭。

中国人既把婚礼联系到整个家族的颜面上，又认为结婚就要买房子，落地生根。加上近年房价飞升，工资升幅却远远追不上，才衍生出“裸婚”、“蜗居”等现象。可以说，这些都是当今中国独有的社会现象。

相对地，崇尚个人主义的外国人，结婚仪式一向简约，就算结婚时只签了证书，也不会说自己是“裸婚”，更不会为了成家立室而勉强买房子。

为结婚买房，不合时宜

我老曹认为，结婚要有自己的房子，只是上一代人所定的规则，已经不合时宜，年轻人应该敢于推翻旧制，因时制宜。

现在内地有种说法，说高房价是丈母娘推上去的，因为丈母娘要求女儿结婚时男方必须要有一套房子。就像你的女儿结婚，你也会出钱去买一套房子吧？

我老曹则不是。我女儿结婚时，我没有出钱也没有借钱给他们买房子。他们自己买不起房子的话，就应该去租，何必勉强买下？我老曹实在不希望女儿依赖父母，应该自食其力，况且我不赞成年轻人太早买房，年轻人买房越迟越好！

我老曹常说40岁以前不要买房。40岁以前如果买了房，我就没有钱投资《信报》了。当年10万港元买一套房子，到现在是300万港元，但我用那10万港元投资《信报》，2007年价值1500万港元，还不包括过去30年所派的股息。

【背着壳，做房奴，不但不能随心所欲地消费，更严重的后果是因为买了房子，缺乏资金，也失去了承受创业投资风险的胆量，会白白错过“以钱赚钱”的创富机会。】

腾讯的创办人马化腾也是放弃了买房，用积蓄来创立腾讯，今天公司市值已超过4000亿港元。若他当初选择买房，没有创业，现在可能只是一个住在小公寓里的打工仔。

内地物业市场“市场化”由1994年开始，参考外国例子，最少有28年好景，加上城镇化进程刻不容缓，已经买了房的到2022年都不用太担心房价大幅回落。但内地房地产持续地上涨已经超过15年，还能持续多久？我老曹认为维持不到五年。而内地经济未来看涨多久？15年。

以人均收入计算，香港和内地的房价都是天价。根据国际物业顾问机构莱坊（Knight Frank）2012年公布的主要国际住宅指数（Prime International Residential Index，简称PIRI）显示，以当地年均收入来买一个100平方米的豪宅计算，香港位列全球第五，需要96.4年的收入来买房子。

该机构又指出，由2006年第四季至2011年这五年间，香港平均房价升幅达93%，属于全球第二炽热的楼市。而《经济学人》2012年3月曾发表季度房价指数，比较21个经济体，结果发现中国香港的房价比“合理价值”（长远售价与租金收入的平均比率）高出58%，世界排名第二，仅次于新加坡。但需知道新加坡85%的人口居住在政府提供的租屋里，也就是说受高房价影响的只是新移民。

美国美世咨询公司（Mercer,LLC）公布了一份“2011年全球214个大型城市生活成本调查报告”，香港排名第九，是中国城市中排名最高的。报告称香港生活成本激增主要来自房屋租金。而内地城市的排名均比前一年上升，上海和北京分列第16和17位，广州第31位。

陆地上爬得最慢的动物是蜗牛，海里面游得最慢的是寄居蟹。它们为什么行动如此缓慢？因为它们全都背着壳。背着壳，做房奴，不但不能随心所欲地消费，更严重的后果是因为买了房子，缺乏资金，也失去了承受创业投资风险的胆量，会白白错过“以钱赚钱”的创富机会。

我老曹明白，想拥有自己的物业并不过分。毕竟有自己的房子，婚后非但不用跟父母同住，省却很多麻烦，而且婚后生活似乎也更有保障，更有安全感。不过要记住楼房绝对有可能是你一生中付出最多钱去买的东西，大部分人为了买它，要负债数十年。

我老曹认为，买房如果单单为了成家立室，就等同于将买房当作消费，买个安全感，买个“安乐窝”，漠视由此带来的财政风险，实在不智。

香港有些年轻人买不起房，却也想有属于自己的住处，于是在读书时已部署申请公共房屋，期望在毕业前能“中奖”。有些上班族则向老板要求停止加薪，以符合申请公屋或资助房屋的薪金上限，务求成功“上车”，一劳永逸。

我老曹明白年轻人“上车”心切，特别是1997年之后经济大起大落，薪金升幅和向上流机会又少，在如此大环境之下不强求出人头地，只求生活安稳。但我很不赞成年轻人这样做。年轻人的潜力和机会比老一辈的人都多，若眼光如此狭隘，只求有一间廉租屋栖身，不思长进的话，就白白浪费了人生。

3.2　最好的买房时代已经过去

许多人误以为“砖头”是对抗通胀的最佳工具，以为通胀高时，房价也会跟着上涨，有人甚至以为房价升幅必然大于通胀率，可惜事实并非如此。高通胀期间房价也有可能不升反跌。

通胀或通缩，一般看消费物价指数（Consumer Price Index,CPI）走势，CPI包含食物价格、服务收费、住宅租金等数字，而房价没有计算在香港的CPI中。标普/凯斯—席勒房价指数显示，根据美国房价由1890年至今120多年来的走势，我们无法证明通胀和房价是同步的。

战后至今，美国房价平均每年升幅大约只比CPI高2%，但楼市本身已经历过几次周期，例如1987—1994年回落、1995—2006年上升，及至2006年下半年起再次回落，2012年起又再次上升。

同样地，除了1975—1976年及1998—2003年，通胀每年都有，但房价却几次大起大落，回顾历史即知，影响房价的因素很多，即使是通胀期间价格也会下跌：

香港地产的“黄金30年”起步于1967年，至1997年结束。1973—1974年期间，香港通胀率达到双位数，受石油危机影响，香港房价不升反跌，跌幅更超过三分之一。1974年香港地区银行界宣布为楼宇按揭做15年分期付款，令1975—1981年房价大幅上升，由每平方尺200港元升至1100港元，升幅达四倍多。

20世纪80年代开始，香港制造业把绝大部分的生产基地搬进珠三角一带，经济转型改攻服务业。尤其以服务珠三角一带制造业为主，例如替内地工厂的产品寻找市场、采购原材料、安排船运或财务融资等。这些靠珠三角发财的香港人，赚到钱后还是回港消费及置业，推高房价。

1981—1984年因港英当局宣布取消卖地分期付款（1981年前在香港买地只需付十分之一的地价，余款分十年清还），变相收紧信贷，加上1982年香港主权谈判陷入僵局，令港元兑美元汇价由1美元兑6港元跌至兑10港元，港币被大量抛售，香港金管局1983年10月遂引入联系汇率来稳定港元汇价，阻止资金外流。这段日子市民抢购物资，引发另一次恶性通胀，房价不升反而回落四成左右。

1984年中英联合声明签订，限制香港政府每年卖地50公顷，加上银行宣布楼宇分期付款年期由15年改为30年，激发房价由1984年7月每平方米5000港元，一直升至1997年第二季12万港元。

1997年7月亚洲金融风暴，加上刚成立的香港特区政府仍决定推行“八万五”住房政策（注：八万五建屋计划，简称八万五。1997年7月亚洲金融风暴袭来，刚成立的香港特区政府推出新房屋政策，承诺每年供应8.5万个居住单位，令资产泡沫瞬间爆破。），承诺每年供应8.5万个居住单位。香港房价由1997年8月至2003年4月狂泻65%，人人叫苦连天。当时CPI仍在上涨。

在饱受房价下跌煎熬后，2003年特区政府改为采用勾地表（注：为防止土地流拍，亚洲金融危机后香港开始实行“勾地”制度，香港地政总署定期列出《供申请售卖土地一览表》，俗称“勾地表”。有意者可向地政总署提出“勾地”申请，并报出底价。政府收到申请，若有关提价合乎政府估计的市场价格，就会将该地块按规定“勾出”，并在规定期限内组织其招标拍卖，公众拍卖会上价高者得。）取代公开拍卖土地政策。同年推出“投资移民计划”（正式名称为“资本投资者入境计划”），批准内地居民来港买房、办投资移民，刺激物业需求和价格上升，令房价因供应不足再一次大幅上升。

如今年轻人投身社会做事，不仅要面对收入增加追不上通胀的窘境，同时还要面对因政策而推高的房价。到2010年政府推出“额外印花税”，打击炒卖，令成交量减少，房价才稍微回落，2011年起房价又再次拾级而上。

由此证明除了通胀，房价还受信贷松紧、经济盛衰、政策等因素影响，如果单单为了抗通胀而买房，很容易连本带利亏掉。房价和通胀不一定同步，因此我们不应抱着为了抗通胀的心态而买房，也不要当买房是储蓄；买房绝对是一项投资。

买房不一定保值，更不保证能助你飞黄腾达。借楼宇按揭不但增加自己的负债，还是一项风险不小的杠杆投资，除非首期金额大、贷款额和利息开支小，风险才会相对低一些。若靠贷款来买房，楼房表面上是资产，实际却是债项。畅销书《富爸爸，穷爸爸》甚至建议我们不要为了买房而负债，我们应该买入的是资产而非债务。

别忘了1997年和2003年不少香港中产家庭变成负资产，破产的例子比比皆是。买房百分百是投资，而投资不是百分百会赚的。老土一点，就如广告所说：投资有风险，价格会升也会跌。

不要因为错误的观念而让自己负上过百万元的债务，成为每天为还款而打工的房奴。我们应该抱着投资物业、让财富增值的心态来买卖物业。

我老曹认为，在决定把大量资金投入房地产市场前，必须先认清投资和居住需要的分别。置业应从投资角度考虑，从升值潜力去决定何时买卖。如果你只求“有瓦遮头”，便应从实际需要角度出发，租一间你需要的房子居住，不要贸然买下。

推动房价的因素

我们决定买不买房，就像决定买不买股票、外汇、债券等投资产品一样，要看准时机。买的房子日后能升值，就是买房的好时机。当然也要看买入后能升值多少。

房价升跌与当地经济升跌关系密切，也就是说真正推动房价上升的是经济向上的动力，例如当美国汽车业走下坡，“汽车之都”底特律的房价便走下坡；而当油价上升时，产油的得克萨斯州房价便上升；一如20世纪90年代的科网股上升，旧金山房价也随之急升。因此买房与否应看地区的经济发展前景而定。

楼市走势还受当地政策影响，例如德国的房价永远不会大幅上涨，因为德国政府限制楼市永远供应多于需求，每年房价涨幅只有1.5%，涨幅太高的话必须向政府申请，多数不会获批。买房投资回报低，当地年轻人自然不会以此为目标。

要知道是否是买房的好时机，除了留意政治及经济现况，还可以参考以下的因素：

1.租金回报率。过去历史证明，每当租金回报率低于2.5%，在如此低回报环境下草率入市买房，赚钱机会只有25%。那时候，就是只租不买的日子了。

2.资本流。资本流是指投资者投入市场的资金。资本流恰如流水，平日可能连碎石都推不动一分；一旦山洪暴发，几十吨重的巨石也可能瞬间被冲走。资本流上升，房价同样上升；反之亦然。资本流上升的动力来源可以是企业纯利上升、银行利率下降或人心倾向；相反，资本流减少可以是基于企业纯利下降、银行利率上升或人心向背。

【在决定把大量资金投入房地产市场前，必须先认清投资和居住需要的分别。置业应从投资角度考虑，从升值潜力去决定何时买卖。如果你只求“有瓦遮头”，便应从实际需要角度出发，租一间你需要的房子居住，不要贸然买下。】

不过要留意，利率下降不一定令房价上升。参考1990—2003年日本楼市，利率下降了，但市民并未因此而踊跃入市，因为大家预期房价仍会下跌。经济不景气，令许多人失业、没有收入，在此环境下无论利息多低也没用。

3.市场需求。香港大部分人在35岁前买入第一间房子，而战后婴儿出生潮是20世纪50年代初，于是1986—1996年是这批战后婴儿的首次买房及换楼潮，刺激香港房价在这段日子急升。

而2003年至今的另一个房价上升潮，主要是1980年的内地移民经过20多年努力，有条件来港置业，加上部分战后婴儿趁2003年低价楼换楼所引发，市场需求有增无减，结果令今天的“80后”只有望楼兴叹！

人口是影响市场需求量的重要因素。人口一旦出现低增长甚至负增长，房价必然大跌。例如1895—1915年间阿姆斯特丹人口每年减少1%，20年内令阿姆斯特丹房价回落八成、租金跌了六成。

日本因为不接受外国人移民，1990年起卖房人数超过买房人数，供过于求令房地产一蹶不振。2006年起同样情况在美国及欧洲出现，至于什么时候在香港出现？相信由内地人不再来港买房及特区政府大量增加土地供应开始。

4.投机与投资者的比例。买房后持有不足一年便卖出的是投机者或炒家，买房后持有一年以上的则是投资者或用家，如果投机者占总成交量的15%～20%，就是地产市场下滑前的先兆。

房价上升期一般可达32季（8年），房价回落期平均有14季（3.5年）。由2003年第三季至2012年底，香港住宅房价已上升超过8年，2012年上半年稍微回落，其后又再升破1997年房价水平。是不是上升潮又告一段落？

我老曹认为现在中低价楼因市场上仍有需求，2013年香港地区房价仍可以微升，但高价楼的房价将因长债利率上升而开始回落。每次上升潮均由豪宅开始，及至房价较便宜的地区如天水围区住宅上升的时候便是尾声。且看这次是否例外。

投资市场从来没有合理价，因势利导、趋吉避凶。香港房价看淡之时4万港元一平米也没人要，看好之时每平米12万港元仍有人争。

别因危机错失时机

我老曹自1967年踏足社会做事，四十多年来见证过许多人乘风破浪而起，赚得盆满钵满；但也见许多人被巨浪卷走，失去毕生所得。有人抱怨社会对他不公平，忘记自己面对一个又一个的机会出现，却没有好好把握；也有人因看错大方向在不应进取时进取、不应保守时保守。

时代巨轮不断向前，它辗碎所有阻止它前进、抱残守缺的人。我老曹曾经巧妙地捕捉到买房的好时机，成功获利。由于不清楚1997年回归后香港会变成怎样，加上20世纪80年代末大环境的影响，1990年我在加拿大开始平生第一次海外置业，2004年以持平价钱售出，过去十年加拿大物业房价才大升。

1994年起我转战伦敦，以“止损不止赚”的原则买房子。最初只买入一间屋，账面获利后，1995年买第二间。之后1996年买两间，1997年再添两间，1998年一口气买入四间合计十间，逐步将在香港股市赚回来的资金部分转移到海外，以防万一。到2005年先卖出两间，2006年再卖两间，2007年卖四间，2008年卖掉最后两间，然后将英镑转为美元汇回香港。

结果我不但避过1997—2003年香港股市、楼市大跌，更把握到英国物业过去十年升幅超过一倍的时机，十间物业平均获利超过100%。

现在香港房价的确很高，由1970年至今由每平方米1000港元升至12万港元，上升近120倍（还没算租金收入），多年房价起落之中，总有入市机会，问题是大家有没有及时把握。

例如1982—1989年期间香港房价十分便宜；2003年“非典”时淘大花园50平方米住宅单位也只卖100多万港元，许多人却因为当前的危机而却步，错失时机。

2003年政府推出“孙九招”前，我老曹当时曾撰文指豪宅在可见的将来售价应大幅上升。贝沙湾当时每平方米售价4万港元，如今已升值四倍；新鸿基地产在跑马地的豪宅项目当年每平方米售价8万港元，如今已超过27万港元。2013年买豪宅的话，上升空间已十分有限。

因此我老曹再劝大家，有危才有机，不要轻易被眼前危机吓倒而错失时机。

2004—2012年因为大量中国人到温哥华置业，令当地房价上升接近一倍，我老曹在加拿大物业守了14年才平手离场，后继入市的人却在十年间获利一倍。可见时机的重要。

时机一旦溜走便不复再来。真希望有部时光机，让我能随时重返1984年那年买房，或2003年非典那年也不错。可惜时光机仍未发明，我们只能利用过去，分析眼前形势然后推算未来。

3.3　内地楼市重归平静

多年前我老曹已留意内地房地产市场。早在2002年已建议读者到上海买房，2007年又提议大家到武汉、重庆走走，考虑在当地置业。中国城市化进程还有10～20年，目前住在城市的人口占中国总人口50%左右，还未达到完成工业化的国家的70%～80%。过去30多年中国城市化局限于沿海大城市和一线大城市，随着这些城市的房价大幅上升，新的产业落户时只有转移到内陆城市。

从沿海走向内陆、从一线走向二线城市已是大趋势，形成沿海及一线大城市房价再涨不起来，反之内陆及二线城市房价却接力上涨，中国GDP高增长地区也移向内陆城市及二线城市，包括长沙、武汉、重庆、成都等。

中国内地自1994年起进行房地产改革，支撑了中国经济继续高速发展，现时房地产投资占中国GDP逾40%。

由于中国的住房需求仍然有增无减，特别是在大中型城市。国家统计局数据显示，2010年全国70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均上升13.67%。

【在香港不一定要直接投资内地房地产，可选择买在香港上市的内房股。不过内地一线城市房价已停止上升，现在只依赖二线城市房价上升去支撑，代表内地城市房地产的投资吸引力已开始下降，无论选择买内地房地产或买内房股都要小心。】

投资者的贪念，加上信息透明度不足，当房价已是天价，脱离了老百姓可以负担的水平，但在地产商及部分地方政府官员高唱下，市民仍在非理性地买房子。

房地产进入整固期

中国改革开放后，经济发展的最初30年是百花齐放期，1994年起是地产商牟取暴利的时代，物业投资杠杆比率很高，5000万元人民币资本可以做20亿元人民币的项目。当时房价只升不降，以每年30%的速度上升，无论谁拿到地谁都会发财。不少地产商不消几年就变成几十亿元市值的上市公司了。

这段做房地产没有亏损的时代早已结束。金融海啸后内房股到香港上市集资已不容易，精明的地产商早已开始降低杠杆比率，地方领导也明白不能再靠地价升值推动房价上升来赚钱。在这段整固期，有品牌、服务良好的公司渐成主流，逐渐取代“炒地”公司。它们继续买地建楼赚取合理利润，不再靠房价上升牟取暴利。地产业进入整固期。

【从沿海走向内陆、从一线走向二线城市已是大趋势，形成沿海及一线大城市房价再涨不起来，反之内陆及二线城市房价却接力上涨，中国GDP高增长地区也移向内陆城市及二线城市，包括长沙、武汉、重庆、成都等。】

2013年3月上任的中央领导层，不会放宽房地产宏观调控的政策，2013年中国的房地产行业不会再如从前般一路高歌猛进，未来一年面对资金短缺，高负债率（70%以上），房地产行业将会面临重新洗牌，一些中小地产商将被淘汰出局，一如1970—1990年香港的淘汰赛，只有适者才能生存和壮大。

自一连串调控政策推出以来，受影响的还有房地产中介业。二手房交易急降，2011年全国最少有3000间地产代理门市倒闭。结业潮正由一线城市向二三线城市迅速蔓延。

房价下跌令钢铁价格下滑，此外水泥、电解铝、玻璃、石灰、家具、汽车等42个与房地产相关产业也会受到不同程度打击。2012年8月份钢铁价格较年初下跌20%之多才出现反弹。

房价下调幅度太大也会引发社会动荡。2011年11月，上海、北京、南京、杭州有些地产商减价超过30%卖楼以促销，却令之前高价买了房子的业主不满。他们包围地产商要求退房，甚至把售楼部砸烂。香港的小业主若以高价买了房子，一旦面对房价下跌只好认命甚至破产，内地的小业主却认为自己被欺负，要为自己“维权”，实在有违常理。

难蹈日本覆辙

不过，我老曹相信中国楼市现属温和调整，以20世纪70年代的日本为例。日本楼市在20世纪70年代初出现过一次幅度较小的周期性调整；然后20世纪80年代初又出现过一次周期性调整，幅度较大。1990年起的回落则是时间上最长、幅度最大的一次。

20世纪70年代初期，日本大致上已完成城市化，房价下调是城市化完成后出现的温和调整；1985—1994年日元从210日元兑1美元升至76日元兑1美元，升幅达到64%。

房价回落是因为利率太高，利率回落后房价便再上升。到1990年那次调整，是由于人口结构出现拐点，令投资性需求随着流动资金改变而减少。2006年起日本人口进入老化期，在可见的将来，日本房价恐怕也涨不了多少。

许多人说如今的中国就像当年的日本。20世纪70年代日本成功超越德国成为世界第二大经济体，2010年中国成功超越日本成为世界第二大经济体；日本1965—1974年GDP保持8%年增长率，中国2000—2007年GDP保持10%年增长率；1975年起日本产业开始转型，2008年起中国产业进入转型期。

人民币自2005年至今升幅不大，1990年日本人均收入已达35000美元/年，2011年中国人均收入仍未达到4000美元/年，而中国人口仍在持续增长，估计要到2024年才出现类似日本20世纪90年代因人口结构变化而引发的长期调整，理论上1990年后的日本情况在中国短期内重演机会不大。

内地房价不会硬着陆

根据日本20世纪90年代和中国香港1997—2003年的经验，中央政府会不惜一切支撑房价，不会容许类似跌幅在中国出现。如国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌说：“房地产市场不整，中国经济要出事，整狠了，中国经济也要出事”，除非国家政策失误，否则我老曹估计内地房价不会出现硬着陆。

现在中央政府通过调控政策抑制投机，遏止炒房，内地房地产业面临结构性调整，未来有赖需求逐渐消化过剩的供应。

有投资银行预测2012年全国房价下降5%～10%，部分一线城市降幅更大，可达15%～20%。有研究更认为，未来五年房价跌幅可高达约40%。我老曹认为过去几年中央政府已竭力防止楼房出现过度借贷，未来房价不可能回落15%～20%，跌幅超过40%更有点危言耸听。

中国人口仍处于增长期，增长率在2024年前才见顶，未来20年内地新增城市家庭约一亿个，所谓楼房过剩问题只是短期因素，长远而言楼房始终供不应求。情况就如香港从1980年至今房价不时回落，但长期仍是供不应求。

加上内地人每年人均收入正从2500美元走向2万美元。根据其他地方的经验，只有在人均收入停滞不前的时期，房价才会大跌，例如1990年起的日本，1997年后的中国香港及2007年起的美国。

2013年内地地产商出售的房价已经降到微利水平，降价所收到的促销效果并不明显，令降价动机愈来愈小，未来五年中国房地产售价升幅将持续走低但幅度不会太大，能够大幅上升的机会也很小。

【投资者的贪念，加上信息透明度不足，当房价已是天价，脱离了老百姓可以负担的水平，但在地产商及部分地方政府官员高唱下，市民仍在非理性地买房子。】

第一个看淡房价的讯号是政府逐步收紧银根。当第二个讯号—利率高过CPI的升幅也出现，房价才有机会回落。

短期内中国的CPI已回落，2012年内地CPI升幅小于3%。2012年8月人民币存款利率见3.5%，利率已高过CPI，升幅达1.8%，不过仍未达到2%，即所谓的“引发点”。

历史告诉我们，一年定期存款利率一旦高出当年CPI，升幅2%或以上，房价便开始回落。现在还差一点点。

现在内地的楼市正面对两大问题：国内城市化和环球性低利率。利好和利淡因素都存在，因此我老曹对未来内地楼市走势不太看好，也不看淡。

我老曹估计楼市稳定四五年，不会大涨也不会大跌，只会窄幅上下。预期城市化和人均收入上升后，内地楼市会趋向健康。我老曹又认为一线城市的住宅供应太多，二线城市的前景较好，但有政策风险。

宏观调控影响有限

自2010年起，中央政府积极推出各种政策打击炒卖，调控房价，例如增加住宅土地供应，由以往平均每年供应5万公顷土地，增至18.5万公顷（2009年为7万公顷）。

2010年5月1日北京实施“限购令”，拥有北京户籍的家庭在当地最多只能有两套房子；非北京户籍和境外人士最多只能有一套。而且两次买房时间须相隔两年以上。“限购令”其后在上海、广州、深圳等多个城市推行。

2011年1月国务院推出“新国八条”，收紧信贷、调整税收，进一步调控房地产市场。同时以重庆和上海为试点开征房产税。在重庆，房价比平均价高两倍的房子，须按房子价值征税0.5%，差价愈高，税率愈高；上海则向新购第二套房子的上海家庭及新购房子的非上海居民家庭征税0.6%。

2012年7月国务院派出八个督察组对十六个省市巡查，在过去两个月发出九次讲话并在积极研究推出“房产税”。2013年3月国务院颁布楼市调控“新国五条”。通过对个人转让住房征收差额20%的个人所得税，加大控制投机性需求，抑制房价反弹趋势。

【现在内地的楼市正面对两大问题：国内城市化和环球性低利率。利好和利淡因素都存在，因此我老曹对未来内地楼市走势不太看好，也不看淡。我老曹估计楼市稳定四五年，不会大涨也不会大跌，只会窄幅上扬。】

除了房产税，中央政府还推行保障房。房产税去打击炒房意欲，保障房则为买不起楼房的市民提供居住地方。

保障房是限定标准、限定价格或租金的住房，为中低收入家庭而设，种类较多，有廉租房、经济适用房、公共租赁房等。2010年兴建的保障房达580万套，2011年保障房数目再增至1000万套，几乎是2010年全年商品住房（即私人楼宇）的供应量。2012年起中央政府宣布未来五年每年建700万套，分布在二十多个城市，其中北京、上海2012年均已基本建成10万套。

措施见效，令各城市房地产交易量萎缩，2011年内地房地产市场没有出现“金九银十”（九十月是内地楼市的旺季）。10月北京销量较2010年同期少46%，广深沪更下跌50%以上，全国47个大城市中有41个住宅成交量比2010年低。

不过，市场回复的速度大大超过预期。2012年第二季，多个城市的楼市成交量持续回升，又重现“排队购房”的情况。2012年6月，70个大中城市新建商品住宅价格环比上升的城市有25个，包括北京、上海、广州等一线城市，多于同年5月的六个；与2011年同期相比，价格同比上升的城市达到11个，包括太原、大连等二三线城市。中国房地产百城价格指数也显示，100个城市新建住宅2012年10月份平均售价8768元人民币1平方米，比9月上升0.17%，是2012年6月以来连续第5个月上升。

过去10年中国境内房价上升2.5倍。沿海城市平均上升5倍，北京、上海、广州、深圳等一线城市房价更上升8倍以上。2002年底中国货币供应量18.5万亿元人民币，到2012年6月上升到92.5万亿元人民币，十年内上升5倍是造成过去10年内地房价大幅上升背后的理由。不过若以人均收入计算，现在的房价已算是天价了。

弱化宏观调控是趋向

事实证明在市场经济大前提下，宏观调控只能起警戒作用，实质影响十分有限。

经过20多年发展的中国房地产市场，已由初级阶段逐渐进入成熟阶段，例如出现微利房及经济房，不少家庭已入住保障房，私人物业市场则继续以市场优先。

在全球化、一体化大前提下，一个楼盘的价格不再由当地人的购买力去决定，因为买家来自全球，作为政府怎能管得住全球性买家？除非该国或地区不再尊重利伯维尔场。

【我老曹决定买不买某地区的房子，要看三点：（1）该地区的人均收入，是否由3000美元开始上升；（2）交通便捷完善的地区，值得投资；（3）物业愈贵，升值潜力愈好，愈便宜愈不要买。】

2013年第十二届人民代表大会开幕，虽然前国务院总理温家宝做政府报告时介绍，坚持搞好房地产市场调控不动摇，过去5年遏制了房地产过快上涨势头。不过在个别城市，老百姓眼中的房价仍然高不可攀。诚然，短期之内中央政府不会放松调控政策。但地方政府财政压力大，政策已开始微调。

如今地方政府债务高达10.7万亿元人民币，过去他们的主要收入来自拍卖土地。2011年10月全国133个城市土地成交相比上一年同期少40%，已令地方政府苦不堪言。虽然中央政府已批准上海、浙江、广东、深圳四个地方的政府发债，但贫困和偏远地区的政府又如何应付？

我老曹认为未来中央政府对内地房地产的调控措施应逐渐淡化，市场力量明显化，透过讯息，不同城市房地产会有不同表现，令房地产市场一如其他商品市场有盛衰周期，而非由国家政策决定。各种支持房地产的服务行业，例如地产代理、银行房贷、投资等兴盛起来，减少未来房价波幅。

在此情况下，内地房价的走势将会平稳或微微向上，大城市房价因为长时间对房价透支，造成了一般市民置业困难，未来应会平稳。而房价居高不下，也阻止了农村人口进一步涌入，不过二线城市的房价仍可上升，除一般市民仍可负担房价外，也成为农村人口涌入的地方。

故此，未来内地房地产发展应趋向二线城市，农村方面日渐城镇化，若要留住人口或减慢人口流失，就必须发展旅游业、养老、工业等，为农村人口提供农业以外其他就业机会。城市老人可回流乡村生活。

不必直接投资

投资房地产最重要的始终是地点，例如1997年应该弃中国香港到英语区国家投资，包括加拿大、澳大利亚、美国及英国；2003年则应重返中国香港买豪宅。

我老曹决定买不买某地区的房子，要看三点：（1）该地区的人均收入，是否由3000美元开始上升；（2）交通便捷完善的地区，值得投资；（3）物业愈贵，升值潜力愈好，愈便宜愈不要买，例如香港一些远离市区的物业。

中长期而言，我老曹仍看好不少中国二线城市，例如南京和天津等，也看好武汉及重庆。短期内内地一线城市处于整固期，除了在香港的自住物业之外，暂时不会投资第二间物业。

要谨记“猛虎不及地头虫”，投资外地物业时，如果对该城市认识不深便贸然下注，往往以吃亏收场。在投资内地房地产前，不要忘记先做足功课。

在香港不一定要直接投资内地房地产，可选择买在香港上市的内房股。不过内地一线城市房价已停止上升，现在只依赖二线城市房价上升去支撑，代表内地城市房地产的投资吸引力已开始下降，无论选择买内地房地产或买内房股都要小心。

自2012年起客观经济环境危机四伏，往后日子风浪一定很大，有能力承担高风险的人才可以在今时今日入市。毕竟在经济回落期投资物业市场亏损者多，赢家只属少数。

3.4　环球楼市投资价值有限

房价与经济关系似乎是“鸡与蛋”的问题，搞不清到底是经济向好刺激房价上升，还是房价上升后人们增加消费刺激经济向好。过去理论是股市走在经济之前，以香港为例，今天恒生指数已包括太多国企和民企，恒指升降同香港经济关系已不大，反而是香港房价与经济的关系较大。

2011年房价与人均收入相对值最高的地方是香港。2011年香港中价房售价是人均收入的20倍，其次就是加拿大的温哥华。2010年温哥华中等家庭年收入是69860加元，中价住宅售价是中等家庭年收入的14倍（未扣税），房价第三高是澳大利亚的悉尼，第四是新西兰。中国香港、温哥华、悉尼自2008年起过去5年房价上升，相信不少资金是来自内地。

上述情况何时停止或继续？没有人事先知道。2012年9月特区政府推出港人港地政策，会减少内地人来港置业。同年悉尼住宅物业售价也已摇摇欲坠，2013年香港豪宅交投大幅减少，似乎见顶；2012年第二季开始，香港人转炒下价楼，也就是说低收入家庭大量入市，代表房价上升期已接近尾声，以上都不是良好信号。

20世纪30年代前苏联经济学家康德拉季耶夫（Kondratieff）研究指出，一个经济周期由繁荣到高原期然后回落，需时55～65年。

【我老曹劝诫年轻人不用急于买房，不要做房奴，应积极尝试以不同方法创富。但若以香港现时房价而言，最好买2000万港元以上的豪】

20世纪60年代美苏冷战期间，上述理论传到西方，名为“长波理论”，简称“K理论”。该理论指出，经济发展，首先进入长达25～30年的黄金期，然后进入10～12年的高原期，期间有些行业增长，有些则萎缩；接着是10～20年的回落期。

香港楼市近黄昏

中国经济1980年才起步，进入上升期，2007年结束，未来10～12年进入高原期。但香港经济由战后兴起至今已完成上升周期，1980年起最早走下坡的是工业，1997年是楼市，2007年起是金融业。香港楼市高峰在1997年，股市高峰则在2007年，2007年高原期过后进入10～20年的回落期。

1967年起香港楼市有三次上升期：（1）1967—1981年香港是需求推动房价上升；（2）1984—1997年是限制土地供应令房价上升；（3）2003年起是因利率下降到不合理水平及香港特区政府改用“勾地表”取代公开拍卖土地政策，减少土地供应。同年7月中央政府通过“自由行”，促使大量内地游客来港消费；批准内地居民来港买房、办投资移民，刺激物业需求和价格上升。到2013年已长达十年，我老曹担心已接近尾声。

2003年这次房价上升是受到推出“资本投资者入境计划”刺激，即650万港元以下的普通住宅楼其实受惠不大。2012年起连650万港元以下的住宅也被炒起，情况有如股市中，一旦二线股也被炒起，即代表升市已接近尾声一样。2010年10月特区政府宣布“资本投资者入境计划”不再包括物业，因此我老曹相信2013年香港楼市已进入“夕阳无限好，只是近黄昏”的日子。

【我老曹在投资国外房地产时，会慎之又慎。毕竟房产投资涉及金额不小，市场国能有健全的法律制度保护投资者非常重要。英国在这方面就十分可靠，它通过企业纠纷投诉处理制度、督查服务制度和金融服务赔偿制度三方面，搭起投资者保护救济体系，维护投资者的利益。但凡投资施行英制的国家都可以较为放心。】

至于1997年后才到社会工作的年轻人，如果错过了2003年买房机会的话，2013年还是按兵不动比较好。我老曹认为，年轻人实在不用急于在2013年买房。在错误时机买房，损失会很大。世上没有致富魔法。要努力付出，深入了解，才能投资成功，实现理想。投资涉及高风险，一不小心就可以令你损失惨重。

投资楼市可考虑英制国家

我老曹在投资国外房地产时，会慎之又慎。毕竟房产投资涉及金额不小，市场国能有健全的法律制度保护投资者非常重要。英国在这方面就十分可靠，它通过企业纠纷投诉处理制度、督查服务制度和金融服务赔偿制度三方面，搭起投资者保护救济体系，维护投资者的利益。但凡投资施行英制的国家都可以较为放心。

加拿大不但是美国的邻国，在经济上更是互相依赖，例如加拿大的矿产、石油等大部分都会卖去美国；而美国的金融业对加拿大经济盛衰影响也是举足轻重。由于加拿大政府对本地银行一向采取严谨的政策，令加拿大银行逃过2007年10月美国银行的CDO（Collateralized Debt Obligation，担保债务凭证）危机。

加拿大银行体制的健全令加拿大物业在过去5年保持上升，反之美国物业价格由2006年中起回落。迄今为止，美国20个最大城市房价只比2000年高出36%。反之，加拿大住房房价2007年后继续上升，2012年加拿大11个最大城市的房价比2000年高出125%。物业借贷付房贷负担比率占个人人均收入130%，甚至高出2006年美国地产泡沫爆破前的80%。

根据《多伦多环球邮报》（Toronto Globe and Mail）的估计，加拿大家庭在2011年12月平均拥有363202美元净资产（即扣除负债），美国家庭在2011年12月平均只拥有319970美元净资产，即2012年加拿大家庭比美国家庭富有。

除了房价在过去5年上升外，加币兑美元在过去10年表现不俗也有影响。今天在温哥华市值100万加元的住宅楼随处可见，相同大小的住宅在美国不少大城市只值50万美元或以下，温哥华的房价已近乎是洛杉矶的3倍，投资价值并不高。

吉隆坡的豪宅目前也值得考虑，2020年新加坡与吉隆坡高铁相通后（90分钟可由新加坡到吉隆坡），将会拉高吉隆坡豪宅房价，相信会出现不少家在吉隆坡，业务在新加坡的人。

美国房地产缓慢复苏

美国楼市数据2012年已经好转，中价房已止跌并上升7.5%，处于刚刚起步阶段，加上QE3集中火力买楼房按揭债券，相信2012年起，美国房价又再开始上升，可以买，但若在加拿大有房子，倒不需要以房换房，拿加拿大物业投资美国。

根据联合国数字，全球房价和人均收入比例平均数是3～6倍。2012年不少美国大城市的房价已重返此水平。今年美国住宅房价最贵是夏威夷，中价房售60万美元，是当地人均收入的8.7倍，其他城市30万美元左右已可买到一间中价房，二线城市只需15万美元。

2012年部分美国城市住宅租金回报率（未扣税前）已达8%，2012年美国中价住宅房价较去年同期平均上升5.6%。美国房价自2006年中开始回落，到2012年已达6年，应该进入上升期，上次香港房价自1997年第三季回落，到2003年第二季（6年后也已经稳定），也就是说2012年起美国房价开始回升。

2006年美国付房贷每月负担是租房的1倍，2006年付房贷利率高达7%。2007年起美国付房贷负担回落，反之，住宅租金仍上升，到2012年出现近30年内首次付房贷负担比租房便宜（1980年30年期楼按利率是18.63%，今天美国30年期楼按利率为3.53%）。

2012年美国中价房二手市场平均售价189400美元，比一年前上升7.9%，全美国住宅存货量比一年前下降3.2%。如以2000年为“100”，美国住房售价由2000—2006年升幅超过100%，同期加拿大只上升60%。

有人再用1990年后的日本作比较，认为美国未来房价仍会进一步回落，个人不认同，理由是：

一、日元汇率自1985—1994年大幅升值，美元汇价自2008年4月起虽然回升，但升幅有限；二、日本进入人口负增长期，美国人口仍是正增长；三、日本不欢迎外国人移民，美国移民政策十分开放；四、日本1990年起进入“资产负债表衰退”，美国在2009年3月及时推出QE、QE2、OT2及QE3，阻止资产负债表衰退在美国出现。

虽然美国房价2012年起已抬头，但仍有风险，且势头缓慢，加上美国房产投资对于外国人限制多多。另一方面，2007年是美国战后婴儿潮开始步入60～65岁退休年龄。美国人习惯退休后由大城市搬到小镇居住，把在大城市物业出售套现作为退休金，因此即使今年美国房价稳定或回升，其投资吸引力仍然不大。

物业是有钱人的藏富之所

买房投资不一定能致富，除了看时机，还要看投资物业的质量。2013年香港房价比2003年初倍升，部分只是港元贬值所造成的假象。若以金价计算，现时房价其实比2000年还要便宜。

2003年港岛市区豪宅每平方米的房价相当于5平方米的新界偏远地区房价，时至今日已升至相当于10平方米的房价了。豪宅与中低价物业售价的差距愈拉愈大，过去中低价的升幅却不及过去几年港元贬值的幅度。2013年中低位房价才升破1997年水平。可见1997年起只有投资豪宅，财富才算真正增了值。

投资物业相对容易，回报高又不会变得一文不值，因此很多富人名人都爱投资物业，特别是豪宅和店铺，有所谓“一铺养三代”的观念。香港富人在1970年前如拥有物业，过去40年即使什么事也不做，只凭物业，财富最少升值20倍，如果懂得运用资金买卖物业，随时可升值50倍（另加租金收入）。大可以过着轻松自在的生活。可以说物业是富人的藏富之所。

不过就如我老曹在前文所说，贷款买房始终有风险，买豪宅贷款金额大，风险也很高。年轻人倘若资金不足，实在不宜急功近利，不必首次置业就买豪宅。能够选对时机的话还好，若不幸碰上房价大跌，便会损失惨重。

我老曹劝诫年轻人不用急于买房，不要做房奴，应积极尝试以不同方法创富。甚至可以此鞭策自己，以能够真金白银买豪宅为奋斗目标。成功创富后，拥有一笔流动资金，就可以在适合的时机，将资金投放在有升值潜力的物业。若以香港现时房价而言，最好买2000万港元以上的豪宅。假以时日，你也可以像富人一样，以物业作为藏富之所，留给子孙后代。

第四章　学懂投资，创富更快更易

4.1　有财富才有真自由

如今很多年轻人觉得我老曹这一代人的价值观是“金钱主宰一切”，仿佛我们眼中只有钱。

其实我那一代人并非特别贪钱，而是大部分人在年轻时尝过穷滋味，亲身经历过没钱所带来的窘境。许多人会像我老曹一样，以发达作为人生目标，下决心脱离贫穷，形成对“金钱主宰一切”深信不疑，于是钱也就愈赚愈多。香港有不少富人都是这样白手起家的。

苏格拉底说：“小资产阶级的自由。”任何人如要活得自由自在，必须有点钱。我老曹非常同意。苏格拉底说的是挣脱贫穷枷锁，才能有真正的自由。试想想如果经济拮据，生活所迫，要为五斗米折腰，自由度必定受到一定限制，想送子女出国留学、自己去旅行，甚至想离职休息一下都不行，无法随心所欲地做自己喜欢的事。

没有自由，就是没有选择权。

我老曹不介意被年轻人批评，不过年轻人也应该好好想一想，如果没有钱，你的生活会变成怎样。

【我老曹不是教你一生只追求财富，年轻人有热血有干劲，青春十分短暂，若能在这段期间专注创富，成就更大。甚至应该专注得仿佛“眼中只有钱”，贪钱更好。做事若不专注，又怎能成功？】

心灵鸡汤说“金钱不能令人快乐”，“财富是负担”，可别误信。其实这些话是在讲给穷人听，目的是令穷人安分守己。真实情况是有钱人通常比穷人快乐，因为财富可以让你过自己想过的生活，有选择的自由。90%世上的困难皆能通过金钱去解决。贫贱夫妻百事哀，18岁谈恋爱时可以“有情饮水饱”，一旦结婚就得要担心金钱问题。没有财富，生活就会变成负担。若认为管理财富太麻烦，可以交给私人银行或专人负责，不必自己费心。

我老曹不是教你一生只追求财富，年轻人有热血有干劲，青春十分短暂，若能在这段期间专注创富，成就更大。甚至应该专注得仿佛“眼中只有钱”，贪钱更好。做事若不专注，又怎能成功？不少人以为别人是因为勤奋而发达，其实刚相反，世上勤奋得像头牛的人通常只会从事低收入工作。做事专注才是成功之道。

创富可以是一种兴趣，很多富人都是这样。若视赚钱为苦差，一定不会用心去做，也一定不会成功。就如我老曹过去每天写投资专栏，35年不变，有人问我辛苦吗？不，除了想不到写什么的时候。能为读者提供财务建议以改善理财方法，又能在搜寻数据过程中找到投资机会，实在乐趣无穷，也因此得到不少读者的支持。

人生数十载不算短，与其选择及时行乐，倒不如将人生分为不同阶段，设下不同目标：25～60岁时以创业致富为目标。必须“Get Rich Quickly”（尽速致富），让利润跑在前面、止损愈快愈好，不要逃避风险、学习管理风险。60岁后则只要“Stay-Rich”（保持富有），便可轻轻松松地追求梦想和真正的自由。就如我老曹，今年已年届65岁，过去4个月我在股票市场虽然只斩获10%，但这10%已经是500万。现在的我会用赚来的这笔钱，进行二次创业赚钱支持自己喜欢的慈善机构，当财富积累到一定程度，赚钱就可以只为梦想而不再担心生计。

无奈的一代

我老曹在前文说过，如今M型社会的香港，贫富悬殊情况已到了非常严重的地步，2012年的基尼系数达到了0.537。中国内地也处于同样的情况，我会在后一章详述。

1997年后香港的GDP进入低增长期，一如1990年后的日本，不同的是中国经济起飞令香港过去15年GDP增长率仍可保持在4%左右，不像日本只有1.5%，不过上层社会所占财富和收入比重却愈来愈大，中产阶级所占那份进入极低增长期，穷人这份则出现零增长甚至负增长。收入两极化进一步扩大，令人担心社会最终会变得很不稳定。

香港经济自2008年起进入回落期，估计时间长达10～20年。根据扩散音波理论，经济调整初期波幅会愈来愈大，过后便会收缩。2000—2010年世界经济调整波幅很大，自2011年起未来十年会愈来愈收缩，例如房价经过1997—2012年V型走势后，未来波幅有限；金价自2011年9月见1920美元后情况也一样；恒生指数未来十年相信进入窄幅角力期；就业市场则只有轻微、温和的改善。说实话社会贫富两极分化这事儿，我老曹管不了，这是特区政府要去解决的问题，我只负责教大家怎么去赚钱。

常有媒体问我，未来经济是最好时刻还是最坏时刻？我说看你年纪而定。因为如今的香港已进入GDP低增长甚至停止增长期，由2011年起计未来10～20年，香港经济不会太好也不会太坏。

【我老曹说，投资应该愈早开始愈好，年轻人应把握青春期学习投资之道，免得到了要养家糊口时才慢慢摸索。投资必须有资本，我老曹建议年轻人要坚持理财，量入为出，用25%的收入来投资。】

如果你65岁前已努力40多年，开始退下火线，现在的经济环境真是不错，投资以保护财富购买力为首选，面对2008年起的经济回落期，绝不成问题。要是你才刚离开大学，现在收入跟40多年前大学毕业的师兄、师姐比较，可谓云泥之别，我老曹在第一章就曾详述大学生的价值在过去50年贬值十分厉害，速度快过美元购买力。未来你的前程，肯定艰辛难行，包括购买第一间住宅、结婚、生子及养车，这没办法，谁让你出世太晚呢？

【我老曹常说，打工永远不会致富。“所谓工字不出头”，就算你每天起早贪黑，累得像头牛，也只是在为老板赚钱，财富永远不是自己的，回报也不会达到最优。年轻人创业是其中一条出路，若不想创业怎么办？我老曹鼓励大家投资。】

今天香港的大企业早已进入Too big to fail（大到不能倒）期，家庭式企业又小得无地自容。要知道如今铜锣湾几十平方米的铺位已经月租数十万甚至过百万，生意兴隆的老店也要关门大吉。社会经济的活力一向来自中小企业，当整个社会逐渐被大企业垄断，经济活力自然愈来愈少，消费者的选择也愈来愈寡，生活则愈来愈闷，年轻人在香港想要创富愈来愈难，穷则变，变则通。这条路行不通，找另外一条，总有一条路是行得通的。

高尔夫悟投资

我老曹常说，打工永远不会致富。“所谓工字不出头”，就算你每天起早贪黑，累得像头牛，也只是在为老板赚钱，财富永远不是自己的，回报也不会达到最优。若你每年能替公司赚取100万元，老板最多只会付你50万元薪金，从来没有一位老板会付150万元给只能替他赚取100万元的员工。更别提无法为公司带来100万利润的普罗大众了，工资最多只能满足温饱，无法脱贫，要致富必须有薪水以外的其他收入。年轻人创业是其中一条出路，若不想创业怎么办？我老曹鼓励大家投资。

20世纪70年代初，我开始玩高尔夫球，后来因为工作日渐繁忙而放弃，因为玩高尔夫不仅费用昂贵，还需要很多时间，绝对是熟能生巧的游戏。我常说投资就像打高尔夫，定下目标，即使一时身处逆境也不需急躁，一步一步走下去总能成功。

玩高尔夫球，站在起点不会看见终点，只要顺着方向一杆一杆挥下去，总能离目标近一点，再近一点。年轻人不妨把目标订高一点，我常鼓励年轻人要有摘星的梦想。是的，星星或许永远是摘不到，但正由于你想摘星则自然会努力向上，年老回望，原来已走了那么远。

高尔夫球要玩得出色需要所有动作都不出错，完全是一项自我挑战游戏，每打出一杆都影响着下一杆。玩高尔夫真正的对手不是别人而是自己，情况就像投资，若不能控制自己的情绪，在不应该买货时入市或在跌市中不肯止损，那就神仙难救。若你身处逆境不能心平气和，也成不了一位出色的高尔夫球手。

投资致富易

我1969年开始学投资。到今天超过八成的财富是投资所得的回报，只有不到两成是来自薪金减去开支后存下来的资金。投资可以说是创富最快、最容易成功的渠道，也是大部分人创富的方法。

以投资策略，可将人生划分为六个阶段：

1.摸索期—完成学业到出社会做事，直至结婚之前，手上财产较少但没有负担，理财知识不多。为了吸收知识，最好什么都去试试，以不借钱为底线。

2.稳健期—结婚后要负担家庭开支，支出大大加重了，而且过了摸索期，明白经济规律，一切以稳健为主。

3.进取期—婚后十年，事业上开始略有成就，收入已超过日常开支所需，子女未来教育费用成为主要财政压力；投资方面有了15年或以上经验，不妨进取一些。

4.成熟期—踏入50岁，无论事业或投资都进入了收成期，开始为退休生活做准备，在投资策略上明白何时攻、何时守，应该是男性最赚钱的十年。

5.保本期—60～65岁以上，步入退休年龄。投资策略宜保守，安全第一，保本为上，以免到时要依赖子女或政府援助过日子。

6.交棒期—70岁或以上，应将自己的投资智慧及财富逐步交到下一代手中，有能力的不妨热心公益，或游山玩水享受人生。

我老曹说，投资应该愈早开始愈好，年轻人应把握青春期学习投资之道，免得到了要养家糊口时才慢慢摸索。投资必须有资本，我老曹建议年轻人要坚持理财，量入为出，用25%的收入来投资。投资什么都可以，股票、黄金、期货、外汇、物业等，可因应各人的性格、学识、环境来选择。

30岁前投资要进取，60岁后要稳健。年轻时资金少、智慧不多，只有勇气，“本小胆大”，因此要进取，不妨考虑高风险、高回报的项目去投资，反正输光了也没有什么大不了。最重要是不要怕失败，甚至一败涂地也没关系。

当年纪大时，资金多了、智慧多了，反而勇气少了，因此要稳，要懂得止损保本。可以根据以上六个阶段逐步由进取转为稳健，在30岁后将比重改为七三分（70%进取型、30%稳健型），40岁改为六四分（60%进取型、40%稳健型），70岁时改为三七分（30%进取型、70%稳健型）。

此时不要买热门股（Proven Winners），例如2000年的微软或电信盈科（0008.HK）以及2012年的苹果股。不要投资“过气明星”，例如英特尔是CPU的技术权威，但今天新的高科技是云端技术，CPU技术谁都懂，不值得留恋。

投资不要太短线也不需要太长线。趋势形成后才加入，趋势结束后就退出，再不是“Buy and Hold”（长期持有不放），你们这一代必有更精彩的未来。

【投资不要太短线也不需要太长线。趋势形成后才加入，趋势结束后就退出，再不是“Buyand Hold”（长期持有不放），你们这一代必有更精彩的未来。】

4.2　趁势而为，时机稍纵即逝

不少人以为“钱生钱”容易，事实并非如此，能知三日事，富贵万千年。如何掌握机会才最重要。只要懂得在不同时段做不同投资，追随趋势、不强出头就能踏上致富之道。我在1970年曾结识了一位投资界前辈，他的话对我极有启发，他说：“长线而言股票一定跑赢债券，黄金同物业。但千万别在别人炒到火红火绿之时才加入。”

所谓“一念发财、一念破产”。例如腾讯（0700.HK）2009年1月起步走，由35.25港元升到260.6港元只用了三年半。反观李宁（2331.HK）由32港元回落到3.67港元时间也差不多，李宁由2004年上市初期的1.95港元，上升至2007年10月的32港元后，回落到2009年的9港元，再上升到2010年的31.95港元；形成双顶后，回落至最近的低位3.70港元，波幅之大令人咋舌。

2007年李宁股价上升是投资者对2008年中国举办奥运的期望，2010年的高价是投资者以为李宁品牌可以进军全世界，当时李宁公司赞助了不少外国运动员参加2012年伦敦奥运。可惜事与愿违，李宁一如过去香港不少品牌，陷入了中产阶级的陷阱。

【金融市场瞬息万变，抓住合适的时机入市及离市，就是赢家。】

例如专门生产中低端服饰的鳄鱼恤（0122.HK）、金利来（0533.HK）。许多人以为社会上中产阶级最多，向中端市场发展肯定没错。以香港过去的经验来看，当中产阶级收入渐丰的时候，消费便会由低端市场走向中端市场，形成鳄鱼恤、金利来等中低端品牌大行其道，但中产阶级消费不会停留在中端市场，而是逐渐向高端市场上移。

今天香港的中产阶级大部分穿戴外国名牌，使用外国“名牌”皮包，鲜有追捧本地中价品牌，市场上只有中低端，例如佐丹奴（0709.HK）或G2000等可以生存；其次是高端产品，如外国品牌，大部分中端产品反而失去生存空间，包括思捷环球（0330.HK）的Esprit。如今中国的消费市场也同样进入低端产品及高端产品得以生存，中端产品生存空间愈来愈窄的时代。

曾经有一个机会放在眼前

金融市场瞬息万变，抓住合适的时机入市及离市，就是赢家。1987年10月股灾爆发前1个月，李嘉诚旗下四大上市公司实行供股计划，成功集资百亿大元（当时百亿，堪称巨款），时间刚刚好，成就了今天的李超人。Arthur Lai（赖卓群）迟了一个星期集资因此无法完成，到今天仍是普通人一个。时机决定一切，飓风桑迪名留美国史，除了破坏力强外，正因它来袭时适逢美国总统大选。奥巴马在推特（Twitter）上留言：“Four more years”（想必除了要感谢选举团队和家人的全力支持外，还得多谢飓风桑迪）。接下来美国又有新风暴，虽然依然摧毁力十足，但一定比不上飓风桑迪，因为大选已结束。

时间不等人，都说“梁祝”故事凄美动人，在我看来，其实梁山伯十足是个大蠢材。表面上山伯兄只是来晚了三天，错过了下聘时机。其实，五年同窗一起读书，一起游山玩水，英台妹已多番提点，山伯兄却依然是榆木脑袋，后知后觉，这么多机会放在眼前，却不知珍惜，结果只有“哭坟”告终。山伯兄不知“抓紧时机”，仅换来一曲“梁祝恨史”令后人唏嘘不已，所以我说梁山伯是个大蠢材。

世界充满了致富机会，我老曹常常提醒大家要时刻牢记曾错过的大好机会，例如2000年的黄金、2003年的香港物业、2009年的港股，甚至2012年6月若购买新世界发展（0017.HK），在四个月内上升100%。时机二字值千金！抓住了大获全胜，抓不住则摔个粉身碎骨。例如2011年9月买金，可谓一个是上天堂，一个就下地狱了。

金股期汇市场更加讲究时机，时机决定一切，我老曹奉行不悖。2000年45盎司黄金才能换1股道指，2011年9月比例降至6：1，2013年3月大概为7：1，是金价升得多还是道指不值钱？

1971年美国前总统尼克松废除金本位后，美元变为纸币不再是美金，没了含金量，想印多少印多少，令金价自1971年起飙升、美元购买力则不断下降。2012年共和党总统候选人罗姆尼提出要恢复金本位：说来简单，实行却着实不易。逆势而为做什么都是吃力不讨好，努力从来无法换取财富的积聚，时机决定一切。

4.3　投资者成功之钥

我老曹鼓励投资，但不要盲目投资。“思考要果断，做事要谨慎”，因为投资错误比不投资更差，可以令你原本所有的资金化为乌有。世上没有必赚的投资，但我老曹自有一套必胜的投资策略。投资时只要严守以下规则，要有回报并不困难。

1.高尔夫球心态：正如我老曹前文所说，投资切忌感情用事，要理性分析。不要被恐慌情绪影响投资决定。财富的获得和运气毫无关系，和努力也毫无关系，而是与正确处理投资态度有关，一定要及早止损并让利润往前跑。赚就要赚尽，亏则只允许亏15%～20%。

2.投资如当雇佣兵—为钱打仗，永远站在“战胜”一方，说得不好听就是要趋炎附势。1997年7月面对“八万五”房屋政策，我跑去英国、加拿大、澳大利亚买房，2013年面对香港房价攀上高峰便弃房从股。

3.“才”、“财”兼备。“财”字由“贝”（资金）和“才”（智慧）两字组成，两样都是资本。资金是有形，智慧则是无形。如果你只有钱没有智慧，最后只会把钱输光；相反只有智慧没有钱，只会是一名眼光很准的评论家，无法实战赚钱。成功的投资者钱和智慧缺一不可，而智慧比钱更难求。

4.做投资需要勇气。在跌市时看到商机，你敢不敢入市？自古成功在尝试；要是你连试的勇气都没有，活该打一辈子工。

5.不应过分逃避风险，投资必须要冒险，适当时候又要懂得避险。

6.投资如养孩子，不是养得愈多愈好，孩子好的话一个已经足够。

7.努力而非蛮干；低头拉车同时，不要忘了抬头看清前路。

8.趋势是你的朋友，上升趋势是你最好的朋友，但在投资市场没有一辈子的朋友。一旦上升趋势完毕，最好的朋友也要分手。

9.切勿投资自己不懂的项目。投资前先做好功课，不做足功课便投资最危险。回报不会从天而降，不能只靠那些所谓专家贴士，也不能单靠证券经纪行的分析报告。

10.纸上谈兵易，行军遣将难。那些教你“如何赚一亿元”的书还是少看为妙，因为它们都只是纸上谈兵。赚了一亿元为何要教别人？除非他想发财立品。

【除了汲取知识，年轻人还应该多交点朋友，用有限的资金多请人吃饭，拓宽人脉，开阔眼界，对自己多有助益。当然我老曹指的是可以互相扶持的朋友，并非吃喝玩乐的酒肉朋友。有时候认识谁比学历更重要，所谓近朱者赤，近墨者黑。】

11.远离羊群。别受“羊群心理”影响而盲目投资，在投资世界里赢家都是饿狼不是羔羊。

12.了解市场和群众心理往往比了解经济现况更重要，因群众常常看错市。要了解他们却不跟随他们。

13.追求合理利润，别太贪心，小心贪胜不知输。

14.最困难的日子可能是入市最佳时机，例如1997年香港楼市出问题，却是投资英、美、澳大利亚等地物业的最佳时机；2000年起投资外汇及黄金一样能获得可观利润。不要放弃每一次危机之后的致富机会，所谓大难不死，必有后福。

15.宁买当头起，莫买当头跌。不要奢望每次都能在最低价买入，然后最高价卖出，因为你永远不知道何时是最高、何时是最低，应该在价格刚开始上升时买入，刚开始下跌时卖出，甚至在高价买入然后在更高价卖出。最佳买卖时机就是投资对象价格上升或下跌10%～15%之后。

16.买入投资项目后必须密切留意走势，无论是股票、债券、外汇、黄金、物业，千万不可置之不理，以为十年八载后就能累积财富。天下没有白吃的午餐，一旦走势改变便要立即卖出。

17.看准时机，善用杠杆。不懂借钱的人不会发达，胡乱借钱的人则很快破产。善用借贷才能令财富倍增，将100万元不止变成200万元，而是变成1000万元。

18.遵守KISS原则。KISS就是“Keep It Simple,Stupid!”，原本是设计法则，提倡设计应简约。不过用在投资，道理也通。不要把投资复杂化，其实发达可以很简单！

19.每个投资项目应独立处理。

20.谨记“止损不止赚”。要止损，以防小损失变成大损失。如手上的投资已略有损失，千万不可加注。要管好蚀钱项目，少理赚钱项目。

【财富的获得和运气毫无关系，和努力也毫无关系，而是与正确处理投资态度有关，一定要及早止损并让利润往前跑。赚就要赚尽，亏则只允许亏15%～20%。】

21.宁愿蚀息不可蚀价。投资可赚息（例如存款有利息、买房有租收、买股票有股息、买债券有债息）和赚价（外汇有波动、房价有升降、股价有上落、债券价格可升可跌）。令你富有的是赚价，不是赚息；令你贫穷的也是蚀价，而非蚀息。如1997年买房收租至2003年，租金收入抵不上房价回落；反之，过去十多年黄金虽然没有利息，却可赚价。面对蚀息或蚀价的两难局面时，宁愿蚀息不可蚀价。

22.要持盈保泰。许多人只管努力赚钱，忘记了不亏蚀更重要。投资成功与否不在于你赚得有多少、有多快，而在乎你可以保留多少财富在手。

23.小战失败没关系，但绝不可在大方向上出错，方向出错就返魂乏术。

24.胜不骄，败不馁。常言道：失败乃成功之母；相反，成功也可能是失败之母。不骄傲、不灰心，总有一天可以达成目标。投资有如寻宝，除了要知道宝藏位置之外，还要有刻苦和锲而不舍的精神，才会成功。

七类无法靠投资赚钱的人

我老曹相信任何人都可以发达，发达不需要特别天才、家庭背景甚至学历。只要掌握正确的投资之道，离发达不会远。不过有七类人纵使懂得投资窍门，也无法从中获利。若发现自己有以下其中一种弊病，就应从速根治。

1.感情支配理智的人。情感令他们作出错误决定，恐惧令他们不敢在低价入货，后悔则令他们不肯止损，一直持有亏本项目期望平手离场；永远只会听消息买股票，在高潮入市博取短期利润。

2.投资没有纪律的人。没有订立守则管制自己的投资行为，例如需要止损沽盘时，容易因一时想法而放弃行使止损。

3.只见高回报率，忽略高风险所在的人。在未买入任何投资前，没有先估计自己可以承受的损失是多少，将自己置于危险境地；例如2008年前被高回报吸引去买雷曼债券，但谁成想却踩中地雷，雷曼兄弟破产，债券价格暴跌。或是在2011年第一季买入派高息的二线股。忘记投资股票的目的是赚价，不是收息。

4.不自量力的人。例如只有30万元却炒100万元货，杠杆比率太高。

5.不因时制宜的人。没有因应形势改变自己的投资策略；这种人还经常伴随着消极管理（Passive Management）的毛病。他们习惯买入后出现亏损便爱理不理或没有心情去处理，让亏损一再扩大。

6.没有主见的人。不但没主见，还盲目相信别人的意见；经常忽略选股的重要性，忘记选股不炒市的格言；要知道九成散户都在投资市场上输钱，我们为什么还要追随这些羊群呢？

7.盲目相信过去走势的人。只看过去，以过去表现去推测未来，忘记走势的准确度只有一半。过去表现出色的股份，并不代表未来表现同样出色（2011年五星级表现的基金，2012年不少输得一塌糊涂，例如2012年“股神”保尔森［John Paulson］旗下的基金）。

成为小富不难

现今许多年轻人都爱花时间和金钱在无价值的事物上，例如买名牌手袋、玩游戏机、唱卡拉OK等，对学习投资知识却没有兴趣。真令我老曹失望，要知道买名牌包、玩游戏机不会助你致富，时间和金钱都白白浪费了。爱买“奢侈品”，还不如用消费的钱投资买“奢侈品”股，自由行推高了香港奢侈品消费市场，炫耀性消费上升，国际名牌云集香江，连普拉达（Prada 1913.HK）、新秀丽（Samsonite 1910.HK）、蔻驰（Coach 6388.HK）都来港上市。选对时间做投资，一样能够积累财富。

投资知识是致富的源头，能帮你分析大趋势。例如分析过去1970—1980年的金价狂升，自然知道由2000年起金价再次进入十年上升期；了解1950—1980年香港制造业的发展史，就能分析1978—2007年中国制造业的黄金30年。知识能提升你的洞察力、领悟力—“知识就是力量”。

【在决定把大量资金投入房地产市场前，必须先认清投资和居住需要的分别。置业应从投资角度考虑，从升值潜力去决定何时买卖。如果你只求“有瓦遮头”，便应从实际需要角度出发，租一间你需要的房子居住，不要贸然买下。】

除了汲取知识，年轻人还应该多交点朋友，用有限的资金多请人吃饭，拓宽人脉，开阔眼界，对自己多有助益。当然我老曹指的是可以互相扶持的朋友，并非吃喝玩乐的酒肉朋友。有时候认识谁比学历更重要，所谓近朱者赤，近墨者黑。

我相信香港已经进入致富容易，打工艰难的时段，这段日子将长达15～20年。我常说致富只要捕捉到一次机会已足够，但打工就非常艰难，许多打工仔只有上班时间，没有下班时间，老板又不是个个都是好好先生，有些更喜欢颐指气使，打工的只好逆来顺受，碰上公司生意差可能还会被裁员。但奇怪的是，99%的人喜欢打工，只有1%的人去捕捉致富机会。

当然能够成为巴菲特的机会很小，所谓大富由天，小富由俭，要拥有1000万元看似天方夜谭，但若你愿意花30年时间，按部就班，目标早晚能达到。也不需要迷信所谓的投资专家，投资市场上不会有人永远正确，也没有人永远错。掌握正确的方法，端正投资态度自然能积少成多，聚沙成塔。

已故新鸿基地产（0016.HK）主席郭得胜先生曾不吝赐教，告诉我投资的方法，也是我常和大家分享的：“三七分”（市场看好时把本金的70%投资在房地产、股票或黄金，留下30%的现金；看空时30%用于投资，留下70%的现金）。就像小时候母亲常说的：“十亩棉花、十亩水稻。”遇上旱灾棉花收成好，遇上多雨的季节水稻收成就好。按照如今专业人士的说法就是资产分配（Asset Allocation）。

我利用上述方法，化为己用，1997年70%投资海外，30%仍放在香港；到了2003年30%投资海外，70%放回香港，收获皆不俗。至于放几成在黄金，几成在股票及房地产，则年年不同。看准大势，以此方法持之以恒，并遵守以下法则，培养良好的理财习惯，二三十年后必可成为小富：

（1）支出永远少于收入。

（2）努力增加收入而非减少支出。

（3）设法令手上的金钱以每年20%的速度增长。不要小看这20%的增长率，40年后便可由1万元变成1200万元。

（4）把握机会将小赢变成大获全胜。就如我老曹过去投资英国物业时，最初只投资一间，账面有利润后逐步增加至十间。

（5）谨记保本比赚钱更重要。及早止损并保持不怕止损的心态。要保留实力，才能东山再起。

最后再以高尔夫为例，玩球的都知道，只要每一杆都打得好，表现平稳，最后成绩一定好。如果每一杆都不用心去打，只靠运气，表现时好时坏，结果又怎么会好？胡乱投资偶然也会有好成绩，但这只是一两次的幸运，若因此壮大了胆子，只会把自己推往更危险的境地。运气从来都不可靠。

4.4　乱世中的选股秘籍

自1997年起我老曹就是在一片混乱中找寻投资机会，例如1998年第三季开始上升的股市、2000年开始上升的金价、2003年第三季开始上升的房价，以及2008年10月开始上升的港股。2011年10月在恒生指数16000点时，我老曹又再发出入市讯号。

从长线看，我老曹认为投资股票比买卖房地产好。试想想1984年在香港买房，现在涨价20倍；如果当年买长江实业、新鸿基地产等地产股，已经升值百倍。

投资股票，必须先学懂选股。选对了股票，资金才能增长得快。现在要捕捉到值得投资的股票愈来愈难，1969年我老曹初入证券行业时，香港上市公司只有几十家，选择不多，如今上市公司数目已经超过1000家，还没算衍生产品及各种基金。选择太多，容易患上选择困难症（Choice Paralysis），担心选错而迟迟不肯下决定，令机会一次又一次在自己眼前溜走。

美国斯坦福大学教授马克·赫珀（Mark Hepper）曾经做过一个实验，在超级市场的果酱架上提供24个品牌让顾客选择。一个月后他发现只有3%走到果酱架前的顾客成功购买果酱。于是他将品牌数目减至六个，结果第二个月买果酱的顾客比例增至24%。实验证明太多选择反而令人难以决定买什么。今时今日要赚钱真地不容易。

机会在科技股、矿业股

2007年10月开始，港股已进入超级大熊市，恒生指数拾级而下，反之公用股如中华煤气（0003.HK）、电能实业（0006.HK）一直是资金的避难所，在一个风大浪大的股市中成为避风港。2008年10月开始的小牛市，2011年10月港股进入小牛市第二期，到2013年十年期港元债券利率已跌穿1%，公用股已经失去避难所的作用。消费行业虽有增长，但零售铺位租金升幅以倍数计，2013年的香港消费股就不宜再投资了。

2012年6月我老曹建议可以选择矿业股，例如中国铝业（2600.HK）、马钢（0323.HK）等。资源股经过两年大跌后，2012年6月起再次进入寻宝期，情况只要由“非常差”转为“差”，股价已有机会上升100%或以上，今天矿业股的产品售价不少仍然低于生产成本，造成企业亏损，只要形势略为好转，股价立即改善，有兴趣者可以少量投资然后密切留意。

除此之外，也可以选科技股。投资科技股要不是买中赚大钱，就是买错而损失很大。不过我老曹认为年轻人不妨以一两万元试试，以小博大，就算买错了也只是输掉一两万元而已。部分原材料股的前景也不错，如在上海、香港上市的海螺水泥（600585.SH）。不过水泥等原材料价格仍在下跌，反之农产品不停涨价。现在煤的价格是0.34元人民币一斤，西红柿4元人民币一斤，十斤煤还换不到一斤西红柿。而钢铁厂则因政策风险叫苦连天，钢铁砂82美元一桶，但生产成本却要120美元。

至于内银股的表现，视乎政府政策而定。2012年下半年内银股的股息率平均为5%～6%，我老曹认为股息率高至6%的公司，不买为妙。“好息之徒”没有好收场，反之内银股股息率一般，但长远而言，内银这类国企是不会倒下的，有一定吸引力。

【投资科技股要不是买中赚大钱，就是买错而损失很大。不过我老曹认为年轻人不妨以一两万元试试，以小博大，就算买错了也只是输掉一两万元而已。】

不要买已经过气的股票，例如体育用品股。反之内房股因借钱成本已由2011年9月份高峰期30%回落到2012年春节过后的15%，2012年2月起内房股股价已大幅反弹。可见内房股暂时度过危险期，不过真正复苏应该是几年后的事。加上2012年两会期间出台的“新国五条”，继续收紧房地产调控，相信内房股还将低迷一段时间。

国务院前总理温家宝曾表示，直至2012年7月中国年度收支平衡，还有余额1万亿元。中央政府或会推出1万亿元方案，以推动经济稳定增长，这恐怕会是2009年4万亿元人民币刺激经济方案的翻版。因此我老曹看好2013年的内地企业。

由此可见，未来商机应在中国A股身上。不过由于民企缺乏制度，往往由创始人决定一切，管理透明度不高，所以风险也很大，选股变得更重要。

投资股市制胜心法

我老曹有一套投资股市的制胜心法，可以跟大家分享：

1.分析时要注重基础，买卖时利用走势。投资前先了解基本因素，再利用技术分析决定买卖时机，只懂技术分析者只是花拳绣腿，好看但不耐打。

2.面对牛熊市，心态要相应调节。经济盛衰循环周期乃不变道理，在牛市时错失获利机会不用怕，因为下一浪可能更高，也不妨大胆一些，大手吸纳；熊市时宁可少赚一些，也不要太迟离市，切记谨慎为上，小注怡情。

3.升市莫估顶，跌市勿猜底，因为你永远不知道顶和底在哪里，股市表现可能跟自己的预测背驰一段长时间。

4.第一次出现裂口性上升时不妨买入；相反如出现第一个裂口回落应该离开。

5.升市将尽时留意“单日转向”或“单周转向”走势，通常很有用。最简单的技术分析最有用，不必太过复杂。

6.在牛市中一样有下跌股，在熊市中也有上升股。“拣股不炒市”这句话我老曹已经提倡了十几年。

7.不要投资热门行业中的热门股，这类股份通常离见顶日子不远；买那些在开始上升行业中的优质股。

8.别投资纯利开始走下坡的行业，除非你肯定那只是周期性低潮；没有纯利增长支持的企业是长不大的孩子，投资只会白费心机。

9.买入强势股，抛弃弱势股。投资股票目的是赚钱，绝对要锄弱扶强，而非锄强扶弱。

10.买优质股，不要买低质股。优质股就是那些前景好、管理好的股份，不要买廉价股，所谓“便宜莫贪”。就如娶妻求淑女。

11.宁选增长股，不选高息股。增长股不派高息，因为公司资金有更佳用途，股价才能上升。合理股息应在3.5%之下。

12.股价上升之时要有耐性持有，面对亏损时便应迅速行动。持有蚀本股不放有两大损失：

1.股价上的损失。

2.失去将资金投资其他项目的损失。因此绝对要止损。止损不止赚，亏损10%或以上便要立即行动，有钱赚的话不妨慢慢来。获利回吐易，止损卖出难，只有克服这种心理，长远才能在股市立足。

在选股之前可以问问自己：

1.该公司是否稳健并且有声誉？管理层是否良好及有效率？

2.该公司生产什么或提供什么服务？在可见的将来，社会对该产品或服务的需求怎样？

3.该公司从事的行业，竞争是否过分激烈，令边际利润薄如蝉翼？它是否处于有利竞争地位？

4.该公司的策略制定者是否有远见及进取？有没有过分扩充令公司财政出现困难？

5.审计师对该公司资产负债表的评语如何？该审计师是否诚信可靠？

6.该公司过去有没有良好的纯利记录及合理的派息政策？若有一段日子没有派息，理由是否充分？

7.该公司中长期贷款及短期贷款有没有超过安全上限？该公司股价过去有没有大幅波动或无法解释的波幅？

今天，股票市场上所谓的专家，供应量比股票还多，互联网潮、次贷潮以及地产狂潮时，在金融区一个砖头掉下来能砸死十个专家。投资银行雷曼兄弟倒闭前谁敢说它不好，雷曼迷你债券就真是迷死好多人，杀伤力比1980年的艾登姐妹花还大，当年她们发现金市65周平均线并利用该理论在金市风头一时无量，募集到了大笔资金，1980年她们看好金价应涨到4000美元一盎司，事后证明艾登姐妹花不是两朵金花，而是白菊花（凭吊时戴的那种）。

金融市场从来只分输赢，没有专家只有“哀”家。例如美国银行2007年5月收购次贷做得最大的Countrywide，事后搞得一塌糊涂，如今更是惹上官非。汇控（0005.HK）2000年进军北美洲，收购Household International，事后又是一把辛酸泪。最近花旗集团CEO克拉姆·潘迪特突然辞职，和董事局闹不和，恐怕跟摩根士丹利收购美邦（Smith Barney）不无关系。大银行内专家如云一样出错，信专家不如信自己。

投资股票并不需要一颗聪明的脑袋。巴菲特三年前在股东大会上说：你的智商（IQ）要是150，请将30点卖给别人，因为股市专治“聪明人”。

这里我老曹跟读者温故知新，谈谈几个选股的重要概念。股票是否值得买，不能单看市盈率，同时要看“G”字（Gross Rate，即增长率）。所谓瞻前不顾后，例如行业性盛衰周期、管理层决策水平高低、开源节流时是否把握得好。不清不楚就投资，赚了的是运气─但运气不是永远站在你那一边，所以赢家永远是少数。谁都喜欢买高增长股，对不起，大多数高增长股可以忽然变成低增长甚至不增长股。

【止损不止赚，亏损10%或以上便要立即行动，有钱赚的话不妨慢慢来。获利回吐易，止损卖出难，只有克服这种心理，长远才能在股市立足。】

以ABC公司为例，市价20元，每股获利1元，市盈率20倍，估计未来五年每股获利每年上升10%，20倍市盈率除10%增长率之后的数是“2”，高于“1”便算贵。而XYZ公司市价30元，每股获利1元，市盈率30倍，估计未来五年每股获利上升40%，以30倍市盈率除40%增长率后得数是0.75，仍算便宜；但谁知道未来ABC或XYZ增长率能保持得住？

至于NAV（Net Asset Value每股资产净值）则更难准确计算，同时也并不重要。反之，P/B即市价除每股账面值却十分重要，如市值低于每股账面值，代表该公司账面值可能被夸大，或该公司根本上没有前景，请不要买P/B低于“1”的公司。

P/V也就是市价除以每股营业额则比较复杂，不同行业有不同的P/V。一般情况下，公司以4元资本可做10元生意，比率高代表该公司进取，比率低代表该公司保守，经济繁荣初期宜投资进取型公司，不景气来临时宜投资保守型公司。

负债与流动现金比率。不同行业有不同比率，应该与同业比较，正常情况下不应太进取也不应太保守。抓了芝麻，掉了西瓜是经常发生的事。投资股票有风险，投资房地产也经常受政府调控，有风险意识没有错，错就错在过分强调风险而错失机会。

太多人买东西时很精明，买股票则很糊涂，更多人患了“近视眼”，眼前10%的升降紧张得不得了，但对于长线下跌50%仍若无其事，有勇气亏本，并且坚持一直亏下去，却没勇气赚钱（股价上升10%就吓得要跑），真是奇哉怪也。

4.5　“牛眼投资法”和“八号风球预警术”

我老曹自2004年开始采用美国投资公司Millennium Wave Investments主席穆尔丁（John Mauldin）所创的“牛眼投资法”（Bull's Eye Investing）。我也曾推荐读者看其著作（注：　《牛眼投资法》简体版2013年由中国人民大学出版社出版。），所谓“牛眼”，即“靶心”，牛眼在英文有靶心的意思。昔日英国皇室侍从练习射箭时，以牛的骷髅头作靶子，以牛眼为靶心。穆尔丁借用这个典故，形容能赚一倍以上的股票为“牛眼股”。投资股市就是要选中牛眼股，一矢中的。

穆尔丁说：“The trend is your friend until it ends”，也就是我老曹常说的“有智慧不如趁势”。穆氏在书中开头以一个小故事为例：猎人都知道要击杀野鸭，不可以直接向它所在之处开枪，而要先预测野鸭的飞行路径，向它飞往的地方开枪，此时子弹会射往三秒后野鸭飞到的位置。也就是说我们应当预计未来经济，来决定自己的投资部署，而非依据今日经济的状况去拟订计划，这样只会永远晚一步。

牛眼投资法更合时宜

今日投资市场不是缺乏信息，而是投资者面对太多信息而无所适从。情况有如赌场充满赢家和输家，整体而言必定是赢家少，输家多。经常性买卖的投资者希望能“智胜市场”（Outguess The Market），这些经常性投资者除了受证券公司欢迎外，结果一如进入赌场的赌徒般长赌必输。

赌场必胜术是“不怕磨烂席，只怕塘边鹤（注：粤语俗语，意指好孩子不在乎家里能给予他多少，靠自己打拼。）”。换言之，2008年后买卖股票赚钱策略，首先要戒掉经常买卖习惯，学做塘边鹤。过去10年，根据美国统计数字，只有“超级计算机程序”才可长期保持每年在金融市场赚取20%利润。如你没有超级计算机，想要每年在投资市场赚取20%利润，成功率接近零。

反之趋势追随者在一个经济循环（通常3～5年）中赚取100%～300%利润则十分容易。这类投资者有如塘边鹤，一年只买卖几次，看准时机、看准对象一击即中！上述就是“牛眼投资法”；学习不再看大市短期升跌，把注意力集中在个别表现出色的股份上。

投资成功先论大势。所谓顺势者昌，逆势者亡。若各位认为2013年美国经济大势是保持温和增长，中国股市经过三年调整期后也将重返较高增长期。因为香港是海岛型经济，受中、美两大国影响。所以按照推论香港2013年经济大势应向好，便该制定合适投资策略。

过去5年投资策略是抛售出口相关股份，例如工业股、航运、资源股，买消费股、内银股和内房股则逢低吸、逢高卖。今天无论工业股、航运股甚至资源股已价低股残，在中国PMI已重返50.2%之上的环境下可逢低吸，反之消费股高峰期已在2011年前出现，例如六福、谢瑞麟、东方表行等，2012年股价已跌至谷底，原因是今年铺租大升100%～200%，令经营成本大升。

【形容能赚一倍以上的股票为“牛眼股”。投资股市就是要选中牛眼股，一矢中的。】

2012年10月“自由行”又变成了“自驾游”，内地人爱上驾车游山玩水，减少来港消费买奢侈品。香港消费股2013年进入秋季，明年更可能进入冬季，投资策略应继续避开消费股。

2012年9月起，中央政府再次大力投资基建项目，令基建股、水泥股甚至部分资源股见底回升。内地二线城市如武汉、重庆、佛山等房价上升，令内房股看高一线。至于航运股也开始受惠于油价回落，加上股价低，只要小小利好消息，已可刺激股价反弹。煤价下跌令电力股受惠，电力股已有不俗表现，2013年继续看好。

2013年是否要重新投资原材料股及制造业股？即使在美国，消费股平均市盈率已高达24倍，是否受到投资者的过分追捧呢？

价值投资法过时了

牛眼投资法颠覆了很多传统投资理念。穆氏强调“绝对回报”，即无论市况如何，投资者都必须要求有正回报、要赚钱，而非一般投资者所讲求的“相对回报”，即赢的时候比大市整体多赚一点，输时比大市少损失一点。要达至“绝对回报”，主要是同时买入和抛售个别股份做对冲。

穆尔丁也批评诺贝尔奖得主马科维茨（Harry M.Markowitz）所创立的“现代资产组合理论”（Modern Portfolio Theory,MPT）。该理论提倡投资者分散投资于不同资产，只要有“足够”时间，就能减低整体投资风险。可这理论有两大问题：

一、何谓“足够”时间？

“买入后长期持有”的投资策略如今早已不切实际。例如新世界发展（0017.HK）由1997年31港元跌至2012年1月6.15港元；和记黄埔（0013.HK）股价自2000年3月139.5港元至今也只是来来回回；汇丰控股（0005.HK）自2007年10月19日股价更是由142港元下跌至2009年3月13日的30.5元等等。这就说明了，在不适当的时刻买入后持有不放，可令你抱憾终生。后市如何根本无人看得通，及时止损方为良策。

投资者应在最短时间内赚取最大利润，所以穆尔丁提出要“捕捉下一个上升浪”（catching the next wave），别相信长期持有可赚钱，建议投资者选极具增长潜力的二线股，无论在牛市或熊市，目光都应放在未来3～6个月内的表现，而非几年之后。

二、分散投资必然可以减低风险？

盲目地分散投资，就像枪手拿着机关枪胡乱扫射，以求侥幸地击中目标一样。其实他根本不知道自己在做什么。穆尔丁也驳斥那些简单的“牛熊市分析法”，认为大市回落20%就是熊市开始，上升20%则是牛市开始，他认为这根本是一派胡言，单单看1987—1997年的股市，跌幅超过20%的时间不少，但熊市并没有开始。

他建议，与其看大市升跌幅，不如看市盈率高低更好。不过现在我们面对股市高估值（高市盈率）、美元购买力因双赤问题（外贸及政府财政赤字）而不断下降的环境，美股将进入绵绵不断的熊市（secular bear market）。如再采用20世纪八九十年代的方法去应付现今的股市，就会大错特错。

不同于1980—1999年的超级大牛市，自2000年起美国股市已经迷失了方向。过去标普500指数平均市盈率在8～20倍之间上落，只有1990—2000年例外，因为利率不断下跌令市盈率突破20倍，升至35倍。2004年后，上述日子已过去。

穆尔丁在2004年也提出2007年股市将崩溃，因为战后婴儿由那年开始陆续进入退休年龄，他们会抛售股票来迎接退休，从而引发股市大跌。2011年起利率只会上上下下，不再反复回落，令标普500的市盈率将重返8～20倍水平上下。

我老曹认为投资者应该放弃传统的“价值投资法”。价值投资法只适合20世纪70年代，那时到处是物超所值的投资项目，包括黄金、物业及股票。商品价格，到2013年告一段落。

今天要在垃圾堆中找“价值”已是妄想，由低利率推动的资产升值潮大致上完成。况且股价升降同每股资产净值关系不大，反而由大趋势主导，许多时候这些趋势跟政治有关。在如今的投资市场，价值投资法已死，时机就是一切，投资已变成决定何时“buy,hold or sell”的游戏，何时买入卖出变得愈来愈重要。

事实上，严格来说，巴菲特的成功也不是什么价值投资法，而是他选对了时机，在1974—1982年美股低潮时大量投资美股。

目前更应该小心过去由价值投资法所产生的海市蜃楼，以免损失惨重：

1.如企业纯利在未来回落20%，股价可回落50%；

2.前景不明朗，一只股份的市盈率可由25倍回落到12倍；

3.恒指成分股如思捷环球（0330.HK）股价也可由133港元下挫到7.55港元，可见不止损的代价。

牛眼投资法与我老曹看趋势投资法的策略不谋而合，于是我将两者结合，加上艾略特（Ralph Nelson Elliott）波浪理论和数十年的投资经验，创立了曹氏独门的牛眼投资法。过去数年的实战经验，证明这种投资策略成功，大部分选股的回报逾倍。

我老曹通常只看最近一季的市况，分析往后三个月的股市变化，长期变化太大，令太长远的估计通常都错。靠着“曹氏牛眼投资法”，如我老曹这样一个小小的散户，不用有研究团队，不用认识庄家大鳄，也能赚大钱！

【股市趋势不会在一天内形成，必然因应政策、经济上的脉动而产生，所以必须从宏观经济学的角度来观察大市趋势。“市场大势”与“产业盛衰周期”非常重要，乃是投资股市的基本功。】

射中牛眼股资金翻几番

牛眼投资法精髓在于选股。每年都有不少股票跑赢大市，只要以牛眼投资法拣中“牛眼股”，就能如神枪手，只需一发子弹就能击中目标。若你在五年内射中六次牛眼，每次获利100%以上，1万元的本金，就能翻到100万元！

过去我老曹曾经利用牛眼投资法的四大步骤投资广州广船（0317.HK），三年获利超过40倍：

一、确认市场大势与产业盛衰

观察大市趋势。股市趋势不会在一天内形成，必然因应政策、经济上的脉动而产生，所以必须从宏观经济学的角度来观察大市趋势。“市场大势”与“产业盛衰周期”非常重要，乃是投资股市的基本功。如果你不肯努力研究，就不适合做投资了。

过去我老曹每天花12个小时看世界各地的财经新闻，浏览60个以上财经网站，看国际重要财经网站的各种研究报告。60岁后已减至每天六小时。认真投入，多年如一日。例如2005年我老曹发现中央政府宣布全力支持造船业，组成运油船队成为国家发展策略，造船业形势大好。于是我选了当时刚开始转亏为盈的广州广船投资，其时股价只有1.4港元。

二、挑选二线的牛眼股

“选股”非常重要，指数反而较少理会。在大趋势中要找明日之星，千万不能追“过气”明星。该公司必须要有良好的管理层，并且其行业正处于增长期。纳入上升趋势，利润自然能快速成长。这就是“牛眼股”了。这类股通常都是二线股，因为业绩和规模都还未大幅增长。

“牛眼股”一般有以下条件：

1.股票上市约五年；

2.市值不能太大，美股是5亿～10亿美元，港股则约40亿港元；

3.公司开始转亏为盈，毛利率升至15%以上，市场占有率则在2%以上；

4.公司要有正现金流；

5.大股东持有公司股本50%或以上；

6.股价最近一年从最底价上升25%以上。

三、分散买入，集中持股

当公司股价上升逾15%，代表当下的形势对于该股有利，便可买入，并且一次选出同一行业内3～6只二线股，将资金分成3～6等份分段买入。资金不宜太过分散，持股应限制在十只之内。如果持股超过十只，就表示选股出问题。

我老曹建议，买入股票后每月检视选股表现。一个月后卖掉跑输大市或表现最差的一只，下一个月再卖掉表现最差的一只，最后把资金集中到其余表现最佳的2～3只股票，然后等候收成。

每一只股份投入的资金不应超过资金总金额的10%，每一只股份持股金额也不应超过该资金总投资本金的25%。如果是买基金，将比重改为每只少于总投资的5%，最多只能占10%，分散投资在20～30只基金便可。

【当一只股票的亏损达15%，就马上研究，一旦亏损超过20%便立即止损，把资金投入其他选股，如此类推，汰弱留强。】

只要趋势没改变，政策与公司基本因素都维持良好，就可以一直持股直至获利超过100%，或等趋势结束时才卖出。检视选股时，除了看基本因素，也会用强弱指数（RSI）、平滑异同移动平均线（MACD）等技术指标协助，但这些指标只能解释短期大市和股价走势（Chart），对长期分析并无帮助。强势股就是RSI上行，经常冲至80以上，并且不会轻易触及50以下。

四、坚持止损不止赚

我老曹曾经试过两次在股市惨败，买了教训，才学会坚持止损不止赚的原则。若出现以下两种情况，我一定会卖出股票：

1.亏损超过20%：当一只股票的亏损达15%，就马上研究，一旦亏损超过20%便立即止损，把资金投入其他选股，如此类推，汰弱留强。万一所有选股都停损出场，你最多只是损失总投资额的15%～20%；若有其中一只升了一倍以上的话，还是会赚钱。如果全部投资赔15%～20%，证明这次投资大方向是错的，我会立刻止损。

2.趋势改变：当股价从高位转向下跌15%，或在公布业绩后股价急跌20%以上，代表上升方向已改变，就全部沽出。2007年中国造船业的竞争过度激烈，厂家开始减价抢生意。2008年7月获利率减退，影响股价，广州广船股价从52.7港元高点下跌15%，我老曹于是卖出所有持股，再不留恋。2013年只有运送天然气的船仍可看好，其他船队的经营都面对亏损。

过去我老曹利用牛眼投资法，选了第一拖拉机（0038.HK）、南方航空（1055.HK）等，获利都超过一倍。2009年初，我老曹见中央政府推出4万亿元人民币刺激经济方案，房地产升温需要大量铜材，在2009年趁着低价买入江西铜业（0358.HK），结果赚了两倍以上。

预测泡沫爆破之法

另一个我老曹推荐的投资法就是“八号风球预警术”。简单来说，就是当股市持续上升一段时间后，持有股份股价突然毫无理由地下跌超过15%，然后又突然大幅上升。当上述大起大落的情况出现时，就是股市泡沫爆破风暴快要来临的先兆，应该尽快沽货离场。2007年5月至10月就是其中一例。

风暴快要来到，你非但不回家，还到沙滩游泳冲浪的话，就是自作自受。“八号风球预警术”也是一种看趋势以便及时止损的机制。

我老曹认为泡沫不是洪水猛兽，我们应该认识它，利用它来赚钱，还要懂得避免泡沫爆破时会带来的巨大损失。其实只要风暴预警系统没有响起，就不用怕泡沫。由1971年起过去40年，哪一年没有泡沫？应该学习在泡沫中嬉戏。

只要采用“牛眼投资法”加“八号风球预警术”，在股市上获利并不难，假以时日更能让你逐步致富，享受真正自由。