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3.4 环球楼市投资价值有限
房价与经济关系似乎是“鸡与蛋”的问题，搞不清到底是经济向好刺激房价上升，还是房价上升后人们增加消费刺激经济向好。过去理论是股市走在经济之前，以香港为例，今天恒生指数已包括太多国企和民企，恒指升降同香港经济关系已不大，反而是香港房价与经济的关系较大。
2011年房价与人均收入相对值最高的地方是香港。2011年香港中价房售价是人均收入的20倍，其次就是加拿大的温哥华。2010年温哥华中等家庭年收入是69860加元，中价住宅售价是中等家庭年收入的14倍（未扣税），房价第三高是澳大利亚的悉尼，第四是新西兰。中国香港、温哥华、悉尼自2008年起过去5年房价上升，相信不少资金是来自内地。
上述情况何时停止或继续？没有人事先知道。2012年9月特区政府推出港人港地政策，会减少内地人来港置业。同年悉尼住宅物业售价也已摇摇欲坠，2013年香港豪宅交投大幅减少，似乎见顶；2012年第二季开始，香港人转炒下价楼，也就是说低收入家庭大量入市，代表房价上升期已接近尾声，以上都不是良好信号。
20世纪30年代前苏联经济学家康德拉季耶夫（Kondratieff）研究指出，一个经济周期由繁荣到高原期然后回落，需时55～65年。
【我老曹劝诫年轻人不用急于买房，不要做房奴，应积极尝试以不同方法创富。但若以香港现时房价而言，最好买2000万港元以上的豪】
20世纪60年代美苏冷战期间，上述理论传到西方，名为“长波理论”，简称“K理论”。该理论指出，经济发展，首先进入长达25～30年的黄金期，然后进入10～12年的高原期，期间有些行业增长，有些则萎缩；接着是10～20年的回落期。
香港楼市近黄昏
中国经济1980年才起步，进入上升期，2007年结束，未来10～12年进入高原期。但香港经济由战后兴起至今已完成上升周期，1980年起最早走下坡的是工业，1997年是楼市，2007年起是金融业。香港楼市高峰在1997年，股市高峰则在2007年，2007年高原期过后进入10～20年的回落期。
1967年起香港楼市有三次上升期：（1）1967—1981年香港是需求推动房价上升；（2）1984—1997年是限制土地供应令房价上升；（3）2003年起是因利率下降到不合理水平及香港特区政府改用“勾地表”取代公开拍卖土地政策，减少土地供应。同年7月中央政府通过“自由行”，促使大量内地游客来港消费；批准内地居民来港买房、办投资移民，刺激物业需求和价格上升。到2013年已长达十年，我老曹担心已接近尾声。
2003年这次房价上升是受到推出“资本投资者入境计划”刺激，即650万港元以下的普通住宅楼其实受惠不大。2012年起连650万港元以下的住宅也被炒起，情况有如股市中，一旦二线股也被炒起，即代表升市已接近尾声一样。2010年10月特区政府宣布“资本投资者入境计划”不再包括物业，因此我老曹相信2013年香港楼市已进入“夕阳无限好，只是近黄昏”的日子。
【我老曹在投资国外房地产时，会慎之又慎。毕竟房产投资涉及金额不小，市场国能有健全的法律制度保护投资者非常重要。英国在这方面就十分可靠，它通过企业纠纷投诉处理制度、督查服务制度和金融服务赔偿制度三方面，搭起投资者保护救济体系，维护投资者的利益。但凡投资施行英制的国家都可以较为放心。】
至于1997年后才到社会工作的年轻人，如果错过了2003年买房机会的话，2013年还是按兵不动比较好。我老曹认为，年轻人实在不用急于在2013年买房。在错误时机买房，损失会很大。世上没有致富魔法。要努力付出，深入了解，才能投资成功，实现理想。投资涉及高风险，一不小心就可以令你损失惨重。
投资楼市可考虑英制国家
我老曹在投资国外房地产时，会慎之又慎。毕竟房产投资涉及金额不小，市场国能有健全的法律制度保护投资者非常重要。英国在这方面就十分可靠，它通过企业纠纷投诉处理制度、督查服务制度和金融服务赔偿制度三方面，搭起投资者保护救济体系，维护投资者的利益。但凡投资施行英制的国家都可以较为放心。
加拿大不但是美国的邻国，在经济上更是互相依赖，例如加拿大的矿产、石油等大部分都会卖去美国；而美国的金融业对加拿大经济盛衰影响也是举足轻重。由于加拿大政府对本地银行一向采取严谨的政策，令加拿大银行逃过2007年10月美国银行的CDO（Collateralized Debt Obligation，担保债务凭证）危机。
加拿大银行体制的健全令加拿大物业在过去5年保持上升，反之美国物业价格由2006年中起回落。迄今为止，美国20个最大城市房价只比2000年高出36%。反之，加拿大住房房价2007年后继续上升，2012年加拿大11个最大城市的房价比2000年高出125%。物业借贷付房贷负担比率占个人人均收入130%，甚至高出2006年美国地产泡沫爆破前的80%。
根据《多伦多环球邮报》（Toronto Globe and Mail）的估计，加拿大家庭在2011年12月平均拥有363202美元净资产（即扣除负债），美国家庭在2011年12月平均只拥有319970美元净资产，即2012年加拿大家庭比美国家庭富有。
除了房价在过去5年上升外，加币兑美元在过去10年表现不俗也有影响。今天在温哥华市值100万加元的住宅楼随处可见，相同大小的住宅在美国不少大城市只值50万美元或以下，温哥华的房价已近乎是洛杉矶的3倍，投资价值并不高。
吉隆坡的豪宅目前也值得考虑，2020年新加坡与吉隆坡高铁相通后（90分钟可由新加坡到吉隆坡），将会拉高吉隆坡豪宅房价，相信会出现不少家在吉隆坡，业务在新加坡的人。
美国房地产缓慢复苏
美国楼市数据2012年已经好转，中价房已止跌并上升7.5%，处于刚刚起步阶段，加上QE3集中火力买楼房按揭债券，相信2012年起，美国房价又再开始上升，可以买，但若在加拿大有房子，倒不需要以房换房，拿加拿大物业投资美国。
根据联合国数字，全球房价和人均收入比例平均数是3～6倍。2012年不少美国大城市的房价已重返此水平。今年美国住宅房价最贵是夏威夷，中价房售60万美元，是当地人均收入的8.7倍，其他城市30万美元左右已可买到一间中价房，二线城市只需15万美元。
2012年部分美国城市住宅租金回报率（未扣税前）已达8%，2012年美国中价住宅房价较去年同期平均上升5.6%。美国房价自2006年中开始回落，到2012年已达6年，应该进入上升期，上次香港房价自1997年第三季回落，到2003年第二季（6年后也已经稳定），也就是说2012年起美国房价开始回升。
2006年美国付房贷每月负担是租房的1倍，2006年付房贷利率高达7%。2007年起美国付房贷负担回落，反之，住宅租金仍上升，到2012年出现近30年内首次付房贷负担比租房便宜（1980年30年期楼按利率是18.63%，今天美国30年期楼按利率为3.53%）。
2012年美国中价房二手市场平均售价189400美元，比一年前上升7.9%，全美国住宅存货量比一年前下降3.2%。如以2000年为“100”，美国住房售价由2000—2006年升幅超过100%，同期加拿大只上升60%。
有人再用1990年后的日本作比较，认为美国未来房价仍会进一步回落，个人不认同，理由是：
一、日元汇率自1985—1994年大幅升值，美元汇价自2008年4月起虽然回升，但升幅有限；二、日本进入人口负增长期，美国人口仍是正增长；三、日本不欢迎外国人移民，美国移民政策十分开放；四、日本1990年起进入“资产负债表衰退”，美国在2009年3月及时推出QE、QE2、OT2及QE3，阻止资产负债表衰退在美国出现。
虽然美国房价2012年起已抬头，但仍有风险，且势头缓慢，加上美国房产投资对于外国人限制多多。另一方面，2007年是美国战后婴儿潮开始步入60～65岁退休年龄。美国人习惯退休后由大城市搬到小镇居住，把在大城市物业出售套现作为退休金，因此即使今年美国房价稳定或回升，其投资吸引力仍然不大。
物业是有钱人的藏富之所
买房投资不一定能致富，除了看时机，还要看投资物业的质量。2013年香港房价比2003年初倍升，部分只是港元贬值所造成的假象。若以金价计算，现时房价其实比2000年还要便宜。
2003年港岛市区豪宅每平方米的房价相当于5平方米的新界偏远地区房价，时至今日已升至相当于10平方米的房价了。豪宅与中低价物业售价的差距愈拉愈大，过去中低价的升幅却不及过去几年港元贬值的幅度。2013年中低位房价才升破1997年水平。可见1997年起只有投资豪宅，财富才算真正增了值。
投资物业相对容易，回报高又不会变得一文不值，因此很多富人名人都爱投资物业，特别是豪宅和店铺，有所谓“一铺养三代”的观念。香港富人在1970年前如拥有物业，过去40年即使什么事也不做，只凭物业，财富最少升值20倍，如果懂得运用资金买卖物业，随时可升值50倍（另加租金收入）。大可以过着轻松自在的生活。可以说物业是富人的藏富之所。
不过就如我老曹在前文所说，贷款买房始终有风险，买豪宅贷款金额大，风险也很高。年轻人倘若资金不足，实在不宜急功近利，不必首次置业就买豪宅。能够选对时机的话还好，若不幸碰上房价大跌，便会损失惨重。
我老曹劝诫年轻人不用急于买房，不要做房奴，应积极尝试以不同方法创富。甚至可以此鞭策自己，以能够真金白银买豪宅为奋斗目标。成功创富后，拥有一笔流动资金，就可以在适合的时机，将资金投放在有升值潜力的物业。若以香港现时房价而言，最好买2000万港元以上的豪宅。假以时日，你也可以像富人一样，以物业作为藏富之所，留给子孙后代。