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3.2 最好的买房时代已经过去
许多人误以为“砖头”是对抗通胀的最佳工具，以为通胀高时，房价也会跟着上涨，有人甚至以为房价升幅必然大于通胀率，可惜事实并非如此。高通胀期间房价也有可能不升反跌。
通胀或通缩，一般看消费物价指数（Consumer Price Index,CPI）走势，CPI包含食物价格、服务收费、住宅租金等数字，而房价没有计算在香港的CPI中。标普/凯斯—席勒房价指数显示，根据美国房价由1890年至今120多年来的走势，我们无法证明通胀和房价是同步的。
战后至今，美国房价平均每年升幅大约只比CPI高2%，但楼市本身已经历过几次周期，例如1987—1994年回落、1995—2006年上升，及至2006年下半年起再次回落，2012年起又再次上升。
同样地，除了1975—1976年及1998—2003年，通胀每年都有，但房价却几次大起大落，回顾历史即知，影响房价的因素很多，即使是通胀期间价格也会下跌：
香港地产的“黄金30年”起步于1967年，至1997年结束。1973—1974年期间，香港通胀率达到双位数，受石油危机影响，香港房价不升反跌，跌幅更超过三分之一。1974年香港地区银行界宣布为楼宇按揭做15年分期付款，令1975—1981年房价大幅上升，由每平方尺200港元升至1100港元，升幅达四倍多。
20世纪80年代开始，香港制造业把绝大部分的生产基地搬进珠三角一带，经济转型改攻服务业。尤其以服务珠三角一带制造业为主，例如替内地工厂的产品寻找市场、采购原材料、安排船运或财务融资等。这些靠珠三角发财的香港人，赚到钱后还是回港消费及置业，推高房价。
1981—1984年因港英当局宣布取消卖地分期付款（1981年前在香港买地只需付十分之一的地价，余款分十年清还），变相收紧信贷，加上1982年香港主权谈判陷入僵局，令港元兑美元汇价由1美元兑6港元跌至兑10港元，港币被大量抛售，香港金管局1983年10月遂引入联系汇率来稳定港元汇价，阻止资金外流。这段日子市民抢购物资，引发另一次恶性通胀，房价不升反而回落四成左右。
1984年中英联合声明签订，限制香港政府每年卖地50公顷，加上银行宣布楼宇分期付款年期由15年改为30年，激发房价由1984年7月每平方米5000港元，一直升至1997年第二季12万港元。
1997年7月亚洲金融风暴，加上刚成立的香港特区政府仍决定推行“八万五”住房政策（注：八万五建屋计划，简称八万五。1997年7月亚洲金融风暴袭来，刚成立的香港特区政府推出新房屋政策，承诺每年供应8.5万个居住单位，令资产泡沫瞬间爆破。），承诺每年供应8.5万个居住单位。香港房价由1997年8月至2003年4月狂泻65%，人人叫苦连天。当时CPI仍在上涨。
在饱受房价下跌煎熬后，2003年特区政府改为采用勾地表（注：为防止土地流拍，亚洲金融危机后香港开始实行“勾地”制度，香港地政总署定期列出《供申请售卖土地一览表》，俗称“勾地表”。有意者可向地政总署提出“勾地”申请，并报出底价。政府收到申请，若有关提价合乎政府估计的市场价格，就会将该地块按规定“勾出”，并在规定期限内组织其招标拍卖，公众拍卖会上价高者得。）取代公开拍卖土地政策。同年推出“投资移民计划”（正式名称为“资本投资者入境计划”），批准内地居民来港买房、办投资移民，刺激物业需求和价格上升，令房价因供应不足再一次大幅上升。
如今年轻人投身社会做事，不仅要面对收入增加追不上通胀的窘境，同时还要面对因政策而推高的房价。到2010年政府推出“额外印花税”，打击炒卖，令成交量减少，房价才稍微回落，2011年起房价又再次拾级而上。
由此证明除了通胀，房价还受信贷松紧、经济盛衰、政策等因素影响，如果单单为了抗通胀而买房，很容易连本带利亏掉。房价和通胀不一定同步，因此我们不应抱着为了抗通胀的心态而买房，也不要当买房是储蓄；买房绝对是一项投资。
买房不一定保值，更不保证能助你飞黄腾达。借楼宇按揭不但增加自己的负债，还是一项风险不小的杠杆投资，除非首期金额大、贷款额和利息开支小，风险才会相对低一些。若靠贷款来买房，楼房表面上是资产，实际却是债项。畅销书《富爸爸，穷爸爸》甚至建议我们不要为了买房而负债，我们应该买入的是资产而非债务。
别忘了1997年和2003年不少香港中产家庭变成负资产，破产的例子比比皆是。买房百分百是投资，而投资不是百分百会赚的。老土一点，就如广告所说：投资有风险，价格会升也会跌。
不要因为错误的观念而让自己负上过百万元的债务，成为每天为还款而打工的房奴。我们应该抱着投资物业、让财富增值的心态来买卖物业。
我老曹认为，在决定把大量资金投入房地产市场前，必须先认清投资和居住需要的分别。置业应从投资角度考虑，从升值潜力去决定何时买卖。如果你只求“有瓦遮头”，便应从实际需要角度出发，租一间你需要的房子居住，不要贸然买下。
推动房价的因素
我们决定买不买房，就像决定买不买股票、外汇、债券等投资产品一样，要看准时机。买的房子日后能升值，就是买房的好时机。当然也要看买入后能升值多少。
房价升跌与当地经济升跌关系密切，也就是说真正推动房价上升的是经济向上的动力，例如当美国汽车业走下坡，“汽车之都”底特律的房价便走下坡；而当油价上升时，产油的得克萨斯州房价便上升；一如20世纪90年代的科网股上升，旧金山房价也随之急升。因此买房与否应看地区的经济发展前景而定。
楼市走势还受当地政策影响，例如德国的房价永远不会大幅上涨，因为德国政府限制楼市永远供应多于需求，每年房价涨幅只有1.5%，涨幅太高的话必须向政府申请，多数不会获批。买房投资回报低，当地年轻人自然不会以此为目标。
要知道是否是买房的好时机，除了留意政治及经济现况，还可以参考以下的因素：
1.租金回报率。过去历史证明，每当租金回报率低于2.5%，在如此低回报环境下草率入市买房，赚钱机会只有25%。那时候，就是只租不买的日子了。
2.资本流。资本流是指投资者投入市场的资金。资本流恰如流水，平日可能连碎石都推不动一分；一旦山洪暴发，几十吨重的巨石也可能瞬间被冲走。资本流上升，房价同样上升；反之亦然。资本流上升的动力来源可以是企业纯利上升、银行利率下降或人心倾向；相反，资本流减少可以是基于企业纯利下降、银行利率上升或人心向背。
【在决定把大量资金投入房地产市场前，必须先认清投资和居住需要的分别。置业应从投资角度考虑，从升值潜力去决定何时买卖。如果你只求“有瓦遮头”，便应从实际需要角度出发，租一间你需要的房子居住，不要贸然买下。】
不过要留意，利率下降不一定令房价上升。参考1990—2003年日本楼市，利率下降了，但市民并未因此而踊跃入市，因为大家预期房价仍会下跌。经济不景气，令许多人失业、没有收入，在此环境下无论利息多低也没用。
3.市场需求。香港大部分人在35岁前买入第一间房子，而战后婴儿出生潮是20世纪50年代初，于是1986—1996年是这批战后婴儿的首次买房及换楼潮，刺激香港房价在这段日子急升。
而2003年至今的另一个房价上升潮，主要是1980年的内地移民经过20多年努力，有条件来港置业，加上部分战后婴儿趁2003年低价楼换楼所引发，市场需求有增无减，结果令今天的“80后”只有望楼兴叹！
人口是影响市场需求量的重要因素。人口一旦出现低增长甚至负增长，房价必然大跌。例如1895—1915年间阿姆斯特丹人口每年减少1%，20年内令阿姆斯特丹房价回落八成、租金跌了六成。
日本因为不接受外国人移民，1990年起卖房人数超过买房人数，供过于求令房地产一蹶不振。2006年起同样情况在美国及欧洲出现，至于什么时候在香港出现？相信由内地人不再来港买房及特区政府大量增加土地供应开始。
4.投机与投资者的比例。买房后持有不足一年便卖出的是投机者或炒家，买房后持有一年以上的则是投资者或用家，如果投机者占总成交量的15%～20%，就是地产市场下滑前的先兆。
房价上升期一般可达32季（8年），房价回落期平均有14季（3.5年）。由2003年第三季至2012年底，香港住宅房价已上升超过8年，2012年上半年稍微回落，其后又再升破1997年房价水平。是不是上升潮又告一段落？
我老曹认为现在中低价楼因市场上仍有需求，2013年香港地区房价仍可以微升，但高价楼的房价将因长债利率上升而开始回落。每次上升潮均由豪宅开始，及至房价较便宜的地区如天水围区住宅上升的时候便是尾声。且看这次是否例外。
投资市场从来没有合理价，因势利导、趋吉避凶。香港房价看淡之时4万港元一平米也没人要，看好之时每平米12万港元仍有人争。
别因危机错失时机
我老曹自1967年踏足社会做事，四十多年来见证过许多人乘风破浪而起，赚得盆满钵满；但也见许多人被巨浪卷走，失去毕生所得。有人抱怨社会对他不公平，忘记自己面对一个又一个的机会出现，却没有好好把握；也有人因看错大方向在不应进取时进取、不应保守时保守。
时代巨轮不断向前，它辗碎所有阻止它前进、抱残守缺的人。我老曹曾经巧妙地捕捉到买房的好时机，成功获利。由于不清楚1997年回归后香港会变成怎样，加上20世纪80年代末大环境的影响，1990年我在加拿大开始平生第一次海外置业，2004年以持平价钱售出，过去十年加拿大物业房价才大升。
1994年起我转战伦敦，以“止损不止赚”的原则买房子。最初只买入一间屋，账面获利后，1995年买第二间。之后1996年买两间，1997年再添两间，1998年一口气买入四间合计十间，逐步将在香港股市赚回来的资金部分转移到海外，以防万一。到2005年先卖出两间，2006年再卖两间，2007年卖四间，2008年卖掉最后两间，然后将英镑转为美元汇回香港。
结果我不但避过1997—2003年香港股市、楼市大跌，更把握到英国物业过去十年升幅超过一倍的时机，十间物业平均获利超过100%。
现在香港房价的确很高，由1970年至今由每平方米1000港元升至12万港元，上升近120倍（还没算租金收入），多年房价起落之中，总有入市机会，问题是大家有没有及时把握。
例如1982—1989年期间香港房价十分便宜；2003年“非典”时淘大花园50平方米住宅单位也只卖100多万港元，许多人却因为当前的危机而却步，错失时机。
2003年政府推出“孙九招”前，我老曹当时曾撰文指豪宅在可见的将来售价应大幅上升。贝沙湾当时每平方米售价4万港元，如今已升值四倍；新鸿基地产在跑马地的豪宅项目当年每平方米售价8万港元，如今已超过27万港元。2013年买豪宅的话，上升空间已十分有限。
因此我老曹再劝大家，有危才有机，不要轻易被眼前危机吓倒而错失时机。
2004—2012年因为大量中国人到温哥华置业，令当地房价上升接近一倍，我老曹在加拿大物业守了14年才平手离场，后继入市的人却在十年间获利一倍。可见时机的重要。
时机一旦溜走便不复再来。真希望有部时光机，让我能随时重返1984年那年买房，或2003年非典那年也不错。可惜时光机仍未发明，我们只能利用过去，分析眼前形势然后推算未来。