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3.3 内地楼市重归平静
多年前我老曹已留意内地房地产市场。早在2002年已建议读者到上海买房，2007年又提议大家到武汉、重庆走走，考虑在当地置业。中国城市化进程还有10～20年，目前住在城市的人口占中国总人口50%左右，还未达到完成工业化的国家的70%～80%。过去30多年中国城市化局限于沿海大城市和一线大城市，随着这些城市的房价大幅上升，新的产业落户时只有转移到内陆城市。
从沿海走向内陆、从一线走向二线城市已是大趋势，形成沿海及一线大城市房价再涨不起来，反之内陆及二线城市房价却接力上涨，中国GDP高增长地区也移向内陆城市及二线城市，包括长沙、武汉、重庆、成都等。
中国内地自1994年起进行房地产改革，支撑了中国经济继续高速发展，现时房地产投资占中国GDP逾40%。
由于中国的住房需求仍然有增无减，特别是在大中型城市。国家统计局数据显示，2010年全国70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均上升13.67%。
【在香港不一定要直接投资内地房地产，可选择买在香港上市的内房股。不过内地一线城市房价已停止上升，现在只依赖二线城市房价上升去支撑，代表内地城市房地产的投资吸引力已开始下降，无论选择买内地房地产或买内房股都要小心。】
投资者的贪念，加上信息透明度不足，当房价已是天价，脱离了老百姓可以负担的水平，但在地产商及部分地方政府官员高唱下，市民仍在非理性地买房子。
房地产进入整固期
中国改革开放后，经济发展的最初30年是百花齐放期，1994年起是地产商牟取暴利的时代，物业投资杠杆比率很高，5000万元人民币资本可以做20亿元人民币的项目。当时房价只升不降，以每年30%的速度上升，无论谁拿到地谁都会发财。不少地产商不消几年就变成几十亿元市值的上市公司了。
这段做房地产没有亏损的时代早已结束。金融海啸后内房股到香港上市集资已不容易，精明的地产商早已开始降低杠杆比率，地方领导也明白不能再靠地价升值推动房价上升来赚钱。在这段整固期，有品牌、服务良好的公司渐成主流，逐渐取代“炒地”公司。它们继续买地建楼赚取合理利润，不再靠房价上升牟取暴利。地产业进入整固期。
【从沿海走向内陆、从一线走向二线城市已是大趋势，形成沿海及一线大城市房价再涨不起来，反之内陆及二线城市房价却接力上涨，中国GDP高增长地区也移向内陆城市及二线城市，包括长沙、武汉、重庆、成都等。】
2013年3月上任的中央领导层，不会放宽房地产宏观调控的政策，2013年中国的房地产行业不会再如从前般一路高歌猛进，未来一年面对资金短缺，高负债率（70%以上），房地产行业将会面临重新洗牌，一些中小地产商将被淘汰出局，一如1970—1990年香港的淘汰赛，只有适者才能生存和壮大。
自一连串调控政策推出以来，受影响的还有房地产中介业。二手房交易急降，2011年全国最少有3000间地产代理门市倒闭。结业潮正由一线城市向二三线城市迅速蔓延。
房价下跌令钢铁价格下滑，此外水泥、电解铝、玻璃、石灰、家具、汽车等42个与房地产相关产业也会受到不同程度打击。2012年8月份钢铁价格较年初下跌20%之多才出现反弹。
房价下调幅度太大也会引发社会动荡。2011年11月，上海、北京、南京、杭州有些地产商减价超过30%卖楼以促销，却令之前高价买了房子的业主不满。他们包围地产商要求退房，甚至把售楼部砸烂。香港的小业主若以高价买了房子，一旦面对房价下跌只好认命甚至破产，内地的小业主却认为自己被欺负，要为自己“维权”，实在有违常理。
难蹈日本覆辙
不过，我老曹相信中国楼市现属温和调整，以20世纪70年代的日本为例。日本楼市在20世纪70年代初出现过一次幅度较小的周期性调整；然后20世纪80年代初又出现过一次周期性调整，幅度较大。1990年起的回落则是时间上最长、幅度最大的一次。
20世纪70年代初期，日本大致上已完成城市化，房价下调是城市化完成后出现的温和调整；1985—1994年日元从210日元兑1美元升至76日元兑1美元，升幅达到64%。
房价回落是因为利率太高，利率回落后房价便再上升。到1990年那次调整，是由于人口结构出现拐点，令投资性需求随着流动资金改变而减少。2006年起日本人口进入老化期，在可见的将来，日本房价恐怕也涨不了多少。
许多人说如今的中国就像当年的日本。20世纪70年代日本成功超越德国成为世界第二大经济体，2010年中国成功超越日本成为世界第二大经济体；日本1965—1974年GDP保持8%年增长率，中国2000—2007年GDP保持10%年增长率；1975年起日本产业开始转型，2008年起中国产业进入转型期。
人民币自2005年至今升幅不大，1990年日本人均收入已达35000美元/年，2011年中国人均收入仍未达到4000美元/年，而中国人口仍在持续增长，估计要到2024年才出现类似日本20世纪90年代因人口结构变化而引发的长期调整，理论上1990年后的日本情况在中国短期内重演机会不大。
内地房价不会硬着陆
根据日本20世纪90年代和中国香港1997—2003年的经验，中央政府会不惜一切支撑房价，不会容许类似跌幅在中国出现。如国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌说：“房地产市场不整，中国经济要出事，整狠了，中国经济也要出事”，除非国家政策失误，否则我老曹估计内地房价不会出现硬着陆。
现在中央政府通过调控政策抑制投机，遏止炒房，内地房地产业面临结构性调整，未来有赖需求逐渐消化过剩的供应。
有投资银行预测2012年全国房价下降5%～10%，部分一线城市降幅更大，可达15%～20%。有研究更认为，未来五年房价跌幅可高达约40%。我老曹认为过去几年中央政府已竭力防止楼房出现过度借贷，未来房价不可能回落15%～20%，跌幅超过40%更有点危言耸听。
中国人口仍处于增长期，增长率在2024年前才见顶，未来20年内地新增城市家庭约一亿个，所谓楼房过剩问题只是短期因素，长远而言楼房始终供不应求。情况就如香港从1980年至今房价不时回落，但长期仍是供不应求。
加上内地人每年人均收入正从2500美元走向2万美元。根据其他地方的经验，只有在人均收入停滞不前的时期，房价才会大跌，例如1990年起的日本，1997年后的中国香港及2007年起的美国。
2013年内地地产商出售的房价已经降到微利水平，降价所收到的促销效果并不明显，令降价动机愈来愈小，未来五年中国房地产售价升幅将持续走低但幅度不会太大，能够大幅上升的机会也很小。
【投资者的贪念，加上信息透明度不足，当房价已是天价，脱离了老百姓可以负担的水平，但在地产商及部分地方政府官员高唱下，市民仍在非理性地买房子。】
第一个看淡房价的讯号是政府逐步收紧银根。当第二个讯号—利率高过CPI的升幅也出现，房价才有机会回落。
短期内中国的CPI已回落，2012年内地CPI升幅小于3%。2012年8月人民币存款利率见3.5%，利率已高过CPI，升幅达1.8%，不过仍未达到2%，即所谓的“引发点”。
历史告诉我们，一年定期存款利率一旦高出当年CPI，升幅2%或以上，房价便开始回落。现在还差一点点。
现在内地的楼市正面对两大问题：国内城市化和环球性低利率。利好和利淡因素都存在，因此我老曹对未来内地楼市走势不太看好，也不看淡。
我老曹估计楼市稳定四五年，不会大涨也不会大跌，只会窄幅上下。预期城市化和人均收入上升后，内地楼市会趋向健康。我老曹又认为一线城市的住宅供应太多，二线城市的前景较好，但有政策风险。
宏观调控影响有限
自2010年起，中央政府积极推出各种政策打击炒卖，调控房价，例如增加住宅土地供应，由以往平均每年供应5万公顷土地，增至18.5万公顷（2009年为7万公顷）。
2010年5月1日北京实施“限购令”，拥有北京户籍的家庭在当地最多只能有两套房子；非北京户籍和境外人士最多只能有一套。而且两次买房时间须相隔两年以上。“限购令”其后在上海、广州、深圳等多个城市推行。
2011年1月国务院推出“新国八条”，收紧信贷、调整税收，进一步调控房地产市场。同时以重庆和上海为试点开征房产税。在重庆，房价比平均价高两倍的房子，须按房子价值征税0.5%，差价愈高，税率愈高；上海则向新购第二套房子的上海家庭及新购房子的非上海居民家庭征税0.6%。
2012年7月国务院派出八个督察组对十六个省市巡查，在过去两个月发出九次讲话并在积极研究推出“房产税”。2013年3月国务院颁布楼市调控“新国五条”。通过对个人转让住房征收差额20%的个人所得税，加大控制投机性需求，抑制房价反弹趋势。
【现在内地的楼市正面对两大问题：国内城市化和环球性低利率。利好和利淡因素都存在，因此我老曹对未来内地楼市走势不太看好，也不看淡。我老曹估计楼市稳定四五年，不会大涨也不会大跌，只会窄幅上扬。】
除了房产税，中央政府还推行保障房。房产税去打击炒房意欲，保障房则为买不起楼房的市民提供居住地方。
保障房是限定标准、限定价格或租金的住房，为中低收入家庭而设，种类较多，有廉租房、经济适用房、公共租赁房等。2010年兴建的保障房达580万套，2011年保障房数目再增至1000万套，几乎是2010年全年商品住房（即私人楼宇）的供应量。2012年起中央政府宣布未来五年每年建700万套，分布在二十多个城市，其中北京、上海2012年均已基本建成10万套。
措施见效，令各城市房地产交易量萎缩，2011年内地房地产市场没有出现“金九银十”（九十月是内地楼市的旺季）。10月北京销量较2010年同期少46%，广深沪更下跌50%以上，全国47个大城市中有41个住宅成交量比2010年低。
不过，市场回复的速度大大超过预期。2012年第二季，多个城市的楼市成交量持续回升，又重现“排队购房”的情况。2012年6月，70个大中城市新建商品住宅价格环比上升的城市有25个，包括北京、上海、广州等一线城市，多于同年5月的六个；与2011年同期相比，价格同比上升的城市达到11个，包括太原、大连等二三线城市。中国房地产百城价格指数也显示，100个城市新建住宅2012年10月份平均售价8768元人民币1平方米，比9月上升0.17%，是2012年6月以来连续第5个月上升。
过去10年中国境内房价上升2.5倍。沿海城市平均上升5倍，北京、上海、广州、深圳等一线城市房价更上升8倍以上。2002年底中国货币供应量18.5万亿元人民币，到2012年6月上升到92.5万亿元人民币，十年内上升5倍是造成过去10年内地房价大幅上升背后的理由。不过若以人均收入计算，现在的房价已算是天价了。
弱化宏观调控是趋向
事实证明在市场经济大前提下，宏观调控只能起警戒作用，实质影响十分有限。
经过20多年发展的中国房地产市场，已由初级阶段逐渐进入成熟阶段，例如出现微利房及经济房，不少家庭已入住保障房，私人物业市场则继续以市场优先。
在全球化、一体化大前提下，一个楼盘的价格不再由当地人的购买力去决定，因为买家来自全球，作为政府怎能管得住全球性买家？除非该国或地区不再尊重利伯维尔场。
【我老曹决定买不买某地区的房子，要看三点：（1）该地区的人均收入，是否由3000美元开始上升；（2）交通便捷完善的地区，值得投资；（3）物业愈贵，升值潜力愈好，愈便宜愈不要买。】
2013年第十二届人民代表大会开幕，虽然前国务院总理温家宝做政府报告时介绍，坚持搞好房地产市场调控不动摇，过去5年遏制了房地产过快上涨势头。不过在个别城市，老百姓眼中的房价仍然高不可攀。诚然，短期之内中央政府不会放松调控政策。但地方政府财政压力大，政策已开始微调。
如今地方政府债务高达10.7万亿元人民币，过去他们的主要收入来自拍卖土地。2011年10月全国133个城市土地成交相比上一年同期少40%，已令地方政府苦不堪言。虽然中央政府已批准上海、浙江、广东、深圳四个地方的政府发债，但贫困和偏远地区的政府又如何应付？
我老曹认为未来中央政府对内地房地产的调控措施应逐渐淡化，市场力量明显化，透过讯息，不同城市房地产会有不同表现，令房地产市场一如其他商品市场有盛衰周期，而非由国家政策决定。各种支持房地产的服务行业，例如地产代理、银行房贷、投资等兴盛起来，减少未来房价波幅。
在此情况下，内地房价的走势将会平稳或微微向上，大城市房价因为长时间对房价透支，造成了一般市民置业困难，未来应会平稳。而房价居高不下，也阻止了农村人口进一步涌入，不过二线城市的房价仍可上升，除一般市民仍可负担房价外，也成为农村人口涌入的地方。
故此，未来内地房地产发展应趋向二线城市，农村方面日渐城镇化，若要留住人口或减慢人口流失，就必须发展旅游业、养老、工业等，为农村人口提供农业以外其他就业机会。城市老人可回流乡村生活。
不必直接投资
投资房地产最重要的始终是地点，例如1997年应该弃中国香港到英语区国家投资，包括加拿大、澳大利亚、美国及英国；2003年则应重返中国香港买豪宅。
我老曹决定买不买某地区的房子，要看三点：（1）该地区的人均收入，是否由3000美元开始上升；（2）交通便捷完善的地区，值得投资；（3）物业愈贵，升值潜力愈好，愈便宜愈不要买，例如香港一些远离市区的物业。
中长期而言，我老曹仍看好不少中国二线城市，例如南京和天津等，也看好武汉及重庆。短期内内地一线城市处于整固期，除了在香港的自住物业之外，暂时不会投资第二间物业。
要谨记“猛虎不及地头虫”，投资外地物业时，如果对该城市认识不深便贸然下注，往往以吃亏收场。在投资内地房地产前，不要忘记先做足功课。
在香港不一定要直接投资内地房地产，可选择买在香港上市的内房股。不过内地一线城市房价已停止上升，现在只依赖二线城市房价上升去支撑，代表内地城市房地产的投资吸引力已开始下降，无论选择买内地房地产或买内房股都要小心。
自2012年起客观经济环境危机四伏，往后日子风浪一定很大，有能力承担高风险的人才可以在今时今日入市。毕竟在经济回落期投资物业市场亏损者多，赢家只属少数。