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第6讲 房价上涨是全球普遍现象
看完第一部分，你可能有点疑惑了，以前听到和接受的很多观点，看起来都有点问题。可是，我国房价高是个事实，原因到底是什么？到底怎么理解高房价？
俗话讲“有破有立”，第一部分澄清了一些“流行的谬误”，算是“破”。从本讲开始，我们来树立正确的分析框架，算是“立”。
本讲重点讲两点：
第一，房价快速上涨，并不是我国特有的现象，而是全球范围内的普遍现象。
第二，从国际经验上看，即便是经济增速显著下行了，房价依然可能很坚挺。
我国房价上涨并不特殊
我国的房价上涨，在全球范围内看并不特殊。首先我们来看图6-1，图6-1描绘的是几个主要国家和地区2000年以来的房价增长情况，时间从2000年到2017年，国家和地区包括美国、日本、德国、俄罗斯等12个。从图中可以看到，除了日本以外，其他国家和地区的房价都是增长的，很多增速都很快。
如果你以为房价增速最快的是中国，那就错了。图6-1显示，中国的房价增速在中间，不是最快的，也不是最慢的。房价增速比中国快的有俄罗斯、印度、瑞典、澳大利亚，比中国慢的有美国、韩国、德国、日本等。印度目前的人均收入只有中国的四分之一多一点，可是自20世纪90年代以来经济开始起飞了，房价增长也已经很快了，过去十几年增速比中国还快。
图6-1 2000-2017年主要国家和地区房价增速
注：以2000年房价为基数100。
数据来源：国际清算银行。
从图6-1看，房价上涨绝不是中国特有的现象，而是很多国家和地区共有的现象。只不过别国和地区的房价上涨，遭受买房压力的是当地的老百姓，我们没感觉。俗话说，鞭子不打在自己身上是不疼的，就是这个道理。
为了进一步理解房价上涨是全球普遍现象，我再补充两个证据。第一个是发达国家的。从第二次世界大战后的1946年到2016年，这70年的时间里，美国、日本、英国等14个主要发达国家的房价，年均上涨6.6%左右。这是个很快的增速，直接导致房价累计上涨90多倍，扣除物价因素以后，还有4倍多。
而且，我们知道，这些发达国家城市化水平本来就很高，房价增长主要是经济增长和通货膨胀所致，里面没有太多城市化的贡献，这样的增速就更加令人惊讶。而中国在过去十几年，不仅有快速的经济增长，还同时进行了大规模的城市化，两个力量叠加，房价增长当然更快。
第二个是发展中国家的。二战以后，很多发展中国家先后经历了快速的经济增长，在经济增长的过程中，也都同时经历了快速的房价上涨。比如韩国（2021年被认定为发达国家）、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非等等，随着经济的增长，房价都快速上涨，幅度不比我们小，速度也不比我们慢，我国的情况并不特殊，而是符合各国和地区共同的一般规律。还是那句话，鞭子打在自己身上是很疼的，有切肤之痛，感受就很深。
既然房价上涨是全球现象，不是中国特有现象，我们分析起来就要看全球的一般规律，不宜过分强调中国特有的原因。比如说，市场上很多人批评土地财政，就有失偏颇。其他国家没有土地财政，房价也是照涨不误的，说明土地财政并不是房价上涨的根本原因。
此外，既然房价上涨是全球长期的现象，不是短期的现象，就不能归罪于投资炒作这样的短期因素。炒作都是短期的，炒作起来的房价很快就会回调。你看前些年，温州、鄂尔多斯的房价炒得很厉害，后来跌得也很厉害，就充分说明炒起来的房价长不了。可是绝大多数大中城市的房价一直都很坚挺，严厉的调控之下还是很坚挺，就很难说是炒作的结果了。
图6-1中一个值得关注的细节是，房价增速最快的不是中国，不是印度，也不是发生了次贷危机的美国，而是俄罗斯。俄罗斯的房价增速，比中国快了1倍以上。
你可能觉得很奇怪，其实转念想一想，俄罗斯2000年以来那几年的经济增长挺好的，因为石油价格涨了很多，从每桶十几美元涨到了最高140多美元，而俄罗斯的石油和天然气资源很丰富，这样一来当然是获利丰厚。插一句题外话，普京总统的超高人气和俄罗斯的经济改善是有很大关系的。你甚至可以说，普京总统的超高人气有石油、天然气的味道。
俄罗斯人拿着这么多石油美元干什么呢？俄罗斯股票市场不好，国债也不安全，1998年的时候，俄罗斯国债还违约了，引起了一场不小的金融海啸。对于俄罗斯人而言，最安全的资产当然还是房子，除了国内的房子，还去伦敦、纽约买房子。当然了，大富豪可以去买足球队，比如石油大亨阿布拉莫维奇就买了英超的切尔西队，大手笔投入，切尔西队还夺得了英超的冠军。这样一看，21世纪以来俄罗斯财富增长很快，房价大幅上涨就不奇怪了。
奇怪的是，金融危机以后，俄罗斯经济陷入了危机，经济负增长，资本外逃，卢布大幅贬值，可是俄罗斯的房价居然没有大幅下跌。从图6-1上看，2011年的时候，俄罗斯房价跌了20%，可是2012年开始又涨回去了；目前的房价比金融危机之前的2007年，也就跌了15%左右。考虑到俄罗斯经济面临的严重困境，它处于努力走出负增长的状态，这简直不可思议。
这个观察对我们理解中国房价的前景，有很大的启发。现实中，很多人担心中国的经济停滞，房价会出现断崖式的下跌。可是如果把俄罗斯的这个经验移植到中国，你会看到即便经济出现危机了、经济负增长了，房价都不会大幅下跌，跌了还会反弹。目前中国经济的增速是下行的，可是总体上还有6%以上，那么未来10年保持3%以上的增速还是不难的。不管怎么说，中国经济的状况比俄罗斯要好很多。这种情况下，担心中国的房价崩盘，有点多虑了。
其实，全面看全球房价的数据，上涨是主要现象，是趋势性的，下跌是次要现象，是偶然发生的小概率事件。举个例子，很多人都知道2007年美国爆发了次贷危机，房价大幅下跌。可是很少人知道，这几年美国的房价又稳步回涨，已经超过2007年的高点了。房子是长期资产，绝大多数人买房子，是要持有很多年的。看房价的规律，还是要看长期趋势。
弄清这些基本事实，我们才可以分析、理解房价上涨的一般规律。这个一般规律，我们留到下一讲展开。
本讲要点：
（1）全球范围内看，房价上涨是各国和地区共有的普遍现象。中国的房价上涨不是特例，幅度也不比其他国家和地区大。
（2）全球范围内看，房价上涨是趋势，是普遍现象，下跌是特例，是偶尔发生的。即便是俄罗斯这样的国家，经历了严重的经济困难，房价下跌也并不严重。