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第18讲 百岁人生：选择养老房的“八大要素”
我们先来说说什么是“养老房”。说起养老房，很多人可能觉得就是买个房子孝敬父母，这样的理解出发点虽然好，但是很不全面。
你可能听说过一个词叫作“百岁人生”，这个词是什么意思呢？就是说人类已全面进入长寿时代，我们的父母活到90多岁、我们这代人活到100多岁，都是大概率事件。如果60岁退休，还有40年甚至更长的养老生活，自然需要更多的财务资源。随着物价的上涨，还是要保留一点资产，多一层保险。养老买房，其实是老龄化背景下的一个保障机制和资产配置问题。买得好的话，不仅可以帮助父母养老，还可以让自己“老有所依”。
什么叫“买得好”呢？就是要尽量挑选增值潜力大的房产，这里面就有两个非常关键的问题：第一，在哪里买？如何挑选城市？第二，国外的房子要不要买？
挑选城市的“八大要素”
第一个问题，在哪里买养老房？很多人觉得这个简单，养老就在老家县城买房，房价还便宜。但既然是一份“老有所依”的资产，你就要考虑保值增值的潜力。所以，城市的发展潜力才是最重要的考量。
这个问题我和我的博士生恰好做过系统的研究，我简单梳理了决定城市房价的八大要素，供买房时参考。为了便于理解和记忆，我把这八大要素分为两类，每类4个：第一类是“常见的已知要素”，第二类是“不常见的关键要素”。
常见的已知要素分别是：（1）城市规模（用GDP总量或者人口总量衡量）；（2）人口流入；（3）人均收入（用职工名义平均工资衡量）；（4）土地供应。这些要素在有关房地产的讨论中经常见到，代表着一个城市的综合发展水平、人口吸附能力、人均收入水平和住房供应，都是影响房价的重要因素。
这些因素很常见，其重要性不应低估。比如说，城市规模是房价最重要的决定因素。这一条很重要，但是很容易被忽视。为什么大城市房价高，小城市房价低呢？因为一个城市的规模本身就是其资源集聚能力和城市管理水平的最重要指标。加上城市发展的网络效应，大城市的发展潜力和稳定性都会比小城市好很多。
人口流入这个因素也很重要。一个城市外来人口越多，房价越高，比如北京、上海、广州、深圳等大城市就是这样。
除了人们熟知的这些大城市，还有一些中小城市的人口流入也很多，比如珠三角的佛山、东莞、中山。这三个城市地处粤港澳大湾区，区位条件好、发展潜力大，吸引了大量的人口流入，房产保值增值的潜力也很大。
除了常见的这四大要素，我们再来进一步说说四大“不常见的关键要素”。了解这四个要素很关键，可能会帮你找到挑选城市的“胜负手”。这四个要素分别是：
（1）儿童数量增速。数据分析发现，一个城市学龄儿童的增速越快，房价上涨就越快。比如说，深圳房价涨得很快，除了刚才说明的原因外，还有一个非常重要的原因，就是深圳学龄儿童的增速是全国最快的。从2000年到2016年，深圳学龄人口增长超过300%，不仅是全国最快的，而且是第二名厦门的2倍、第三名北京的3倍。
这样一来，你就明白为什么深圳、厦门、北京的房价涨得那么快了。家里有个小孩要上学，买房就变成了“刚需”，人们就不会再犹豫了。而且买了之后还一举两得，不仅解决了孩子上学的问题，房子还增值了。
（2）上市公司数量。这一点很有意思，一个地区上市公司数量是当地经济活力的重要指标。要知道，在我国上市是很难的，一个公司要过五关、斩六将才能上市，上市公司的总体质量是比较高的。比如发审会开会，经常是5过1、6过1，也就是五六家公司上会，只有一家顺利通过，审查之严由此可见一斑。
数据显示，2017年A股新上市公司数量最多的省（市、区）分别是广东、浙江、江苏、北京，然后是上海、山东、福建、四川（见表18-1）。这8个省（市、区），也是经济比较活跃的地区。总体上看，这8个省（市、区）在A股上市的公司总数也是最多的。
表18-1 各省（市、区）上市公司数量
（续表）
注：不含港、澳、台地区。
数据来源：同花顺。
（3）财政收入。一个地区的财政收入对房价很重要，为什么呢？虽然我国很多地方的经济统计不一定很准，但是财政收支的数据相对靠谱，经济真好的城市财政状况也很好。从数据上看，我国有5个省（市、区）的财政状况良好，分别是上海、北京、广东、浙江、江苏，其他省（市、区）的财政都处于赤字的状态，也就是入不敷出（见图18-1）。入不敷出就很容易大量卖地，房价增长的潜力自然就打了折扣。
图18-1 部分省（市、区）财政状况
数据来源：各省（市、区）税务局。
（4）服务业占比，就是一个城市经济中第三产业的比重。这一项很重要。我们的研究表明，服务业主导的城市发展潜力大，在经济下行的情况下表现也比较好，比工业主导的城市好，具有对抗经济下行的特性。在我国经济增速下行、经济转型的大背景下，服务业的这一特性尤其重要。
这8个因素放在一起，我们就可以完全理解中国房价的决定因素。你买房的时候，不妨列个单子，一项一项比对。比对的时候，不仅要注意前面四个常见的已知要素，更要关注后面几个不常见的关键要素。
国外房产投资：看起来很美
下面我来简单说说，应该怎么看待国外的城市。很多人听说国外大城市的房子很便宜，比国内还便宜，与其买国内这么贵的，为什么不买国外便宜的？
对于在国外买房投资，我也做过一点研究，下面把我的主要发现概括一下。
第一，国外的房子其实不便宜。很多国外城市，一眼看去房价比国内的一线城市便宜很多，可是这些城市只有几十万人口，相当于国内的地级市。和国内地级市比，房价还是很贵的。比如说，亚特兰大是美国的大城市，但是人口只有50多万，房价每平方米2万多美元。对一个人口50万人的城市而言，这样的房价其实一点也不低。
第二，和国内可比的城市相比，国外房价更高。比如说纽约、洛杉矶等大城市，市区人口有好几百万，都市圈人口有一两千万。这样的城市，房价就比国内贵，纽约、洛杉矶的房价差不多是北京、上海的两倍。
第三，国外的房子投资收益率也不高。纽约、东京等特大城市的房产不但价格贵，持有成本也很高，投资回报率并不高。比如说纽约，房价大约是北京的两倍，名义上房租收益率在4%以上，但是扣除了各种税费，包括房产税、保险费、管理费等，最后也就在2%左右，和国内一线城市差不多，考虑到国内房价增长快，投资价值还是国内城市大。
其实，有一个简单的逻辑可以告诉你在国外买房不太靠谱。我们现在是一个资金富余的时代，国外的资金也在寻找投资机会，前两年欧洲的国债收益率甚至是负的，比零收益还要低，如果国外的房产有较高收益，早就被专业机构、富豪们买走了。等我们去买，可能又是“接盘侠”了。
所以，普通家庭去国外买养老房，是不太靠谱的。不过，少数高净值人群资产很多，在国内有很多套房子，在国外买房不是为了增值，而是为了投资组合的分散。在全球分散持有资产，那是另一种考虑，就不在本讲讨论了。
本讲要点：
（1）在长寿时代，养老买房不仅仅是居住，更重要的是购买一份资产，是养老的一份保障。
（2）挑选国内城市买房养老，要考虑八大要素：4个常见的要素分别是城市规模、人口流入、人均收入和土地供应，四个不常见但是非常关键的要素分别是儿童数量增速、上市企业数量、财政收入、服务业占比。
（3）国外的房子并不便宜，投资回报率也不高，投资价值并不大。