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第23讲 纽约：世界之都的房价有多高
纽约是世界金融中心，是当今世界最有活力的城市之一，全球范围内，纽约的房价只比避税天堂摩纳哥低。纽约的房价到底有多高？有没有投资价值？本讲我们就来仔细看一看。
先预告一下结论，纽约房产有三大特点：一是价格高，二是价格差异大，三是投资回报率低。我们一个一个来说。
纽约房产特点之一：价格高
说到纽约房产价格高，很多人可能不服气，说北京、上海房价这么高了，纽约还能高到哪里去？其实纽约房价真的很高，比北京、上海高了1倍左右。
先举个例子。2016年，纽约有个著名的楼盘开盘，这个楼盘叫作“公园大道432号”，地处中央公园旁边，地理位置非常好，销售价格在每平方米8万～11万美元，换算成人民币就是55万元到75万元这个范围内。这个价位，比北京、上海最贵的豪宅也要高了1倍以上。比如说，汤臣一品是上海最贵的楼盘之一，当时的价位每平方米在20万～30万元。
所以说，纽约的房子真的很贵。中央公园一带是纽约豪宅聚集的区域，均价每平方米在4万美元以上，折合人民币28万元以上。作为比较，北京、上海的高端公寓，目前每平方米的均价在十几万元，大约是纽约的一半。所以说，不管是顶级豪宅还是高端公寓，纽约的价格都是北京、上海的1倍以上。
再来说说均价。纽约曼哈顿岛每平方米的房价均价大约在2.3万美元，差不多相当于16万元人民币，北京城区每平方米是七八万元人民币。纽约房价还是北京2倍多的样子。不管从哪个角度看，纽约的房价都很高，大约是北京的2倍，是可以这么说的。
纽约房产特点之二：价格差异大
纽约房价的第二个特点，就是差异很大。曼哈顿岛是纽约的核心，面积相当于北京的二环，岛内的房价水平总体都很高，但是岛内各区域价格差异也很大。中央公园边上豪宅聚集、很贵，单价动不动就是30万元人民币以上。而其他区域，比如曼哈顿岛的北部，也有单价不到1万美元的房子。所以说，岛内不同位置的价格差异很大。
而且，一旦离开曼哈顿岛，到纽约的其他岛，房价就快速下降。说到这里，必须先来简单解释一下什么叫其他岛，这和纽约这个城市的范围有关。纽约是美国东北部的一个海滨城市，是美国最大的城市，也是美国甚至世界的金融中心。可是，当我们说纽约的时候，如果不加区分，至少有三种可能的意思。
第一层指的是曼哈顿岛，这是纽约的核心区，面积相当于北京的二环。
第二层是指纽约市，一共由5个岛组成，曼哈顿岛是核心，其他4个分别是布鲁克林岛、皇后岛、斯塔滕岛和布朗克斯岛。这5个岛共同组成纽约市，不算水域面积，陆地面积是790平方公里，比北京五环内的面积略大（670平方公里）。
第三层指的是纽约都会区，除了纽约市之外，还包含长岛以及新泽西州北部靠近纽约的地区，总人口约2300万，总面积约1.3万平方公里，比北京总面积（1.64万平方公里）略小一点。
说清了这三个纽约的概念，我们接着说纽约房价的第二个特点，就是差异很大。曼哈顿岛内不同区域的房价差异很大，曼哈顿岛和其他岛的房价差异也很大。差多少呢？纽约房价第二高的是布鲁克林岛，比曼哈顿岛便宜一半，每平方米均价不到1万美元。皇后区的价位是第三，每平方米均价只有5000美元左右。所以纽约的房价高，主要是曼哈顿岛的房价高。一旦离开了曼哈顿岛，房价虽然高，但已经不是那么吓人了，比如布鲁克林的均价和北京的均价就差不多了，皇后区的价格和昌平就差不多了。
为什么纽约不同区域房价会相差这么大呢？其实不难理解。以北京为例，每平方米十几万元、二十几万元的小区也就那么几个，都聚集在二环边上、三环往里的位置，这些楼盘不仅位置好，质量也好。这两条加起来就意味着一些收入高的人愿意出高价买，就把价格抬上去了。为什么愿意出那么高的价格呢？因为这些人时间太贵了，为了节约时间，他们愿意出很多钱。再加上这些房子的质量也比较好，就更愿意出钱。但是，一旦离开这个核心区，区位价值没那么好了，房价就开始下降。即便建筑质量很好的楼盘，价位也会低很多。
可能有人会说，其实离开核心区，北京还是有一些地方房价很高。比如北京的万柳商圈，地处西三环与西四环中间，早就出了核心区域，可是非常贵，单价要二十几万元了。这其实也不奇怪，这是豪宅的价格。万柳不是所有的房子都这么贵，大多数房子单价还是在十几万元，20万元是豪华别墅的价格。纽约周边也有这样一些富人聚居区非常贵，区内设施、景色、治安都非常好。这个时候，高价位其实是对于区内服务的付费。形成一定规模以后，这样的小区也变成了核心区，只不过不是针对商务人士，而是针对可以自由安排时间的既有钱又有闲的阶层。这时候，时间不是最贵的，舒适变成最贵的了。
纽约房产特点之三：投资回报率不高
最后，我们来说一下纽约房产的投资价值，就是买房子的收益率。
说到投资，先补充一个重要的信息，就是纽约不是所有的房子我们都能买的。按照产权性质，纽约市的公寓可以分为私有公寓（condos）和合作公寓（co-ops）。其中私有公寓相当于国内的商品房，在总量上占三成，是我们可以买的；合作公寓相当于国内的经济适用房或者廉租房，在总量上占七成，是我们很难买的。
这两种产权性质的公寓价格相差很多。合作公寓因为有诸多限制，融资、转卖、转租都很不方便，而且公摊费用大，所以便宜一些。而且，近年来随着外来买家越来越多地进入纽约房产市场，这些人只能购买私有公寓，推高了私有公寓的价格，这种价差就越来越大。目前，纽约私有公寓已经比合作公寓贵了1倍以上。因为私有产权公寓是我们能买的，而合作公寓虽然便宜但很难买，也不适合投资，所以和我们关系不大。
那么，如果我们购买私有公寓，投资收益率有多高呢？可以简单算一下。投资收益分为租金收益和价格上涨两个部分，不同区域也不太一样，我们以中央公园一带为例。这里的房子贵，租金也贵，毛租金收益率有3.3%左右，扣除1.5%的房产税，再扣除必须交的物业税、保险费等，净租金收益率大约只有1.3%，这个净租金收益率就很低了。平均看起来，曼哈顿岛的净租金收益率还要低一些，只有1%左右。
投资住房的另一收益是资本升值，也就是房价上涨。过去10年纽约年均房价上涨4%，扣除交易手续费、资本增值税，每年按3%算，这样综合起来的投资回报率就是4%左右，等于3%的资本升值加上1%的资金收益。这个4%的收益比美国国债还是要高一点的，和我国的理财产品差不多，但比国内一线城市买房的投资回报率就要差很多了。
其实，4%左右的回报率水平是合理的。如果回报率更高的话，美国的富豪们早就加大购买力度，把价格买上去、把收益率买下来了。
本讲要点：
（1）纽约曼哈顿岛的房子特别贵，单价从每平方米1万美元到十几万美元不等，均价为每平方米两万多美元，中高端的公寓均价在每平方米4万美元以上，折合人民币每平方米28万元以上。
（2）纽约房价差异很大，曼哈顿岛最贵，一旦离开曼哈顿岛，房价就快速下降。而且曼哈顿岛内区域房价差异也很大，中央公园附近最高，北部地区的价格低很多。
（3）纽约房产投资回报率并不高，净收益率在4%左右，和我国的理财产品差不多。