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第26讲 打破幻想：德国的历史经验不可复制
近几年德国房价上涨很快，低房价已经成为历史，在大国当中，最后一个低房价的国家也加入了高房价的阵营。看清这个基本事实，有助于我们做出明智的选择。
本讲我们进一步刨根问底：德国房价为什么过去那么便宜？其中还有哪些经验我们可以借鉴？如果可以借鉴的话，我们就可以压低国内房价了。
在展开分析之前，一个很简单的角度可以帮助我们看清这个问题，那就是德国自己也不能保持过去的经验，继续压低自己的房价。从这个角度看，德国的经验其他国家应该更难复制。但是，我们还是来仔细看一下，寻找其中可复制的部分。俗话说，梦想还是要有的，万一实现了呢？
仔细梳理资料，我们发现在2010年以前，德国房价确实增长缓慢。从1990年至2010年的20年间，德国房价仅上涨了15%，每年增长只有0.7%。作为比较，同期英国、法国、美国的房价分别上涨168%、131%、95%，涨幅分别是德国的11倍、8倍和6倍。所以，在2010年以前，德国的房价是很稳定的。保持这个稳定的原因有哪些呢？我们发现有四方面的主要原因。
第一，德国的城市规模不大，没有超大都市。
在全世界范围内看，房价特别高的大都是规模特别大的城市，人口在千万级的城市。我国的一线城市，北上广深的人口规模都在2000万的级别。国际上房价高的城市，比如纽约、伦敦、东京、首尔，人口也在千万级别。而德国最大的城市首都柏林，人口才440多万，只相当于国内的青岛、西安。城市规模小，使得城市中心区的人口压力不大，大大减轻了房价压力。
图26-1 英法美德房价累计和年均增长（1990-2010年）
数据来源：国际清算银行（BIS）数据库。
我们来稍微仔细看一下数据（见图26-2）。英国、法国、德国的人口总量大致是可比的，都在6000多万到8000多万这个范围内，但是这三个国家的城市布局差异很大。英国、法国都是最大的城市规模很大，但是从第二大城市开始，规模就迅速下降了，像英国的伦敦、法国的巴黎，都是各自最大的城市，人口规模都在1200万左右，是第二大城市的6倍左右。英国、法国的第二大城市分别是伯明翰和里昂，人口都不到200万，不算特别大的城市了。
而德国很不一样，德国最大的城市柏林，人口在440万左右，第二大城市汉堡的人口在300万左右，二者的比例不到1.5，远远小于英国、法国6倍的比例。而且，德国后面的城市也很大，第三名、第四名分别是慕尼黑和法兰克福，人口分别在300万和250万左右，和第二名汉堡差不多，比英、法的第二大城市还要多很多。而德国的第五大城市，也和英、法的第二大城市差不多。
图26-2 英、法、德百万以上人口都市的总人口和占全国比例
数据来源：OECD（2014年人口总量：德国8089万，法国6620万，英国6451万）。
这么说有点儿绕，你换个角度会更清楚一点。德国前四大城市的人口总量和英、法最大城市的人口总量是差不多的，第五大城市和英、法第二大城市的人口差不多。这样一比较，相当于把英、法的第一大城市分散成德国的前四大城市。这样一来，大城市的规模就降低了很多，房价压力就小了很多。
尽管如此，我们上一讲说德国的房价2010年以后还是涨起来了。德国第三大城市慕尼黑的房价，已经赶上了法国的最大城市巴黎。
我们进一步来刨根问底，德国城市为什么会这么分散呢？这和德国的历史传统有关。在历史上，德国的前身是“神圣罗马帝国”，在帝国历史的大部分时间里，由数百个更小的附属单位组成，其中有侯国、公国、自由城市等等。各地基本都处于自治的状态，拥有自己的军队、朝廷，甚至有收税的权力，每个侯国的最大城市都可以算是当时一个小小的经济中心。
柏林直到19世纪后期才正式成为德国的首都，人口才开始向这里聚集。此前的主要城市已经累积了一定人口，形成了一定的规模和产业基础，再加上柏林作为首都的时间比较短，所以德国人口的分布相对很分散。
二战以后，德国还被分割为东德、西德两部分，曾经的首都柏林不但被经济发展较差的东德所包围，还分裂成西柏林与东柏林。这样的局势就导致柏林的发展难上加难，德国难以形成超大规模的第一大城市。
除了这些因素，还有其他一些因素。比如说，德国的城际交通很完善，各个城市的基础设施水平也比较平均，社会保障、就医等条件几乎没有什么差异，工作机会也是各有千秋。很多德国的著名大企业并非出自大城市，比如说我们熟悉的大众集团，总部位于只有12万人口的小城市——沃尔夫斯堡。在沃尔夫斯堡，城中接近一半的人口在大众集团工作，这里的各种设施和条件都很好，人们不需要集中到更大的城市里面去。
所以，德国人不必像其他国家的人一样，拥挤在个别大城市里。但是这一点，我国是很难学的。我们的大城市已经聚集了很好的资源，包括教育资源、医疗资源、就业资源、基础设施资源，很难分散出去，未来只会吸附更多的人口和资源，形成虹吸效应。而且，我国人口基数太大，中小城市、广大农村的人口还在往核心城市聚集，人口很难减少。
第二，德国住房供应总体充足，平均2人有1套住房，房屋总体上不紧缺。
2016年，德国人口总数约为8200万，户均人口2人，也就是有4100万个家庭，但是存量住房有4170万套，相当于每个家庭有1.02套住房。住房总体上不紧张，房价自然也就比较温和。而且，由于德国的城市规模分布较为均匀，各大城市的房子都有价值，这些房子都是有效的供给。这一点不像我国，我国农村、小县城有很多房子，但是很多都是空着的，常年没有人居住，不是有效的房屋供给。
我们再来仔细看，德国的住宅充足并不是一蹴而就的，而是第二次世界大战以后大量建设的结果。二战几乎摧毁了德国一半的住房，二战结束后，德国的房子非常紧缺。当时德国有1460万户家庭，却只有940万套房屋，通常都是两三户人家挤在一栋房子里。
然后，德国就开始了大规模的建设。在二战结束以后的30年间，德国年均建成61万套住宅，共建成约1830套住宅，住房总量增加了几乎2倍。到了1978年，德国平均每户家庭有1.21套住宅，住房紧张问题得到了彻底缓解。在此之后，德国的住房套户比（住房套数/家庭户数）一直稳定在1以上，住房总体上不紧张。
同时，德国的住房建设也并没有停止，在人口总量达到峰值、不再增长的情况下，也继续建设。1978年，德国人口就达到顶峰，大约在8300万人，其后人口就不再增长了（保持在8000万~8200万人）。但是，1978-2009年，德国又增加了1100万套住房。也就是说，在人口基本没有增长的情况下，住房存量增加了1/3以上（35%）。
这是为什么呢？这些新增加的房子谁住呢？答案有两个。一是德国的家庭规模在减小，每个家庭的人数减少了，但是家庭总数增加了，这样对住房总量的需求就增加了。另一个是需求升级，有些家庭比较富裕了，需要两套或者多套住房，在不同住房、不同城市之间切换。这个经验对我国也有很大的启示，目前我国的家庭规模还有3左右，以后会进一步降低，还会增加住房需求。
第三，德国老龄化严重，新增住房需求少。
老龄化是高收入国家的普遍现象，但是主要发达国家中，德国的老龄化程度是最高的，仅次于日本。2016年，德国65岁以上人口占比达到21.27%，仅次于日本（26.56%），比英国（18.35%）、美国（15.03%）、法国（19.36%）都高。作为比较，世界平均水平为8.48%，中国是10.12%（见图26-3），德国的老龄化程度是世界平均水平的两倍以上。
图26-3 各国老龄化比较
数据来源：世界银行数据库。
老龄化的直接影响，是新增人口的减少使得增量住房需求较少，减轻了房价的上涨压力。此外，由于老年人较多，人口流动也会较少，使得住房的需求相对稳定，这也是一个稳定房价的因素。不过，老龄化同时意味着寿命延长，居住需求会长期存在，并不会导致房价的下跌。
第四，德国物价稳定，利用房地产保值增值的动机低。
二战后，世界各国的物价都经历了比较大的上涨，但是德国的物价总体很平稳。从1955年到2017年这62年间，德国物价只上涨了3.86倍，年化通胀率仅为2.6%。和其他欧美国家相比，这个通胀率是很低的。比如说，同期英国的物价上涨了19.18倍，涨幅是德国的4倍多；美国和法国的物价上涨幅度，也分别是德国的2倍和3倍多（见图26-4）。德国物价水平稳定，上涨很慢，居民利用房地产保值增值、对抗通胀的动机就变得很低，这就大大减少了住房的投资需求。
图26-4 主要发达国家消费者物价指数增速（1955-2017年）
数据来源：OECD数据库。
前面我们详细分析了德国历史上房价的经验，总结为四条，分别是：（1）城市规模不大，没有特大城市；（2）住房供应总体充足；（3）老龄化严重，新增住房需求少；（4）通货膨胀率低，买房保值的动机低。除此之外，德国还有其他一些政策，比如长期对于房价和房租实行控制，等等。
那么，我们能不能全面学习德国的经验，抑制国内房价呢？很难，可以说是几乎不可能的。我简单说三个原因。
第一，我们能改变中国的城市规模分布，使得中国和德国一样，只有人口在几百万的中型城市，没有千万人口的大城市吗？就是说，我们能把北上广深彻底打散，让各地遍布昆山、嘉兴这样的城市吗？这显然不可能，想都不敢想。别忘了，我国的人口总量是德国的十几倍，德国人口只相当于我国一个人口大省。
第二，我们能很快增加住房的供应吗？其实，农村和县城有很多房子，根本不缺房子，缺的是大城市的房子，但是大城市寸土寸金，住房很难快速增加。
第三，我们能改变人口的总量、结构和增长速度吗？能使得中国的人口和德国一样吗？这显然是不可能的，人口的总量、结构、增长速度这几项，几乎都是给定的。
而且，即使我们使尽洪荒之力，做得像德国那样，你看德国的房价还是上涨的。2008年全球金融危机以后，德国作为欧洲最大、最有活力的经济体，其房产的保值增值作用被发现了，近年来房价增长很快，“德国房价低”的论断已经成为历史了。这样看来，即便我国能够全面学习德国的经验，房价还是会涨的。
本讲要点：
（1）德国房价过去很低，与房屋供应充足、城市规模不大、人口老龄化严重、物价水平稳定等因素，有直接的关系。
（2）德国房价在金融危机以后增长很快，与德国经济在欧洲一枝独秀、利率水平降低这两大因素有关。
（3）房价是多方面因素共同决定的。我国很难完全学习德国的经验，即便学习了，还是不能够阻止房价的上涨。