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第37讲 房产和地产股等价吗？
本讲我们来讨论一个很多人都很关心的问题，就是买房和买房地产开发商的股票，是等价的吗？现实中，有很多人会说，房子很贵，一下子买不起，我就买房地产开发商的股票，相当于买了一小套房子。这个想法对不对呢？
本讲我要告诉你的是，这个说法既不对，也对。不对的地方在于，这两种资产的价格规律和回报率有很大的差异，甚至是截然不同的。对的地方在于，如果你找到其中的诀窍，买地产股还是可以部分替代买房子的。
在展开分析之前，我们先来看图37-1，图中有3条线，一条代表房产价格指数（70城房价指数），另一条代表地产股价格指数（Wind房地产指数），第三条代表上证综合指数（作为股价波动的参照背景存在）。稍微看一下图37-1，就可以发现三条线尽管都是波动上涨的，但是有三个重要的不同。
第一个重要的不同：股价的波动比房价大很多倍。从波动率的角度看，这两者不在一个数量级上。
房价波动率很小，基本是上涨的，虽然涨速有时快有时慢，但是很少下跌，即便下跌，幅度也不大，最多也就10%，基本上是平稳上涨的态势。相比之下，股价的波动非常大，大起大落很常见。比如说，2007年10月到2008年10月，上证指数跌了70%，房地产股票指数跌了75%，但是房价并没有明显下跌，只是停止上涨而已，有些城市房价跌了一点点，但是很快就开始上涨了。换句话说，此时买股票的人跌惨了，但是买房子的人完全没事。
图37-1 房价与房地产股票指数
数据来源：Wind数据库。70城房价指数来自国家统计局，Wind房地产指数是Wind公司根据股票数据的计算结果。
第二个重要的不同：房价的上涨和房产股票的上涨在时间上是完全不同步的。就是说，房价涨的时候地产股价不一定涨。比如说2015年夏天以来，房价涨得很厉害，调控之前依然涨得很厉害，很多城市的房价已经翻倍了，比如杭州、西安。
可是房地产股并没有涨，反而跌了不少。为什么？因为股票大盘是下跌的。2015年夏天，上证指数达到5100多点的高位，然后就快速下跌，最低的时候跌到2400多点，跌了一半还多。在大盘下跌的影响下，地产股也是基本下跌的，和大盘基本同步。总体上，房价的规律和房地产股票完全不一样，2015年以来涨得很快，严厉的调控之下依然是上涨的。
二者不但下跌的时候不同步，上涨的时候也是不同步的。比如说，2014年下半年到2015年上半年，房地产股票涨得很厉害，但是房价却经历了显著的回调，70城房价指数下降了5%左右。所以说，房价的上涨和房产股票的上涨是很不同步的，上涨和下跌都是不同步的。
第三个重要的不同：总体上而言，房价的上涨幅度是超过房地产股票的。根据Wind的计算，从2000年以来，房产股平均每年增长6.9%（已经考虑分红）。而根据我们以前的计算，房价每年的涨速平均在13%左右，差不多是房产股涨速的两倍。
综合起来看，因为这三点不同，买房子和买地产股是很不相同的。那是不是这两种资产就没有相似性呢？也不是。
比如说，刚才比较的是回报率的均值，房价涨速是地产股的两倍左右。但是不同城市、不同区域的房价相差很大，不同房地产股票的涨幅相差也很大，不好一概而论。比如说小城市的房价涨速不到13%，大城市的房价增速超过13%。
房地产股票也一样，也有涨得很好的。比如说万科，1991年上市的老股票，截至2018年已经上市28年了，累计上涨232倍，年化收益率21.5%，据统计是这些年来A股市场化涨幅最大的股票。买万科股票的长期回报和买一线城市核心区的房子差不多。
其他的大型地产股，收益率也不错。表37-1统计了十大地产股的表现，看起来都还不错，十大地产股的平均年化收益率也有20%左右，达到19.7%。所以说，地产股不是不能买，而是要挑着买。平均而言，大地产商的股票靠谱一些，回报率和核心城市的房价差不多（不考虑住房的租金收入），小地产商的股票回报率比较低，而且风险大。
表37-1 十大地产股表现
注：市值为2018年最后交易日（12月28日）市值，港股市值按照当时汇率（1港元=0.878元人民币）换算，累计涨幅和年化增速都是截至2018年底。
数据来源：Wind数据库。
上面的比较说明，大城市好地段的房产和大地产公司的股票，长期回报率差不多。那么，这两种资产的底层逻辑，是否也有相似性呢？其实是有的。
一种说法是，房子就像城市的股票。对应起来说，地产股是地产公司的股票。稍微想一下，这两种股票的逻辑其实有相似的地方。
房子是城市的股票，管理层是地方政府，投入的是地方财政，产出是基础设施。房子作为股票，对应的分红是基础设施带来的各种便利，直接的衡量就是房租。房价，就是这些租金的价值。
地产股是开发商的股票，管理层是企业的管理层，投入的是土地、建材、人力等等，产出是房子。
粗看起来，二者很不一样，但是仔细看一下，有很相似的地方。房子和地产股的价值，也就是直接的收入来源，都是房子，背后都是租金，租金反映的都是基础设施的价值。开发商建房子的时候，也要建基础设施的，或者自己建，或者交土地出让金给地方政府，由地方政府来建。从这个角度看，地方政府也是房地产开发商，只是分工不同而已。或者说，我们住的房子是地方政府和开发商联手建的。
说到这里，再回头比较房子和地产股这两种股票，会更清楚一些。房子是城市的股票，地产股是开发商的股票，产品都是房子，现金流都是租金，价值载体都是基础设施。这么看，房子和地产股还是非常相似的。怪不得大城市的房子和大地产商股票的长期回报率也是差不多的。
需要强调的是，上面这么分析是撇开了二者很多的不同、寻找共性，一点也没有抹杀二者很多不同点的意思。比如说，我们上面讲房价和地产股股价的波动很不一样，地产股股价波动很大。再比如，小地产商的股票回报率不高。影响资产价格的因素很多，我们只是在寻找最重要的逻辑，这样有助于建立分析的框架。
最后，简要回答一下本讲标题中的问题，买房子和买地产股等价吗？答案是不等价，不一样的地方太多了。当然，二者也有相通的地方。实在买不起房子，买地产股也不是完全不行，一个简单的办法就是买持仓大型房企的房地产ETF基金。这种基金主要持有大型房企的股票，如果买的时间点合适，而且长期持有的话，回报率和买房子差不多。
不过，目前我国房地产调控很严，地产股的估值逻辑受到很大影响，地产股的不确定性也很大。相比较而言，还是买大城市的房子稳妥很多。
本讲要点：
（1）房子和地产股的价格波动很不一样，房价很平稳，地产股股价波动很大，二者的波动很不同步。
（2）从长期回报率上看，平均而言，房子超过地产股1倍左右，但是大城市的房子和大地产商的股票，长期平均回报率差不多（不考虑租金收益）。
（3）房子和地产股的投资逻辑既有很多的不同，也有相通的地方，产品都是房子，现金流都是租金，价值载体都是基础设施。
（4）在严厉的房地产调控之下，地产股的估值受到很大影响，买地产股的不确定性很大。