Local EPUB Text
第11讲 房产税：何时出台？税率多高？效果多大？
从这一讲开始，我们进入第三部分：政策分析。本讲是政策分析的第一讲，我们来重点分析一下房产税的影响。
基于以往的讲课经验，不管是线上还是线下，房产税是大家最关心的问题之一，不少读者担心房产税的推出会影响房价。总结起来，关于房产税的问题主要是三个：
（1）房产税何时会出台？
（2）如果出台，征收力度会有多大？
（3）出台以后，对房价的影响有多大？
本讲我们就来一一回答这些问题。
征税成本高，房产税出台“稳”字当先
第一个问题，房产税何时会出台？答案是，会很慢。这不是说房产税不会出台，而是说，尽管推出房产税是税制改革的长期方向，但是短期内很难推出，更谈不上具体的时间表。最根本的原因是房产税与现有税种的性质完全不同，条件不具备就强行征收，成本太大，税收收入也不会太多，不利于社会稳定，最终会得不偿失。
要理解征税成本，我们不妨看一下一个古老的制度——“盐铁专卖”。根据史书记载，在春秋战国时期，齐国、秦国就实行盐铁专卖，为国君聚敛到巨额的财富。你想想，那个时候以农业为主，地广人稀，一家一户收税很难，主要就是向地主家收税，即便如此，刨除供养税吏的支出，净税收收入很少。所以，征税是历朝历代的一个大难题，弄不好就国库空虚、王朝坍塌。
于是，就出现了盐铁专卖制度。盐铁是每家每户的必需品，人们必须买，加一点价也必须买。所以政府就实行盐铁专卖，加一点价，有时候加很多，收到的巨额财政收入就充实国库。
盐铁专卖的例子告诉我们，尽管古代帝王有征税的权力，但还是要考虑征税的成本，否则就会得不偿失。现代国家则不仅要考虑征税的成本，还要考虑社会的和谐稳定。
你研究一下我国目前的税收种类，就会发现有一个很大的特点，就是所有的主要税收都是“流量税”，“存量税”占比很少。图11-1显示了我国目前的税收种类和占比，你看一下就会发现，几乎都是流量税。为什么会这样呢？根本原因就是存量税的征税成本太高。
图11-1 我国税收结构（2016年）
注：2016年我国税收总额131611亿元。
数据来源：国家统计局。
所谓流量税，就是向经济活动的流量征税，比如增值税是向销售征税，公司所得税是向公司利润征税，个人所得税是向个人所得征税，契税、印花税是向交易环节征税，等等。
这些税收的特点，是向流量的、增量的收入征税。人们为了获得这些增量收入，就必须交这些税。看在增量收入的分儿上，人们在交这些税的时候，阻力相对并不大。换句话说，流量税相当于从做大的蛋糕中切一块，交税的人还留了一大块，交税的时候体会的税收痛苦就没有那么大。
向存量收入，也就是财产征税，是完全不同的逻辑。存量收入已经属于个人，没有增量的收入，向存量收入收税相当于切分已经属于个人的蛋糕，这个时候税收带来的痛苦是很大的，征税阻力也会很大。
这个税收阻力会表现在各个方面。比如说，退休职工在城市的繁华地带有个房子，房屋价值很高，可是他现金收入很少，基本就是靠退休金生活，这时候这个税怎么收？征税的官员怎么开这个口？难道真把他赶到偏远地方去住？从社会安定的角度来说，赶人走根本就不是一个选项，想都不敢想。
再比如，很多人的房子是以前单位的房改房、集资房，这样的情形很多，这样的税也是很难收的，真的使用强制力，会很不利于社会的稳定。
从上面的讨论可以看出，大规模征收房产税需要社会经济结构的根本性转变，现在还不具备这个条件。正因为如此，从2003年提出要征房产税，到现在已经十几年了，立法的草案都没有拿出来一个。其中的困难，可想而知。
明白了这个道理之后，我们再来看看相关官员的表态，就一目了然了。
2014年，当时的财政部长楼继伟在《求是》杂志上撰文，指出房产税改革的总方向，是在“保障基本居住需求”的基础上，“统筹考虑税收与收费”等因素，合理设置建设、交易、保有环节的税赋。这里的要点，一是“保障基本居住需求”，二是“统筹考虑”，三是“合理设置”，都是慢慢来、不着急的意思。
到了2017年12月，财政部长换成了肖捷，他在《人民日报》上发文指出，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，按照评估值征收房产税，适当降低建设、交易环节的税费负担。这里的要点是“立法先行、充分授权、分步推进”。既然立法先行，大家都知道房产税有关法律的重要性，自然会谨慎加谨慎，这部法律从草案到审议，到向公众征求意见，到表决出台，再到实施细则出台，还有很长很长的路要走。
我们再来看李克强总理在2018年政府工作报告中使用的说法，是“稳妥推进房地产税立法”，还是强调一个“稳”字。
房产税有多难收，看看前后两位财政部长以及总理的表态，你就明白这个税不是说收就收的，短期内是不会收的。
保障基本居住需求，房产税税率不会太高
下面我们来看第二个问题，征收的力度会有多大？讲清楚第一个问题之后，这个问题其实不难回答。征收房产税的阻力这么大，征收的力度一定大不了。收税的力度越大，阻力就越大。最后，一定会形成一个普遍的税收减免，比如人均40平方米不征税。只有这样，才能做到“稳妥”，才能保障人们的“基本居住需求”。
房产税的税率一定不会太高，估计在房产评估值的1%以下。你想想，统计局的城镇居民人均年收入才3万多元，双职工也就6万多元，你最多让人拿出10%来交房产税，也就是6000元，相比动辄就100多万元的住房，也就半个百分点。否则，整个国家的经济系统都会乱套。
关于征收房产税的力度，你可以看下上海、重庆房产税试点的力度。未来出台的房产税，估计和上海的征收力度差不多，就是人均减免40~60平方米，税率在0.5%左右。这样一来，城镇居民的首套房是不用征税的，刚需首套房的购买是不受影响的。
渐进推出，力度有限：房产税不会改变房价方向
我们再来看看读者普遍关心的第三个问题：房产税对房价的影响有多大？其实，说清了前面两个问题，第三个问题的答案是显然的，可以用两句话概括。
第一句，既然房产税推出会很慢，推出了力度也不会很大，就不会对房价产生很大的影响。
第二句，根据以往的经验，并不是房产税一推出，房价就会崩盘。
2011年推出的重庆和上海的房产税试点，对房价几乎没有影响。看境外的经验，像美国、日本、中国香港地区、新加坡等都有房产税，房子还是很贵。2005年韩国为了调控房价推出了综合不动产税，也还是没能改变房价上涨的趋势，这就充分说明房产税抑制房价的作用不可高估。
最后，房价还是供求关系决定的，在经济保持较快增长、城市化还在进行的大背景下，需求很旺的大中城市的房价，特别是好地段的房价还是会上涨的。对于发展潜力不大的三、四线城市，房价上涨的空间本来就不大，倘若出台了房产税，是会有一定的影响。
本讲要点：
（1）房产税征收成本太高，房产税的出台一定会渐进、稳步，短期内不会出台。
（2）房产税的征收力度不会很大，一定会有足够的税收减免，保障人们的基本居住需求。
（3）房产税对于房价有影响，但是不会很大，房价由供求关系决定，有发展潜力的大中城市，房价依然会上涨。