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第35讲 “房价跌了吗”背后的三个潜意识
本讲我们来讨论一个非常常见的问题：房价跌了吗？
比如说我自己，因为做一点房地产的研究，就经常被问这个问题。被问的次数多了，我就慢慢明白了，一个人在问这个问题的时候，潜意识里可能有三层意思：（1）他希望房价下跌；（2）他在等待房价下跌；（3）他担心房价不下跌。
想明白这些，“房价跌了吗”这个问题就好回答了。具体说，针对这三层不同的潜意识，我会用三个反问，把答案给问出来。
第一，针对希望房价下跌这个潜意识，你可以这样问回去：跌了的话，你买吗？
这个问题问出来，答案是比较明显的。在北京、上海这样的大城市，房价虽然很高，很多人都希望房价下跌，但是其实潜意识里，很多人还是想买的。特别是还没买房的年轻人，房价跌的话还是想买的，毕竟衣食住行是基本需求，房子是要买一套的，就是嫌太贵而已。
那么，问题来了：很多人都在等着买的话，房价还会下跌吗？
而对于很多小城市，这个问题的答案是不一样的。房价开始下跌，可能意味着泡沫开始破灭了。大部分小城市没什么人口流入，房价开始下跌，往往就表明炒作结束。这时候是卖出的时候，而不是买入的时候了。
通过这个问题，你可以看到，看房价会不会下跌，其实是看现实中有多少人还在想着买。没人想买了，就是快要下跌了。
第二，针对等待房价下跌这个潜意识，你可以这样问回去：如果很多人都在等着买，你觉得房价会下跌吗？这个反问和第一个反问引发的问题是一样的。
对于这个问题，很多人的回答很纠结。一方面，按道理讲，很多人排队等着买，房价是不会下跌的。另一方面，现在房地产调控很严，开发商或者一些二手房主撑不住了，就会降价卖。
比如曾有报道说北京房价跌了10%。这个消息让很多人很兴奋，房价最坚挺的北京都下跌了，其他城市还会远吗？
不要高兴得太早。还是回到我们上面的那个问题，已经下跌10%了，你买不买？你会发现，很多人并没有兴高采烈地出手买，而是还在纠结中。其实，纠结是对的，因为房价并没有真的下跌，真相复杂得多。
2019年3月底，是有报道说距离2017年“3·17”调控已经两年，和之前的高点比，北京房价已经累计下跌超过10%。其实，对于房价下跌10%（甚至更多）的说法，大家要多个心眼。比如说，说这句话的人可能没有告诉你，二手房的交易量跌了一半还要多。
这个报道以2017年“3·17”新政为临界点，之后的一年（2017-2018年）与之前的一年（2016-2017年）相比，北京全市二手房交易量不到前一年的一半，下降了52%。再往后一年（2018-2019年），也就是从2018年3月17日到2019年3月17日，交易量略有回升，但仍比政策实施前（2016-2017年）下降40%，仍然是下降了将近一半。
这是什么意思呢？交易量下降一半，大致就是只有不得不卖的人才卖了，其他人还在坚持。不得不卖的房子，往往就是不好的小区或者小区里面位置、楼层、朝向较差的房子，或者因为某种原因急着等钱用。这样一来，价格降一点很正常。
买过房子的人，或者没买过房子但是仔细研究过房子的人，都知道一件事，即便是位置邻近的几个小区，或者一个小区内部的不同位置的房子，或者不同楼层、不同户型、不同朝向的房子，价格差10%都很正常。再加上市场上可能存在阴阳合同之类的事情，对于这个10%的降幅，大家要仔细看，不要太当真，至少不要简单按照字面意思理解。其实，“3·17”调控之后这两年，北京好的小区的房价并没有下降，只有偏远或者特别破旧，或者物业管理特别差的小区的房价，才有所松动。
针对第二个反问，结论是如果很多人都在等待房价下跌，想在低一点的价位入手，那么其实房价不会真的下跌，即便下跌也很可能是“假摔”。现实中，很多大城市的人不是不想买，而是觉得贵，希望跌一点用更低的价格买。这种情况下，房价是很难真正下跌的。
第三，针对担心房价不下跌这个潜意识，你可以这样反问：从历史经验上看，房价会有大幅的回调吗？
根据我国过去的经验，房价很难回调。图35-1显示了2005年以来70个城市的平均房价指数的变化，同时显示的还有上证指数，上证指数是股票价格的一个综合指数。你可以看到，和股价的大起大落不同，房价基本只有两种状态，上涨和停止上涨，基本没有回调的时候，有的话回调的幅度也很小。2008-2009年金融危机期间，股票回调了70%左右，而房价回调幅度很小，基本没有回调。2014年下半年，房价经历了十几年来最大的回调，也只有不到10%的幅度。紧接着，房价就开始了2015年那一轮迅速的上涨。其实呢，等到了2014年房价回调的人，也未必有机会上车，因为他们还在犹豫，等待进一步回调的时候，房价又开始涨了。
图35-1 房价与上证指数
数据来源：Wind数据库。
本讲要点：
（1）很多人都希望房价下跌，其实是希望有逢低买入的机会，这时候房价是很难下跌的。
（2）严厉的房地产调控降低了部分房子的价格，但是同时也降低了交易量，一旦调控放松，房价还会反弹。严格意义上，这种降低是假摔。
（3）从历史经验上看，房价要么上涨，要么停止上涨，很少有回调，回调了幅度也不大。