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第28讲 香港：中国房价的标尺
说起香港地产，很多人的第一反应是贵。的确是贵，香港的半山豪宅均价在人民币28万元/平方米[1]，九龙的高端公寓均价在人民币33万元/平方米。就连西港城这样比较偏的地方，高端公寓的单价也达到了人民币25万元/平方米。这些其实都不是超级富豪的豪宅，而是高级白领阶层的高级公寓。那些超级豪宅，单价往往在50万元/平方米以上。
所以说，香港的房子真的很贵，和纽约差不多。北京、上海的房子虽然贵，但是价格和香港比起来只有一半都不到，简直就是小巫见大巫。考虑到香港房子的实际得房率很低，实际价格就更贵。我以前在香港住过两年，号称60多平方米的房子，其实只有40平方米左右。
因此，我们本讲要重点回答的第一个问题，就是香港的房子为什么这么贵。为了回答这个问题，我们不妨来看一下香港房价的变迁。图28-1给出了香港私人住宅的租金和售价指数，时间跨度是从1980年3月到2017年9月。
从图28-1中可以看到，香港住宅的高价是长期上涨的结果。从1980年以来，香港房价总体上是一路上涨的，只有1997年到2003年这段时间是例外。特别是2003年以来，更是加速上涨，2008年金融危机期间，也仅仅有很小幅度的回调。从2003年的低点到2018年底，已经连续上涨了15年，累计涨幅达到650%，每年上涨13%左右。香港房价这么高，和这些年的一路上涨是分不开的。
图28-1 香港私人住宅租金和售价指数
注：设1999年指数为100。
数据来源：香港差饷物价估价局。
但是，香港房价也不是一直上涨的。1997年的时候，房价扭转了之前的上涨势头。从1997年到2003年，香港房价是下跌的，跌幅达到60%，跌了一半还要多。从2003年开始，香港房价才触底反弹，重新开始上涨，直到现在。这一段时间的下跌，是个有意思的现象。特别是对于希望房价下跌的人，这个经验值得好好研究。
在说正确答案以前，我们先来说一些常见的错误解释。比如说，很多人把这段时间的下跌简单归结于香港回归，使得香港人对于未来充满不确定性，这显然是不对的。1997年香港回归早就是公开的信息，不是突发事件，不会对房价产生突然的影响。对未来没有信心的人早就做了安排，不会等到1997年才没有信心。何况这个理由也不能解释2003年以后香港房价的大幅上涨。今天的富人挤破了头到香港买房，怎么能说对香港没有信心呢？
再比如说，很多人把这段时间香港房价下跌归结为经济低迷，这也和事实严重不符。实际上，由于东南亚金融危机，1998年香港经济是衰退的，但是1999年就已经反弹了。到了2000年，香港经济增速更是达到了惊人的7.7%，可谓是非常繁荣。可是，这时候房价依然是下跌的。
那么，那几年香港房价下跌到底是什么原因呢？其实是房屋供应增加了。我们来仔细看一下，1997年之前，《中英联合声明》限制了香港每年卖地的数量，房屋供不应求，房价上涨很快。到1997年回归以后，当时的特首董建华在1997年10月的第一份施政纲领中，就提出了“八万五建屋计划”，每年计划兴建房屋不少于85000套（包括公营和私营房屋）。那时候，香港总人口只有600多万，每年85000套的新建住宅，可谓非常之多。
从1998年开始，特区政府就大幅增加了土地供应。到了2000年，首批“八万五建屋计划”中兴建的房屋正式推向市场，一年内共有85710套住宅建成；其后的2001年，又有总共10万套住宅推向市场，这个数字已经大大超过了85000套的目标；到了2002年，因为房价下跌，社会舆论压力很大，新房供给大幅减少至67000套，“八万五建屋计划”实际上停止。
这个计划停止的第二年，也就是2003年，香港房价就开始触底反弹。从这个经验看，1997-2003年香港房价的低迷与房屋供应的大幅增加是有很大关系的。
香港的房价下跌经验，对我们应该有很大的启发。为什么这么讲呢？因为这么多年来，从20世纪80年代开始，香港的房价几乎是单边上涨的，金融危机都不能阻止房价的上涨，唯一的一次大幅回调就是这一次，而且下跌的根本原因不是经济危机，不是信心不足，而是房屋供应的增加。所以说，不看房屋的供给增加，谈房价的下跌，都是耍流氓。
说到这里，我们再增加一个细节，就是如何增加房屋的供给。这里我想强调的是，不是在任何地方增加房屋都可以的，而是要在便利的地方。香港的基本情况是人口和建筑都很密，建成区面积只有200平方公里多一点，比北京三环里的面积大一点，而且地铁很发达，交通很便利。香港的基本建房模式是在地铁上盖房子，土地是卖给开发商和地铁公司一起开发的，所以不存在有住房无交通的问题，围绕这个房子，道路、商铺、停车场、公交车、社区康乐设施都会发展起来。所以，香港的房屋增加是有效增加，不是在偏远的地方增加很不方便的房子，“更不是建鬼城”。内地要想有效增加房屋供给，也要在较好地段想办法，不能只在远郊盖房子，远郊的房子不能替代城里的房子。我们之前讲过，城中村的改造很困难，但是难也要改造，要增加有效房屋供给，这是必须要克服的困难。
再来回答一个大家都很关心的关键问题：香港房价涨了那么多，那么高，有泡沫吗？
这个问题图28-1也可以回答。除了房价，图28-1中还有一条线，显示的是香港房屋的租金。可以看到，房价和租金的变化方向是一致的。在2008年金融危机之前，这两条线几乎是重合的。这就说明，房价的变化和租金的变化是高度一致的。或者说，房价的增长是以租金的增长作为坚实支持的。这样看起来，很难说香港的房价有泡沫。
金融危机以后出现了一个新情况，就是香港房价的增速超过了租金的增速，从2009年到现在，租金翻了一番，但是房价快要翻了两番（增长360%）。这是否说明房价增速过快，有泡沫呢？
也不是的。因为金融危机之后出现了一个新情况，就是全球范围内的货币宽松，利率大幅下降。利率下降之后，租金收益率也跟着下降，这是全球的规律，没有办法。给定租金增速，房价的增速就要上升，而且只有涨得更快，才能保证租金收益率的下降。
图28-2显示的是各类地产的租金收益率和10年期政府债券收益率。看一下图28-2，你会发现香港各类房屋的租金收益率在2010年以后都是下降的，不管是大房子还是小房子，变化的趋势是一致的。而且，租金的变化趋势和10年期政府债券收益率的变化趋势也是一致的。不过，租金收益率更加稳定，而且依然高于10年期政府债券收益率。
图28-2 各类私人住宅租金回报率和10年期政府债券利率
数据来源：香港差饷物业估价局，已扣除差飨、地租、各类管理费。
这里我强调一下，香港买房子的租金收益率依然是高于买政府债券的。进一步考虑到香港这些年的房价快速上涨，每年高达百分之十几，买房投资显然比买政府债券划算。而且，香港房产是很安全的资产，流动性也很好。在这种情况下，买房投资是很划算的，很难说香港房价有泡沫。
至此，我们就得到了一个结论，就是虽然香港的房价是北京、上海的两倍以上，但是依然很难说这个房价有泡沫。此时，我们面前就摆着一个很严肃的问题：北京、上海的房价以后会有多高？会比香港高，还是比香港低？
这当然是个仁者见仁、智者见智的问题。长远看，北京、上海的人均收入会向香港靠拢，人口规模会比香港大好几倍，香港只有700多万人，而北京、上海有2000多万人，还会进一步增长。香港作为金融中心、购物中心的优势地位，也会慢慢减弱。看起来，一个很大的可能性就是北京、上海的房价，会赶上甚至超过香港。这不是说香港的房价会跌，而是说北京、上海的房价还会涨。香港作为一个标尺，可以帮助我们更加清楚地看到北京、上海的房价趋势。
本讲要点：
（1）香港的房产很贵，比北京、上海贵了1倍以上，但是租金收益率依然超过政府债券，再加上房价上涨带来的升值收益，投资回报率依然合理，很难说有泡沫。
（2）过去这40年，香港房价几乎是一路上涨的，金融危机也不能阻挡。
（3）1980年以来香港房价唯一的一次大幅回调，是在1997年到2003年。回调是因为有效房屋供应的大幅增加，这一经验对于我国的房地产调控很有启发。
[1]数据来自中原地产，实用面积呎价换算，汇率0.88，1平方米等于10.7平方呎。