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第39讲 盘点世界上的高房价
本讲我们来讨论一个前瞻性的问题，就是未来世界的房价会有多高，以及为什么会这么高。
为了回答这个问题，我们分两步走。第一步，我们来盘点一下当今世界的房价已经多高了；第二步，看看未来房价还会涨多少。
世界房价地标：摩纳哥[1]和香港
我们先来回答第一个问题，现在的房价已经有多高了。根据NUMBEO网站、房地产咨询公司Knight Frank的统计，世界上房价最高的并不是纽约、伦敦这些地方，更不是我们抱怨很多的北京、上海，而是一个叫作摩纳哥的小国。摩纳哥住宅均价为6.25万美元/平方米，约为北京房价的4倍。
摩纳哥房价为什么这么高呢？我们来仔细看一看这个小国家。摩纳哥可以说是名副其实的弹丸小国，国土面积只有2平方公里，仅仅相当于2/3个颐和园。在这2/3个颐和园的面积上，住着3.87万人（2018年数据，其中摩纳哥籍8378人，其余人口来自世界各地，主要以法国人、意大利人为主）。因为面积很小，所以摩纳哥的人口密度很大，高达1.9万人/平方公里。作为比较，这个密度和香港岛[2]的人口密度差不多。2018年香港人口密度为0.68万人/平方公里，其中香港岛和九龙人口密度分别达到1.6万和4.7万人每平方公里，但是新界人口密度很低，只有4000人每平方公里。总体上，摩纳哥的人口密度和香港岛差不多。
摩纳哥这么小，房价为什么高居世界首位呢？原来，摩纳哥是世界著名的“富豪乐园”，人均收入很高、气候非常好，还免征个人所得税，是个名副其实的避税天堂。收入高、气候好、避税天堂这三个因素，是摩纳哥高房价的三大原因。
第一，我们来看看收入。摩纳哥人均GDP高达17万美元（2017年），大约是美国的3倍。摩纳哥的收入为什么这么高？因为它是个小国，找到一两个经济支柱就可以支撑很高的收入。摩纳哥经济主要以博彩、旅游和银行业为主，世界上著名的银行大多在这里有分支机构，这三个行业就足以支撑这个微型的经济体了。很高的收入，是摩纳哥高房价的经济基础。
第二，我们来看避税天堂。摩纳哥是世界上少数没有个人所得税的国家，被称为“避税天堂”，所以也就成为富豪们喜爱的地方。财富追踪公司Wealth-X的报告显示，每56个摩纳哥人就有一个至少拥有3000万美元资产，摩纳哥富人之多，由此可见。这个避税天堂的特点，为博彩、旅游、银行业提供了很好的基础。不然，世界上气候好的地方很多，为什么其他地方没有发展起这些行业呢？
摩纳哥为什么可以不征个人所得税？我们知道，任何一个国家的政府都需要税收，摩纳哥不征个人所得税有多方面的原因。首先，摩纳哥没有军队，省了很多支出。摩纳哥是个国中之国，地处法国南部，东面、西面和北面都被法国包围，南面面向地中海。历史上，摩纳哥受到法国的保护，没有军队，安全防卫由法国负责。到了近代，摩纳哥和法国签订了一系列特殊友好关系协定，因为摩纳哥三面都是法国，另一面又临海，国家又小，确实没有建立军队的必要，建了也没什么用。
其次，不征个人所得税，不意味着摩纳哥没有财政收入。摩纳哥的税收有企业所得税、增值税、遗产税等等。此外，摩纳哥政府在许多工业部门保持垄断地位，包括烟草、邮政、电话、电信等。总体上，摩纳哥政府的财政收入是盈余的。
第三，摩纳哥气候宜人。
摩纳哥属亚热带地中海气候，夏季干燥凉爽，冬季潮湿温暖，年均气温为16℃，气候非常舒适，是全世界富豪的旅游度假胜地。摩纳哥有著名的大赌场和豪华酒店、热带植物园和海洋博物馆等等，还有中世纪风格的街道和皇宫。
因为收入高、气候好、可以避税三个原因，摩纳哥有超高的房价也就不奇怪了。
世界房价第二高的地方，是我国的香港，城区平均房价约为3万美元/平方米，是摩纳哥的一半，房价收入比高达50倍。我们在第28讲中分析，香港高房价是多年来持续上涨的结果（除了1997年到2003年这段时间）。从1980年到2018年，香港房价持续上涨，总共涨了22倍，年均上涨8.5%。
关于香港房价的详细情况，请参见第28讲的内容。本讲我们把香港和摩纳哥做一个简单的比较。摩纳哥是世界富人的避税天堂，房价是香港的2倍左右。香港是中国富人的避税天堂，房价只有摩纳哥的一半。所以，香港房价虽然很高，比较之下也不是很离谱。要知道，中国的富人、华人中的富人，以及全世界的富人，都可以到香港来避税的。香港还是全球主要的金融中心，而且是不收资本所得税的。从避税天堂的角度看，香港并不比摩纳哥差很多。以前我们讲过，香港房价虽然高，是北京、上海的2倍以上，但是依然很难说有泡沫。
第二梯队：纽约、伦敦、新加坡
除摩纳哥、香港以外，纽约、伦敦、新加坡等国际大都市的房价水平也排名前列，它们分别是北美、欧洲、亚洲的金融中心和贸易中心，城区房价都在1.5万美元甚至更高，豪宅均价更是超过3万美元/平方米。新加坡稍微低一点，也有2.8万美元/平方米。
中国的一线城市，北京、上海、深圳，城区的平均房价也已经位居世界前列。根据房地产咨询公司Knight Frank的统计，我国这三个城市的房价已经分别位列世界第5位、第6位、第7位。但在豪宅价格方面，上海、北京的排名相对较低，分别位列第10位、第11位。这种排名的不一致和统计方法有关。世界其他城市，豪宅和普通住宅的价格差异很大。比如纽约豪宅均价为3.2万美元，而住宅均价只有1.4万美元，相差两倍多。而北京、上海的豪宅和普通住宅价格差异很小（上海豪宅均价1.75万美元，普通住宅的均价也有1.5万美元，北京就更离谱，豪宅均价1.5万美元，城区均价却有1.6万美元），这里面固然有数据来源、统计时间点的差异，也说明统计的时候，把稍微贵一点的住宅都算成豪宅了。这个统计上的差异，可能与各个公司的统计方法和数据来源有关，不影响我们的分析，我们也不深究。
其他国际大都市，比如东京、首尔、巴黎、日内瓦、慕尼黑等，房价也很高，但是只能算第三梯队，城区房价在10000美元到15000美元之间。
图39-1和图39-2，分别给出了世界最高的城市住宅均价和豪宅均价。可以看到，世界大城市城区的房价都挺高的，大多在10000美元以上，豪宅的价格就更高，动不动就是15000美元甚至20000美元以上，相当于人民币10万元甚至15万元以上。
图39-1 世界高房价城市比较
注：数据为2018年底数据，房价收入比=城区房价和城郊房价的平均值×90/家庭年收入。
数据来源：NUMBEO网站。
图39-2 2018年世界城市豪宅均价
数据来源：The Wealth Report 2019，Knight Frank。
相比之下，北京、上海的房价虽然很高，并不离谱。虽然国内人均收入低，但是大城市的房价，特别是豪宅的价格，从来都不是按平均收入定价的，而是按照高收入人口的收入定的。考虑到中国人的收入增速快，以及人口基数大，在数据上没有明显理由认为北京、上海的房价已经过高了。
未来房价会有多高
说清了现在的房价，我们再来看看未来的房价会有多高。这个预测看起来很难，其实很简单，至少保守的匡算很简单。从经验上看，目前世界的人口还在往大城市聚集，大城市的收入增速比所在国家的平均收入增速还是要高。这样，如果假定世界前20大城市的实际收入增速为2%，通货膨胀的速度为2%，富人的收入增速比平均收入增速快1%，那么大城市房价的增速就达到了5%，也就是14年翻一番。仔细看看这个匡算，其实很合理，现在的房价虽然很高，但也不会太离谱，因为未来会更高。
本讲要点：
（1）世界上房价最高的地方是摩纳哥，因为人均收入高、气候宜人，而且是避税天堂，吸引了很多富人，所以房价很高。
（2）香港也有避税天堂的性质，房价也很高，位居世界第二。
（3）其他国际大都市的城区房价也很高，在1万美元到2万美元之间，豪宅价格在1.5万美元到3万美元之间。
（4）保守估计未来世界大城市房价年均增速在5%左右，每14年翻一番。
[1]摩纳哥国土面积很小，因此将其与其他城市进行比较。——编者注
[2]香港区域范围包括香港岛、九龙、新界和周围262个岛屿。——编者注