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第20讲 租房比买房便宜吗？
有的读者可能会说，自己现在的问题是没钱，有钱早就买了。再说，现在房子这么贵，一线城市租售比达到60多倍，也就是房价是年租金的60多倍。而且房屋的产权只有70年，租一辈子的房不买，应该也没什么问题。
本讲的重点是澄清一个误区，就是很多人以为租房很便宜。虽然买不起的时候先租，等有条件再买无可厚非，但是如果以为可以一直租，租比买便宜，就大错特错了。我从三个方面讲原因：
第一，大城市的房租快速增长，虽然今天看起来便宜，但未来会很贵；
第二，由于房租的快速增长，房价相对于房租其实是很便宜的；第三，房价里包含了未来的所有租金，能帮助你对抗通胀，而租房是要承受通胀风险的。
大城市的房租快速增长
我们先来看点数据，看看过去几年大城市房租的增速。2010年到2016年是我国经济大幅减速的时期。可是即便经济减速，北上广深的房租还是快速增长的，每年上涨都在6%以上。上海的房租上涨得最快，每年11.2%，7年时间翻了一倍还要多（见图20-1）。相较于这些年平均2.6%的通货膨胀率，房租的增速是非常快的，快了不止一倍。
图20-1 主要大城市房租增速（2010-2016年）
房租的持续快速增长，租房的朋友深有体会。现在一线城市的租金很高，就是这些年租金持续上涨的结果。比如说，现在北京一个六七十平方米的小两居，租金经常要六七千元，好地段的更贵，放在六七年前，也就两三千元的水平。六七年的时间里租金翻了一倍不止，这样的增速是非常高的。你若想租一辈子的房子，几十年后会发现租金贵得惊人。
比如说，你现在租一个小房子，月租金6000元，每年增长6%，也就明年涨360元，后年涨380元，这样涨下去，70年后租金是多少？你可以拿出计算器简单计算一下，结果是33.4万多元。注意，这是月租金，年租金要401万元。注意，这是租金，不是售价。怎么样？看到这样的数字，你还觉得可以租一辈子的房子吗？
租金的快速上涨不仅是我国的现象，国外也一样。据统计，战后这70年，发达国家大城市的房租年均增长在6%以上。
那么，房租为什么增长那么快呢？我从两方面分析。
第一方面，从供求原理来看，这是由租房市场的性质决定的。
根据价格弹性原理，如果一种商品的需求很旺，而供给增加又很慢，则价格上升会很快。
大城市的租房市场是“需求刚性+供给刚性”这样一个“双重刚性”市场。从需求面看，很多人不停涌进大城市，没房子的只能租房住，这个需求是刚性的。从供给面看，因为给定地段的房子就那么多，增加很慢，房屋的供给也是刚性的。出租的不愁租，租房的不得不租，你可以想一下房租的增速，一定是很快的。
第二方面，根据恩格尔定律，随着收入增加，人们在食品服装等基本品的支出比例是下降的，而在居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是不断上升的。简单说，就是人们会把更多的钱放在房租上。把更多钱放在房租上，房租一定是上涨的，而且这个上涨速度至少要和收入增速一样快。过去几年的人均收入增速都在7%以上，房租的增速一定是高于这个数值的。
买房比租房便宜很多
在此基础上，由于房租的快速增长，现在看起来很高的房价其实相对于房租很便宜。
让我来简单算一下。举个例子，假设你租一个小房子，月租金6000元，年租金7.2万元，以租售比60倍计算，房子售价为432万元。在这种情况下，是租便宜，还是用30年的房贷买下来便宜？
一眼看去是租便宜，毕竟房价是租金的60倍。可是你如果考虑租金的上涨，结论完全是反过来的。非常简单的计算就可以表明，租和买两种选择，30年你支付的租金总额和房贷总额差不多，但是选择租，你30年后什么都没有，而选择买，30年后你有一个价值至少千万元的房子。
先来看租房。假设租金每年上涨6%，累计30年，租金一共是569万元。付了这569万元以后，你还是没有房子，还得继续租。
再来看买房。如果你凑了30%的首付，用公积金贷款买了这套房，30年还清，那么你的首付和房贷还款总额是603万元，比569万元的租金多了34万元。但不同的是，30年后，你已经有了一个属于自己的房子，而且贷款已经还清了，是净资产。粗略估计，30年后这个房子的价值至少翻两番，最少也在千万元以上。也就是说，租和买的差别至少是千万元级的。
所以听明白这个道理的读者，有条件的话，还是尽快买房。
上面的分析数字有点多，有兴趣的读者不妨拿出计算器简单计算一下。网络上也有很多房贷计算器，用起来很简单的。算完了之后，你对这种看似缓慢的累计增长、这种日积月累的强大力量，会有一个更深刻的认识。
这个简单的计算帮助我们理解一个重要的现象，就是租售比为什么这么高。如果你忽视房租的快速增长，可能觉得房价高，可是考虑到房租的快速增长，房价就不高了。现在的高房价是对未来房租增长的提前反映。
这个道理和高增长的股票定价高的原理是一样的。如果一只股票的业绩平稳较快增长，这只股票的估值就会比较高。为什么？因为大家都看好这只股票的话，就会尽快出手去买，不会等到业绩实现再去买，因为那个时候就晚了。大家争先恐后买，价格就被买上去了，估值就高了。过去这些年我国房价涨得快，其实就是这个道理，就是有人先看到了房价长期稳定上涨的潜力，争相买入，早买入，早受益。
买房的抗通胀性质
下面，我再增加一条买房的理由，就是抗通胀。
不知你有没有注意过，很多国家的货币面值都特别大，比如日元、韩元的计数单位都是十万、百万。为什么？其实是通货膨胀闹的。连续几十年的高通胀，如果再不新币换旧币，纸币的面值就会特别大。
其实，通货膨胀是全球现象，不限于发展中国家。据统计，第二次世界大战以来的70年时间里，发达国家的平均年通胀在4.3%左右，物价涨了20倍。而房租的增速比通货膨胀还快，长期平均在6.6%左右。
这样一来，你租房的话，就得面临不断的租金上涨，遇到恶性通胀的话，房租会比通胀更加恶性。你买房的话，就把未来很多年的租金上涨和通货膨胀的风险一下子都买断了。所以说，买房子是抗通胀的。
租房的“便利原则”
读到这里，你可能还有一个疑问：买房的确比租房好，可是现在实在买不起，必须租，应该怎么办呢？
这是个很好、很现实的问题，我们必须面对现实。怎么办呢？这时候，只能先租，以后有条件再买。在租的时候，你要遵循“便利原则”，就是租的房子要便于你的职业发展。
比如你是一个化妆师，事业刚起步，对你而言，最好住在交通便利的地方，客户一打电话，你马上就能到，这样可以更好地开展工作，积累更多的客户资源。这个时候，你虽然买不起房，但是投资了自己，让自己的事业起步。从长期看，投资自己是最好的投资。
如果租的偏远，虽然省了一点租金，房子大一点、舒服一点，但是不利于你工作，也不利于你休息，时间和精力会被浪费在来回的奔波上，你会疲于奔命。省了租金，浪费了职场发展，这是最大的浪费。对暂时只能租房的人而言，便利地区的地下室、小阁楼，要比不方便地方的一居室好很多。
本讲要点：
（1）由于房租的高速增长，买房比租房便宜，而不是相反。
（2）买房是买断未来很多年的租金和通胀，具有抗通胀的性质。
（3）暂时只能租房的话，要遵循便利原则，租便利工作的房子，投资自己。