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第8讲 城市化：发展中国家房价上涨的催化剂
在讨论城市化问题之前，我首先说一下，其实城市化这个因素对于发达国家的房价没有那么重要，或者说重要性要小一些，而对发展中国家，比如中国，重要性要大很多。
为什么这么讲？不是城市化不重要，而是发达国家的城市化率本来就很高，不存在快速城市化的过程。
图8-1展示了主要国家1950年和2017年的城市化率。你会发现，对于美国、加拿大、西欧国家等发达地区而言，1950年的时候城市化率已经很高了，达到了60%多，上升的空间已经不大。比如1950年美国的城市化率是64%，到2017年涨到了82%，67年涨了18个百分点，每年增长0.25个百分点，是个非常缓慢、自然的增长过程，所以对房价的影响不大。而作为对比，发展中国家如果经济起飞了，那么往往伴随着快速的城市化。
图8-1 主要国家城市化率
比如说我国这些年（1998-2017年），城市化率每年增长1.5个百分点，远远大于美国的0.25个百分点。再比如说日本，从1950年到1970年，城市化率从35%涨到72%，翻了一倍还要多，每年增长1.8个百分点，比我国还要快。这么看，你就更能理解当年日本的房价为什么增长那么快了，因为一方面经济在增长，另一方面城市化也在快速推进，相当于双重力量叠加在一起，相互加强，这样对房价的影响当然要大很多。
下面我们来仔细看一下，城市化到底是如何影响房价的。分解一下，这主要是通过三个渠道。
第一个渠道，是通过更多的人口。
随着城市化的推进，更多的人进城，这意味着需要更多的房子。可是呢，短期内，城里的房子就这么多，盖房子是比较慢的。从规划到征地，从修建到入住，没个好几年，这房子是住不进去的。用经济学的术语讲，房子的供给弹性很小，短期内的总量是很稳定的。
而且，即便房子盖好了，配套设施的修建也是非常缓慢的。你看很多新城，为什么大家不愿意住呢？因为没有学校、医院、地铁、便利店、商圈等基础设施，房子不好住，而且离上班的地方比较远，通勤时间长。这些配套设施的成熟，往往需要好多年的时间。
举个例子，现在上海浦东新区已经非常大，是非常成熟的社区，可是和浦西比，还是差很多，很多地方还是很不方便。上海最贵的房子都在浦西的核心区，像黄浦区、静安区这些地方。浦东的房子虽然贵，但是和浦西比还是便宜很多，就是因为配套设施差一些。上海浦东尚且如此，就更不要说很多其他地方的新城了。
第二个渠道，是通过更高的收入。
随着城市化的推进，人们的收入也是增加的。城市化不仅是更多的人进城，而且还意味着更高的收入。你想那么多人为什么背井离乡到城里来，主要是因为城里就业机会多，而且收入高。不是高一点，而是高很多。在城里打拼的人，只要肯努力，都有不错的收入，从十几万到几十万、上百万不等，这是在农村务农的人不敢想的。
这些年我国的经济增长每年为9.5%，很大一部分就是城市化的功劳，而且城市收入比农村涨得还快。收入涨了，房价当然就涨，这在全世界都是一样的。
第三个渠道，是人口和收入的叠加效应。
城市化过程中，当更多的人和更高的收入叠在一起，这个效果是放大的，而且会相互加强，形成正反馈。换个表达，城市会形成一个自我加强的上升螺旋。这是为什么呢？这需要理解一点城市化的原理。
我们要问的是，城市为什么有这样的魔力，能够养活那么多人，还能够提供这么高的收入？这里的关键是，城市是一个网络结构，而农村是点状结构。套用一句时髦的话，城市与农村的竞争，是网络结构对于点状结构的降维打击，农村根本没有还手之力。
为什么说城市是网状结构？城市其实是两套基础设施叠加形成的复杂网络，一套是硬件，一套是软件。硬件说的是道路、交通、供水、供电、通信、消防这些公共基础设施。有了这些，人们在城里才能过日子，才能工作、生活，不然衣食住行、吃喝拉撒的问题都解决不了。除了硬件之外，城市还有一套软件基础设施，学校、医院、银行、公安、政府办事机构等，没有这些机构形成的功能机构网络，城市生活也没法进行下去。
有了这两套网络之后，人们就形成了分工协作的关系，知识就会累积，技术就会进步。我们熟悉的那句话，“科学技术是第一生产力”就会生根发芽。你看人类所有的重大发明创造，几乎都是在城市里发生的。有一句话是这么讲的：城市是人类最伟大的发明，没有城市，人类的文明就无从谈起。这句话真是很有道理。
说到这里，我们还需要追问，为什么农村不能修建这两套网络呢？基础设施网络和功能机构网络在农村也可以建啊！其实农村不是不想建，很多地方都想建，很多地方也在建，但是这两套网络是很贵的，不是哪里都能负担得起。
举个例子，地铁对大城市很重要，没有地铁大城市的交通就会瘫痪。可是你知道建地铁成本有多高吗？建1公里地铁，成本要5亿~10亿元，地质条件复杂的地方还要更高。北京的地铁里程现在有600公里，在全球仅次于上海的640公里，光造价就要3000亿元以上，中小城市根本负担不起。而且，这还只是建设成本，不算运营成本。
大城市是如何为这昂贵的基础设施融资的呢？其实很简单，就是吸引人，让更多的人来分摊这个成本。你想北京的人流量有多大，地铁修好以后，地铁里面的商业、地铁沿线的商圈、沿线的住宅都会涨价，这些都可以为地铁融资。其实，就是把高额的基础设施的成本分摊到巨大的人流量，以及这个人流量带来的经济流量上去。所以说，城市也是个巨大的成本分摊机制，通过吸引人、聚集人，分摊这个网络设施的高额成本。
故事到这里还没有完。这个基础设施网络和这么多的人流量，会形成一个正循环，互相加强。基础设施越好，吸引的人越多，成本分摊机制就运行得越好，效率就越高，然后就修更多的基础设施，吸引更多的人。
这样一来，城市的网络就越长越大，效率就越来越高，这个网络的生产潜力也越来越大。全中国的大部分人都往北上广深杭州等大城市聚集，就充分说明了这些城市虽然已经很大，但还是很有吸引力，并没有到增长的极限。
在上一讲，我们讲到房价增长速度约等于经济增长速度和通货膨胀速度，本讲我们又增加了城市化速度这一项。以中国为例，过去20年经济增速为9.5%，通货膨胀率为2.5%左右，城市化率每年为1.5个百分点，各项加起来等于13.5%，按照这个速度，我国20年房价应该上涨13倍左右。从历史数据上看，大城市房价差不多涨了这么多倍，小城市涨得少了一点。从这个角度看，很难说我国的房价增长有不理性的地方。房价增长的修正计算公式：
房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度
本讲要点：
（1）发展中国家在经济起飞过程中，往往伴随着快速的城市化，城市化会进一步推高房价。发达国家的城市化率本来就很高，进一步城市化的速度慢，这个效果要弱很多。
（2）城市化通过三个途径影响房价，分别是人口效应、收入效应和二者的叠加效应。
（3）城市之所以能够吸引那么多人口，产生那么多收入，是因为一个复杂的网络效应。
（4）把城市化的效果考虑进去，我国过去20年的房价增速完全在合理范围内。