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第30讲 免费的午餐？东南亚国家的房产投资
这些年国内房价越来越高，很多人想着到境外投资买房，就像多年前香港、台湾的居民到内地买房一样。
在前面几讲中，我们已经看到发达国家的大城市房产投资回报率都不高，本讲我们来重点看看东南亚国家，这些国家离我们近，华人也很多，很多人感兴趣，是境外买房投资的重点。
总体情况：越南可能有机会
我们先来看一下东南亚国家的基本情况。我们说东南亚，一般指的就是东盟十国。这些国家在我国东南方，陆地国家和海洋国家都有。表30-1介绍了东盟十国的基本情况，包括人口、面积和人均GDP等。
表30-1 东盟十国基本情况（2017年）
（续表）
数据来源：世界银行。
先来看总体。东盟十国总人口约6.5亿，总面积约448万平方公里，幅员上比半个中国略微小一点。GDP总量相当于广东、江苏两个大省的体量。进一步，我们把这10个国家分为三组，分别是高收入国家、低收入国家和中等收入国家。
先来看第一组，高收入国家。新加坡和文莱是高收入国家，虽然都是小国，但是收入水平已经很高。新加坡的房价很高，对买房有严格的限制，税费也很重，不适合普通家庭买房投资，这一点我们后面再展开讲。文莱收入很高，其收入来源主要是开采石油和天然气，但是全国只有40多万人，就像中国的一个小县城，投资价值也不大。这两个国家，我们基本上是排除了。
第二组，低收入组国家。这一组包括缅甸和柬埔寨两个国家。缅甸和柬埔寨不仅收入低，内部还有点儿乱。缅甸还有一些零星的战乱；柬埔寨国内的大额交易，用的居然不是本国货币（柬埔寨瑞尔），而是美元。这样的国家，很难说经济一定会起飞。可能性当然有，但是概率不大。买这两个国家的房子，都是高风险投资，也不太适合普通家庭。
第三组，中等收入国家。这一组有6个国家。其中老挝与我国云南省交界，是个小国，总人口只有680多万，是我国一个地级市的规模，人均收入依然很低，只有2000多美元。老挝即便经济起飞，城市规模也不会太大，房产投资的价值也不算大，就先略去不看了。
剩下的5个国家，马来西亚、印度尼西亚、菲律宾、泰国和越南，都是发展中的大国，我们从三个角度来粗略看看这些国家的经济潜力和房产价值，这三个角度分别是人口规模、收入水平和大城市的现状。
这5个国家当中，最小的是马来西亚，有3100多万人，最大的是印度尼西亚，有2.6亿人。印度尼西亚是世界第四人口大国，仅次于中国、印度和美国。菲律宾和越南也有1亿左右的人口。大家平时可能觉得越南是个小国，其实越南有9500多万人口，是世界第十五大人口大国。最后说一下泰国，泰国有6900多万人口，和英国、法国差不多。从人口规模上看，这5个国家都很可观，具备形成大城市的基本条件，因此房价的潜力是有的。
看完了人口，再来看收入。按照收入从高到低排序，这5个国家的排名依次是马来西亚、泰国、印尼、菲律宾和越南。这5个国家中，除了越南，其他国家经济的起飞都比中国早，在20世纪80年代就开始起飞了。东南亚“四小虎”说的就是除越南之外的这4个国家，不过这“四小虎”的经济远远没有“四小龙”来得惊艳，在1996年时就纷纷陷入困境，1997-1998年还遭遇了东南亚金融危机，经济衰退，直到2005年左右才恢复到1996年的收入水平，可以说也是经历了“失去的10年”。
熟悉财经讨论的读者可能听说过一个词，叫作“中等收入陷阱”，就是说一个国家经济起飞，进入中等收入国家的行列，但是不能持续增长，没能变成高收入国家，陷入了中等收入这个陷阱。像马来西亚、泰国就是这样的国家。这些国家在中等收入的阵营里已经停留了快30年，还是没有变成高收入国家。打个比方，就像一个人中学上了好多年，就是没能考上大学。你想想，这样的国家房价会有很大的涨幅吗？应该是没有的。
图30-1 东南亚五国人均GDP（1980-2017年）
作为对比，新加坡、中国香港、中国台湾、韩国这“亚洲四小龙”虽然也经历了危机，但很快就恢复了增长，都已经进入高收入地区的行列。比如说新加坡，现在的人均GDP接近6万美元，和美国差不多。这个对比就说明，“四小虎”的经济增长潜力是有疑问的，而经济增长潜力是资产价格上涨的根基，没有经济增长，哪来的房价上涨？这样看起来，除了经济刚刚起飞的越南，其他国家的房价潜力都不算太大。
城市情况：越南房价已经起飞
下面我们来看看东南亚主要的大城市。我们已经知道，房子的价值就是城市的价值，城市越大、收入越高，房子的价值就越大。本讲我们主要分析马来西亚、印度尼西亚、菲律宾、泰国的六大城市，加上新加坡[1]，一共七大城市。为了便于比较，我们加上了北京、上海、广州（见表30-2）。
表30-2 东盟七大城市和中国三大城市的人口、收入、城区房价
注：人民币兑美元汇率用6.75进行折算。
数据来源：北京、上海、广州2017年国民经济和社会发展统计公报，城市房产cityhouse房价大数据网，东南亚各国统计局官方报告，Numbeo房价统计网站。
先来看新加坡。新加坡的收入很高，人均GDP将近6万美元。再加上新加坡的面积很小，只有720平方公里，相当于北京五环内的面积，房价高是理所当然的，房屋每平方米均价在16000美元左右，换算成人民币在11万元左右，比北京、上海还要高不少。此外，新加坡对于外国人买房还有很多的限制，比如外国人只能购买公寓，以及高于5层的有地住宅。这不难理解，新加坡国土面积狭小，寸土寸金，对于土地的保护一定是很上心的。
而且，新加坡的房产税很重，还是累进的，最高可以达到20%，房屋交易的印花税也在1%~3%。新加坡对于外国人买房，还要加收20%的印花税。再加上房子本身就很贵，投资价值已经不大了。此外，新加坡为了抑制房产价格，还会出台一些临时性的政策。比如说2018年7月6日，为了给房地产市场降温，新加坡把住宅印花税提高5~15个百分点，并收紧贷款限额。综合看起来，新加坡住宅的投资价值很小。
我们再来简单看看印度尼西亚、马来西亚、菲律宾。这几个国家的大城市有雅加达、马尼拉、吉隆坡和槟城。看房价的话，这些城市的房价并不高，均价在1万~2万元，城中心的房价在3万~4万元。那么，这些房子到底有没有投资价值呢？
其实这个问题很简单，不需要多说，你只需要问自己：当地经济早已起飞了，起飞比我们早，富人不少，华人也不少，凭什么还有好的投资机会留给我们呢？这在逻辑上是不通的。
何况，这几个国家对于外国人买房是有很多限制的。比如说，在印度尼西亚，外国人不能买永久产权的物业，只能购买租赁产权的物业，租赁期只有30年，到期之后可以延长20年。所以综合看起来，这几个国家的房产投资价值不大。
在这些国家中，越南比较特殊，需要重点关注。和其他国家比，越南最重要的不同是经济起飞很晚，并没有经历过中等收入陷阱。2000年的时候，越南的人均GDP只有430美元，非常低；到了2017年，稳步增长到了2300美元，17年翻了两番还不止。而且，它的人均GDP目前还只有2300美元，相当于中国的1/4，这样看来，它经济增长的空间还是很大的。另外，越南政局稳定，社会也比较安定，这些有利于经济的繁荣。
目前越南的房价水平，以首都胡志明市为例，均价在1.5万元左右，豪宅单价也有好几万元的，最高也有6万~7万元的，总价上千万元的别墅也不少，和国内的一线城市比，便宜不止一半。倘若越南经济能够保持稳健增长，比如每年7%，10年就会翻一番，20年就会翻两番，达到中国目前的经济发展水平。如果这样的话，越南房价大概率也会翻两番甚至更多，达到甚至超过中国今天一线城市的水平。当然，这里面不是没有风险的，越南经济的腾飞也不是板上钉钉的事情。
本讲要点：
（1）新加坡是高收入国家，房价很高，房产的税费也很重，对于普通家庭而言，投资价值不大。
（2）文莱是个很小的国家，投资价值也不大。
（3）柬埔寨、缅甸的风险太高，房产还不是安全资产。
（4）泰国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾的经济早已起飞，比我国起飞还要早，我国居民去投资房产并没有优势。
（5）越南是后起飞国家，是全球第十五人口大国，倘若经济能够保持增长，房产有一定的投资价值。
[1]新加坡是一个城市国家，无省市县等行政单位划分，因此将新加坡与城市进行比较。——编者注