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第13讲 租售同权与农地入市
本讲分析两个政策，一个是租售同权，另一个是农村集体建设用地入市。
我先预告一下我的主要结论。简单说，这两个政策对于增加房屋有效供给的实际作用很有限，对于调控房价的效果也很有限，属于没有抓住问题实质的政策。为什么这么讲？我们一个一个来看。
租售同权：更多的僧来抢粥
关于租售同权的问题，市场上讨论很多。在中央提出“房住不炒，房子是用来住的，不是用来炒的”背景下，从2017年7月开始，广州、深圳、南京、佛山等12个城市开始搞“租售同权”试点，就是租房子和买房子享受同等权利，特别是子女上学的权利。这个政策出台以后，很多人觉得不用买房了，租就可以了，这样房价就会下降。那么，实际情况真的是这样吗？
为了回答这个问题，我们不妨仔细看一下率先实行租售同权的广州的政策是什么样的。广州的政策要求，满足下列几个条件的租房户，其子女由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含民办学校）就读。
1.具有本市户籍或父母拥有“人才绿卡”；
2.按照积分入学标准，达到积分入学条件；
3.监护人在本市无自有产权住房；
4.监护人租赁房屋要是唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案。
以上四点都是必要条件。你仔细看的话，会发现这些要求其实还是很高的，不仅要有户籍或者“人才绿卡”，而且还要达到积分入学条件。一般来说，自有住房的积分比租房要高很多，积分高的其子女才能进好学校，租房的积分低，其子女就只能排在队伍末尾，进差一点的学校了。
再来看“房屋租赁合同经登记备案”这句话，这意味着房东仍然拥有房屋对应的学位掌控权。为什么呢？因为房屋租赁合同如果要去备案，是必须要房东同意的。房东出租房屋所得的收入可能要交税，因此房东可能会要更高的价格，不排除房东因为让渡入学的权利而要一个高得多的价格。所以，房屋的入学权实际上还是在房东的手里。
其实，在入学名额紧张的大背景下，租售同权只能使得僧多粥少的局面更加紧张。在不增加学位资源的情况下，让更多的人来抢更少的入学名额，只能使得局面更加混乱，不会从根本上解决问题。如果这个政策损害学区房购买者的利益，政策的阻力会很大。目前看，大多数试点城市还是实行积分制，户籍和自有产权住房所对应的积分还是积分中的大头。
进一步，倘若租房真的能够帮助入学，而且是进入好的学校，更多的租房需求一定会推高房租，房租涨了，房价也会有上涨的压力。背后的原理，是加入了租房者的需求以后，对学区房的需求其实是增加了。需求增加了，而供给没有变，就必然会导致价格上涨。
概括一下，房屋和其他商品一样，价格取决于供求关系。租售同权的政策，本身没有增加房屋的供给，也没有增加房屋对应的学位资源的供给，但是增加了人们争抢学位资源的方式，实际上是增加了需求，因此这一政策不但不会降低房价，还可能会推高房价。
现实中，这个政策出台后，也没看到其对抑制房价有明显的影响。
农地入市：基础设施投资谁来投？
我们再来看一下农地入市。什么是农地入市？简单说就是农村集体建设用地，不用转化为“城市国有土地”，不用交昂贵的征地费用，就可以进入城市土地市场，提供住房。只不过，目前的规定是只能租赁，不能买卖。
这个政策出台以后，引起了非常广泛的关注，很多人觉得争论了多年的“征地制度”，终于被撕开了一道口子。农村集体建设用地可以建房，相当于绕开了“土地财政”，大幅降低了房屋的成本。这样一来，房子的成本会降低，供应会增加，那么房价当然就会下降了。
这里我强调一下市场为什么这么“兴奋”。土地财政很多年来被广泛认为是推高房价的罪魁祸首。正因为如此，绕开土地财政、农地直接入市，才使得很多人很兴奋，认为是根本性的制度变革。所以，人们对这个政策的预期是很高的。
实际情况是怎么样的呢？有没有降低房价的证据？政策出台一年多，截至2018年底，还没有真正落地，所以还很难找到直接、实际的效果。北京、上海虽然从2011年就开始试点，但是政策落地也比较慢，实际落地的项目也不多，很难拿来做房价会不会下降的证据。而且，北京、上海这两座超级大都市很特殊，这里的房价不降，不意味着其他城市也没有效果。
所以，目前阶段，还没办法用数据说话。我们只能做一回侦探，展开逻辑推理。我们的推理分为三步走，问三个问题。
第一个问题，农地直接入市与以前的间接入市，区别是什么？
这个问题简单，就是不征地，不交土地出让金，因此不转为国有土地，而是由农村集体单位经营，建造住房出租，解决住房问题。
这个政策的依据，是2017年8月国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，将13个核心城市纳入试点，试点农村集体土地入市，入市的方式是建设租赁住房。
第二个问题，没有土地出让金，这些房屋的配套设施，比如道路、地铁、水电设施、通信设施，怎么解决？
现在看起来没有更好的办法，可能只能由其他财政资源来补贴，这样就会对财政形成压力。现在财政本来就紧张，这看起来不是个长久之计。
另一个办法就是不解决，因为很多集体用地现在已经在城里比较核心的区域，附近的设施已经很好，就近使用就好。这样一来，已有基础设施的压力会增加，比如道路拥堵、停车位不够、通信的信道不够。不够也没有办法，只能先将就着。
这个讨论说明一个问题，就是土地出让金是有用途的，很大一部分是作为基础设施建设资金。不收这个资金，看起来房子便宜了，可是基础设施也没了，最后房子还是不好住。不仅自己的不好住，附近的也不好住，因为基础设施是共享的。总量不够，就只好大家将就、拥挤。说白了，这对出钱购买商品房的人，其实不太公平。
第三个问题，这些出租的住房，附带学位资源吗？
这个目前还在摸索中，并没有很明确，但是看起来很难有。学校不是随便建的，是要审批、规划的。建房子出租的村集体，估计很难完成审批，拿到建学校的资格。即便拿到资格，还有资金投入的问题，招募教师，特别是好的老师，是要很多钱的。既然没有土地出让金，这个钱从哪里来，就是个很大的问题。
所以，农村集体用地上的租赁房，可以解决居住的问题，但是很难解决上学的问题。如果房价高是因为学区房附带的学位资源，那么集体建设用地就没法解决这个问题。从这个角度看，指望租赁房降房价，效果可能有限。
上面讨论的要点是土地出让金看似推高了房价，其实也是一种基础设施融资方式，没有这些基础设施，城市建设的资金就很难筹集，城市就很难发展。目前情况下，城市建设空间还很大，基础设施融资依然是个大问题。从这个角度看，土地财政要退出历史舞台，就必须找到替代的融资方式。
其实，土地财政的这一作用，在政策设计中是有考虑的。我们前面提到的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，将13个核心城市纳入试点，这13个城市的名单值得看一下，分别是北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、成都、广州、佛山、肇庆。你仔细看一下会发现，这13个城市都是大家熟知的大城市，只有广东省的佛山和肇庆可能不是特别熟悉。其实，佛山也很大，常住人口目前有950万人（2017年），只有肇庆小一点（410多万人），看起来是为了增加一个中型城市作为试点。
这些城市的共同特点是当地的财政状况都是比较好的，所以才能进行农地入市的试点，看看能不能找到出路。地方财政不好的地方，本来就吃紧，还要放弃土地财政的收入，日子很难过下去，是很难进行这个试点的。
最后，我们来回答一个很实际的问题，农村集体土地上的租赁住房可不可以买呢？目前的政策是不允许买，只能租，而且明令禁止“以租代售”。所以买是买不到的，但是如果只是住，不需要考虑学位资源，可以租，而且可以长租，比如一租10年，到期还可以续租，这样一家人的居住问题就解决了，这在一定程度上，也相当于买了个房子。至于这个租赁房有没有投资价值，你要仔细分析。
本讲要点：
（1）租售同权没有增加学位资源，而是增加了争抢学校资源的人数，在本来就“粥少僧多”的情况下，让更多的“僧”来抢给定的“粥”，只能是推高房价。
（2）农地入市的实质是减少了土地出让金，不利于城市基础设施的建设。在不增加学校、道路等公共资源的情况下，只能使得现有资源更加稀缺，对降房价作用有限。
（3）土地财政对于城市建设有积极作用，是基础设施建设的融资方式，在找到合适的替代方式之前，很难退出历史舞台。