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第27讲 首尔：历史的一面镜子
本讲介绍一下首尔的地产。很多读者可能会奇怪，为什么要专门讲首尔呢？首尔虽然是韩国的首都，但是房价很高，城市很拥堵，气候也不是很好，看不到明显的价值。
重点说首尔地产，是因为首尔地产的发展历程和中国有很多相似之处，是历史的一面镜子，有很大的参考价值。简单梳理一下，这个相似性至少表现在4个方面。
第一，韩国也是从低收入国家发展起来，经历了从低收入到高收入的整个发展历程；在此过程中，也经历了快速的城市化和房价上涨。而且，韩国政府也频繁进行房地产调控，积累的经验值得我们研究借鉴。
第二，韩国的文化和我国很像，都属于儒家文化圈，人们的思维和行为模式相似性很高，比欧美国家更有参考价值。
第三，首尔这座城市，面积、人口和北京都很像。首尔城区面积605平方公里，比北京五环内面积略小（北京五环内面积约670平方公里），首尔城区人口1000万左右，也比北京五环内常住人口1198万（据北京市统计局调查）略少。不管是面积还是人口，首尔城区和北京五环内都很相近，北京略大一点。如果比较首尔都市圈和北京全境，还是很相似（首尔都市圈面积1.17万平方公里，总人口2527万，占韩国总人口的一半左右；北京全境面积1.64万平方公里，总人口2200万）。
第四，韩国的人口高度聚集，全国将近一半的人口聚集在首尔都市圈，这和我国人口向特大城市聚集也很相似。
你看，韩国和我国有这么多相似性，简直就是一个缩微版的中国（我国总人口大约是韩国的27倍，总面积是韩国的96倍。韩国的面积和人口，与浙江省相仿）。而且，恰好韩国的经济起飞和房价增长都比中国早，韩国经济20世纪60年代开始起飞，我们是80年代。韩国走过的路程，我们不妨来仔细看看。
因为韩国和其他国家不太一样，本讲的分析分为三步。
第一步，在看首尔房价之前，我们先来简单看一下韩国的经济起飞历程。
第二步，在了解韩国基本情况以后，我们来看一下首尔房价的上涨过程，你会发现很有意思，韩国不仅经济发展过程和中国很像，房价上涨过程也很像。
第三步，我们来看看首尔的房产有没有投资价值。
我们先来说韩国的经济起飞过程。和所有国家一样，韩国的经济起飞也是工业化和城市化的产物。韩国从20世纪60年代起，开始了快速的工业化进程。这个过程，可以分为四个阶段：第一个阶段，是以纺织、玩具为代表的劳动密集型阶段；第二个阶段，是以钢铁、化工为代表的资本密集型阶段；第三个阶段，是以汽车、电脑为代表的技术升级阶段；第四个阶段，是以电子、半导体行业为核心的技术密集型阶段。
你会发现，这个进程和我国非常相似，我国目前的发展阶段大概是在汽车、手机、电子产品主导的阶段。半导体的发展才刚刚开始，还有很长的路要走。你看，历史的发展是很相似的。
随着工业化的推进，韩国经济取得了快速的增长。从20世纪60年代起，韩国人均GDP以年均9.7%的增速，连续增长了30年，韩国一下子从落后的农业国发展为先进的工业国，创造了韩国经济增长的“汉江奇迹”。
从这个角度看，中国的经济奇迹其实不是独一无二的，战后日本、韩国长时间的高增长都不比我们差。而且，人家早已是高收入国家了。所以，中国既不应该妄自菲薄，也不该妄自尊大，因为我们的经济发展并不特殊。如果有特殊之处，就是我们的体量大很多，遭遇的困难和阻力也会大很多，不要掉以轻心。
接着说韩国。和所有国家一样，韩国的经济奇迹也伴随着快速的城市化。从1960年到1990年这30年间，韩国的城市化率从28%提升至74%，达到发达国家的城市化水平。1990年，首尔人口就已经超过1000万，成为名副其实的大都市。
目前，韩国的人均GDP大约是3万美元，是名副其实的高收入国家。放眼全世界，二战以后从极为落后的农业国，一举发展为高收入的发达国家，成功的案例并不多，韩国可谓是杰出的代表，值得所有对经济发展问题感兴趣的人深入研究。
在此基础上，我们来看一下首尔的房价。首尔人口占韩国的一半，讨论韩国房价，其实主要讨论的就是首尔房价。
我们可以把首尔的房价增长，分为三个阶段：（1）从1970年到1991年的快速增长阶段；（2）从1992年到2000年的平稳阶段；（3）2000年以后的恢复上涨阶段。图27-1显示了首尔从1986年到2017年的房价指数。
1986-1991年这一阶段，首尔房价上涨了130%，5年就翻了一番多。1986年之前的价格数据比较难找，我们搜集各种资料，拼在一起进行计算，韩国从1970年到1991年，房价总共上涨了多少倍呢？保守估计，上涨了14倍。[1]这个14倍的增速，和过去20年我国房价的增速差不多。这就再次表明，我国房价的快速增长，在高速经济增长的背景下，一点也不奇怪。
图27-1 首尔房价走势（1986-2017年）
资料来源：KB国民银行。
这20年间首尔房价的快速增长与韩国的快速经济增长和城市化显然是直接相关的，是韩国经济成就的结果。到了1990年，韩国人均GDP达到16000美元（按照2016年不变价计算），进入高收入国家行列，城市化率也达到74%。1996年，韩国还加入了代表发达国家的OECD组织（经济合作与发展组织），这也是对韩国经济成就的肯定。1988年的汉城奥运会，显然也促进了汉城（也就是首尔）的基础设施建设和房价增长。1988-1990年，首尔地价年平均涨幅高达34%，3年就翻了一番。
从1991年开始，首尔地产进入第二个阶段，即平稳发展阶段，一直到2000年。这10年当中，首尔的房价几乎没有上涨，主要原因是三方面。
首先，韩国大幅加快住房建设，住房数量大幅增加。从韩国国家统计局的住房供给数据来看，1985年韩国的住房存量为610万套，2000年住房存量达到1100万套，差不多翻了1倍。房屋数量的增加，是房价平稳的主要原因。
其次，在控制需求方面，韩国政府采取了多方面的手段。比如限制土地价格，限制开发商利润，征收土地综合税、土地增值税，实施不动产实名制，限制住房贷款等等。由于这些增加供给和限制需求的政策，这10年间韩国地产的价格保持稳定。
到了1997年，随着亚洲金融危机的爆发，韩国经济陷入萧条，GDP一度下跌30%。为了刺激经济复苏，韩国政府实行低利率政策，以及多种税收优惠政策，活跃地产交易，促进住房供给。这样一来，大量资金开始重新进入房地产市场，房价重新开始上涨。2001年、2002年，首尔房价同比涨幅分别达到20%、31%。随着房地产和制造业的复苏，韩国经济走出金融危机的泥潭，房地产也进入第三阶段，恢复上涨。从2000年到2008年金融危机爆发，首尔房价增长了大约150%，平均每年上涨13%。
这其中有件事特别有意思。2005年，韩国政府为了抑制房价，增加了综合不动产税，也就是房产税，税率为0.4%，而且是累进的，最高可以达到2%。可是，即便如此，也没有阻挡房价的上涨。2005-2008年，首尔房价上涨了50%左右，直到金融危机的爆发。这就充分说明，房产税推出也不一定能够降低房价。
那么，现在首尔房价水平如何呢？不同区域差异很大，总体水平和北京差不多，比北京还略高一点。换成人民币，首尔便宜的区域房价大概每平方米2万元，贵的区域6万~10万元，这些都是普通住宅。豪宅的话，每平方米价位在15万~20万元，最贵的可以达到50万元以上。
考虑到韩国是个小国家，人口总量和浙江省差不多，首尔的房价其实不低。测算投资报酬率的话，扣除税费，净租金收益率大概是2.2%，资产升值率约为2.6%，加起来是4.8%，不到5%。这样看来，首尔房产的投资收益率吸引力并不大。
本讲要点：
（1）韩国的经济发展历程和中国很像，房价也经历了快速的上涨和反复的调控，和中国也很像。
（2）通过大幅增加供给和严格限制需求，韩国曾经在20世纪90年代保持房价的基本稳定，但是21世纪以来，随着政策的放松，房价又恢复上涨。
（3）韩国曾经推出房产税，而且是累进的，最高税率达到2%，但是依然没有能够阻止房价的上涨。
（4）首尔的房价很高，比北京还要高一点点，投资收益率并不高，不到5%。
[1]根据韩国国土开发研究院的资料，1975-1979年首尔房价涨了210%。这几年的210%和1986-1991年的130%加起来，就是7倍。这个7倍的涨幅没有考虑1970-1975年以及1979-1986年这12年的涨幅，因此是大大低估的。假设这没有数据的12年每年增长6%（这是个很保守的估计），那么12年间就又翻了一番，1970-1991年的总增长就是14倍。