Local EPUB Text
第12讲 共有产权：中低收入家庭买房上车的新形式
本讲我们分析另一个重要的政策：共有产权房。共有产权房是这几年新出的政策，代表了房屋供给的一个新方向，而且为中低收入家庭买房上车提供了一种新的可能，值得重点关注。
为什么这么讲？我通过回答四个问题，分步给你说清楚。
第一，什么是共有产权房？它和商品房有哪些相同点和不同点？
第二，共有产权房的实质是什么？会不会长期存在？
第三，共有产权房的推出，能不能降低房价？
第四，什么样的家庭，适合购买共有产权房？
首先来看第一个问题，什么是“共有产权房”。简单说，共有产权房就是政府出地，居民出钱，按照一定比例，共同拥有产权的住房。根据各个项目的价值和出资比例确定双方的所有权比例，常见的有7:3或者5:5。
我们再说得直白一点，共有产权房就是低价买房，因为价格低，和经济适用房差不多，所以买到的只是部分产权，不是全部产权，余下的产权由政府持有。这背后的逻辑是，居民之所以能够低价买房，是因为政府提供了政策支持，大多数时候是拿土地入了股。所以，这种形式也可以看作政府出地、居民出钱，共同拥有住房的产权。
目前，我国有6个城市在进行共有产权试点，分别是北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安，其中江苏省淮安市是最早进行共有产权房试点的城市，早在2007年就开始了尝试。
我们把共有产权房和商品房做一个对比，进一步看清共有产权房的特点，主要是三个方面。
第一，在居住属性上，共有产权房和商品房差不多，但是有两个重要的不同，一是共有产权房售价低，二是共有产权房的位置大多比较偏。比如说，北京的共有产权房，大多在五环外而且还比较远。从这两点看，共有产权房确实有保障房的性质，定位在中低收入家庭。
第二，在金融属性上，共有产权房也有金融属性，可以申请商业贷款和公积金贷款，可以使用公积金，购买以后可以抵押，可以出租，出租的租金按比例与政府分享。
第三，在转让属性上，共有产权房的转让会面临约束。具体而言，购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额；购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额，政府有优先购买的权利。
下面我们来回答第二个问题：共有产权房的实质是什么？简单说，共有产权是把一次性的土地出让收入，转变为可以多次兑现的住房转让收入，增加了政府收入的持久性，是土地财政的新形式。
“土地财政的新形式”，是共有产权的本质。为什么这么讲呢？我们从购房者和政府两个角度来看这个问题。
从购房者的角度看，共有产权是因为中低收入家庭一下子买不起商品房，就少出点钱，买半套商品房。所以，共有产权为中低收入家庭提供了一个买房上车的机会，只不过买的是较偏地段的半套房。比起买不起房，这是一个进步。
那政府为什么要这么做？或者说政府获得的好处是什么？政府获得的好处有两个。
一是满足了中低收入家庭的购房需求，维护了社会稳定。很多人买不起房、财富差距越来越大的状况，对社会的安定团结是个巨大的挑战。共有产权住房有助于解决这个问题。
二是政府在财政上并没有吃亏。政府手里依然拿着部分产权，如果需要，这部分产权未来还可以转让，变成财政收入。而且，随着房价的上涨，这比现在一次性转让土地得到的收入还要高。所以，从财政的角度看，共有产权其实是把一次性的土地出让收入变成了可以多次兑现的住房转让收入，增加了政府收入的可持续性。
不仅如此，进一步说，这个收入还可以长期慢慢兑现，在需要变现的时候变现，在不需要变现的时候继续持有、慢慢兑现。政府收入的弹性也增加了。
说到这里，有人可能会说，政府太“狡猾”了，批评这是共有产权房的缺点。其实，这么看很不全面，没有看到问题的要点。上面讨论中的要点是政府没有牺牲财政收入，因此共有产权房的政策在财政上是可以持续的。“财政可持续”这一点非常重要，因为它意味着这个政策能够长期存在下去。进一步讲，这里面的深层含义是解决了土地财政可持续的问题。现实中很多人都批评土地财政不可持续，这个问题其实已经找到了解法，你爱也好，恨也好，土地财政还会持续下去。看清这一点，有利于我们做出明智的抉择。
这里我做一个大胆的猜测，未来大中城市的住房供应模式已经浮出水面，就是由商品房、共有产权房、廉租房三部分共同组成，分别满足中高收入、中低收入、低收入家庭的住房需求，这就形成了房屋供给“三足鼎立”的格局。总体上看，这个三足鼎立的格局既能满足百姓的住房需求，也符合政府的利益，而且可以持续，很可能会形成并且长期存在。[1]
从数据上看，截至2018年底，北京已经提供了大约9万套共有产权房，上海已经提供了大约13万套，总量已经非常可观。
我们来回答第三个问题，共有产权房会降低房价吗？其实讲到这里，这个问题已经非常简单了。共有产权房和商品房没有其他不同，只有产权分配上的不同，因此也不会改变房价的趋势。
第四个问题，购买共有产权房划不划算？答案是看家庭的具体情况。
如果你有购买商品房的资格，而且有资金实力，不妨直接购买商品房，因为商品房不仅地段好，而且是全产权，投资价值大于共有产权房。这就相当于当你资金实力够的时候，买股票多买多赚，少买少赚。你把商品房看作城市的股票，道理是一样的。
如果你空有购房资格，但是资金受限，直接买商品房确实有困难，现在购买共有产权房上车，也未尝不可，总比不上车强。上了车，以后条件改善了，可以赎买政府手里的产权，或者转让自己的共有产权，重新购买商品房。从这里也可以进一步看出，共有产权住房的确有帮助低收入家庭上车的功能。
当然，和买商品房一样，买共有产权房也是需要挑选的。挑选的时候，除了“位置”这个永远重要的因素，还需要考虑共有产权房的产权分割是否合理。从已经推出的共有产权房看，一般位置较偏，升值的潜力可能有限，对于资金状况好的家庭可能不是特别合适。而且，买了共有产权房，还可能占用购房名额，影响以后购买商品房，这一点也要考虑。
本讲要点：
（1）共有产权房就是政府出地、居民出钱，共同拥有产权的房屋。共有产权房的位置较偏、价格较低，同时具有商品房和保障房的性质。
（2）共有产权房的实质是政府把一次性的土地出让收入，转化为长期可多次兑现的房屋产权收入，是土地财政的新形式，在财政上是可持续的，因此会长期存在。
（3）未来城市房屋的基本格局会是商品房、共有产权房和保障房三种住房共存，分别解决中高收入、中低收入和低收入家庭的住房问题。
（4）共有产权房的投资价值打了折扣，比较适合收入较低家庭，不太适合收入较高家庭。
[1]这个猜测是2018年底做出的，整理书稿的时候是2021年初，笔者对于这个猜测的观点保持不变。未来这个猜测如果成真，三种供给方式可能以不同名目出现，比如共有产权房可能以人才房、安居房等名目出现，对特定人群予以照顾，并在产权上有一定约束，其实质依然是政府和居民共同拥有产权，满足中间收入人群和年轻人的居住需求，同时房屋依然具有金融属性。