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第19讲 哪里的房价潜力大？一份你没见过的城市清单
我把本讲的分析分为两个部分。
第一部分，哪些城市的投资价值更大？我会给出一份我的城市清单。
第二部分，怎么看中小城市的投资价值？
城市价值清单
哪些城市有较大的投资价值？这个问题比较简单。这几年我和团队做了详细的分析，我把主要的结论告诉大家。我把潜力大的城市分为三类，分别是一线城市、区域核心二线城市和都市圈次中心城市（见表19-1）。
表19-1 中国18大城市
第一类，一线城市，就是北京、上海、广州、深圳。这四个城市不管是经济规模、基础设施，还是就业机会、人口吸引力，都已经是国际性的大都市，未来的竞争力不言而喻，其投资潜力也不言而喻。对于这几个城市而言，不是买不买房的问题，而是限购政策之下，很多人没法买、想方设法买的问题。
第二类，区域核心二线城市。我按从南到北的顺序排列，分别是厦门、福州、长沙、武汉、重庆、成都、杭州、南京、济南、青岛，一共10个城市。这10个城市都是大家熟悉的区域核心城市，位于东南沿海或者中部地区，基础条件好，经济腹地大，也都在吸引人口流入，有大的发展潜力。
第三类，都市圈次中心城市。这类城市也有4个，从南到北依次是东莞、佛山、苏州、天津。这4个城市的特点是处于都市圈的核心地带，离核心城市很近，加上本身的条件也已经非常好，很容易承接核心城市转移出来的资源，未来很可能形成都市圈次中心城市。
比如说东莞，离深圳很近，工业基础也非常好，很容易形成“深圳东莞一体化”的格局，再加上离广州也很近，广州附近的佛山基础也非常好。这样就很容易形成“广州—深圳—东莞—佛山”连带发展的超大城市群，发展潜力超乎想象。所以，东莞、佛山目前虽然还只是中等城市，但是以后有成为大城市的潜力。位居长三角的苏州也是类似的道理，本身实力很强，位居上海、南京两大都市中间，很容易形成联动发展的格局。
讲到这里，你可能发现了，怎么我的名单上都是东南部和中部的大城市，西北、东北的哪些城市有潜力？难道这些地区就没有有潜力的城市吗？
在回答这个问题之前，我先介绍一个概念，叫作胡焕庸线。什么是胡焕庸线？就是中国地理上的一条分割线，大致是从黑龙江黑河到云南腾冲这么一条从东北到西南的45度角斜线。这条线的东南侧人口稠密、降水充沛，而这条线的西北侧，则是地广人稀、天气干旱。奇妙的是，从1935年胡焕庸提出这个地理划分以来，线两侧的人口比例几乎是不变的。东南半壁土地面积占全国总面积的36%、人口占全国总人口的96%，而西北半壁土地面积占64%、人口占4%。东南侧的人口密度是西北侧的42倍。
这么多年过去了，这条线两侧的人口比例这么稳定，说明背后的人口分布规律是稳定的。那么在将来，东南侧还是人口稠密，西北侧还是地广人稀，所以西北侧的城市投资潜力不会太大。如果你所在的城市在这条线的西北侧，买房投资的时候要仔细斟酌一下。
但是，胡焕庸线的西北侧潜力不大，可是东南侧还有很多大城市啊，比如郑州、西安、合肥、昆明等，这些城市也很好啊，为什么不在我的城市名单上？这个问题是这样的。这些城市作为传统的区域核心城市，潜力应该都是不错的。但是，我的清单是比较短的，只列出了非常确定的、潜力很大的城市名单，一共只有18个城市。其他城市潜力也可能很好，毕竟中国是个大国，有14亿人口，但这些城市目前看长期的潜力不是非常确定，到底有多大也不确定，所以就暂时没有列出来。城市发展是个动态的过程，随着情况的变化、政策的变化、这个名单可能还会调整。
中小城市买房投资：最好的时机已过
除了房价泡沫的问题外，大中小城市房价的分化也是大家关心的核心问题。
2013年以来，大中小城市的房价不再像以前那样同涨同落，而是呈现一个新的规律，就是“大城市大涨，中城市中涨，小城市小涨”的分化格局。这样的分化表明，我国人口聚集的方式已经发生转变，以前是分头往大、中、小城市去，现在主要是向大城市跑。
另外，自2016年房地产市场调控以来，大中城市的房价受到抑制，三、四线城市房价猛涨，比一、二线城市涨得要快，这增加了很多人的焦虑，不知道未来三、四线城市房价会怎么样。还有些人面临一个实际的选择，就是不知道要不要把老家的几处房产卖掉，去大城市买一套。
图19-1 三线城市房价累计涨幅
注：以2010年6月的房价为基数。
这是个很实际的问题。思考这个问题的时候，你不妨这么问一下自己：在目前的房价基础上，未来的房价增速是大城市快还是小城市快？
这个问题怎么回答呢？你不妨想一想，未来的人口迁移趋势是往大城市走，还是往小城市走？换句话说，未来的趋势是小镇的田园牧歌，还是大都市的匆匆忙忙？
好的问题，是正确答案的一半。这个问题问出来，你可能就已经猜到答案了。从城市发展规律上看，人口是要往大城市聚集的，就像我在以前的一本书中所说的，“人类演化的一条轨迹，是更多的人离开土地，汇成城市”（摘自徐远《人·地·城》）。田园牧歌的小镇固然令人向往，可是它的生活便利、职场机会、收入水平、教育医疗条件等各个方面都比不上大城市，最后人们还是要往大城市聚集。
举个例子。无论大城市生活条件多么艰苦，外地人还是愿意留下来，为什么？用我家阿姨的话说，在这里一个月打工挣的钱比家里种田一年多！机会多很多，收入比在家乡高很多，即便没有学历的年轻人，只要勤劳肯干，也会有机会，这就是大城市的魅力。而那些志存高远的年轻人，更是觉得小城市太小，安放不下自己的人生，大城市机会多、视野开阔，可以领略很不一样的风景。
当然，现实中每个人的感受是不一样的，有的人就向往小城市波澜不惊的生活，有少数人卖掉北京、上海的房子，回到家乡发展。这是个人选择，个人情况各异，偏好不同，不能用简单的“好坏”评价。但是同样也可以看到很多人后悔，又杀回大城市。总体上说，“逃离北上广”并不是普遍的现象。
其实，我自己就是个活生生的例子。离开了北美、回国来北京后，和很多人一样憎恨北京的雾霾、拥堵，雾霾最严重的时候盼着找机会出差，甚至赌咒发誓要离开北京。可是呢，人类的记忆只有7秒，雾霾一旦散去，仍然留在北京。为什么？小城市没有这么多好玩的事情，没有这么多令人激动的变化。
再列个数据。目前我国的大城市率，也就是百万以上大城市人口占总人口的比重还非常低，有很大的聚集空间。考虑到我国的资源聚集程度高，以后我国的大城市率会超过欧美国家，向日本、韩国这样的国家看齐。目前，这两个国家的这一比例分别为65%和46%，我国只有24%，还有很大的聚集空间（见图19-2）。所以，未来大城市房价的上涨速度会更快，更具有投资价值。
图19-2 2015年主要国家大城市率（百万以上城市人口占比）
综合分析下来，还是大城市房屋的升值潜力大一些。有买房资格的人，可以考虑把中小城市的房子换成大城市的房子。
最后，我还想强调一下，房产固然是投资，但是投资自己和家人是更重要的投资。一些落后地方的年轻人，不妨考虑到发达地方的城市里发展，只要勤劳肯干，城市里总会有机会，既提高了收入，也积累了技能、开阔了眼界。长期看，这是最好的投资。
本讲要点：
（1）我列出一个城市清单，共18个城市，这18个城市发展潜力大、房价空间也大。
（2）一般而言，中小城市房价潜力不大，有条件的读者可以考虑把中小城市的房产换成大城市的房产。