Local EPUB Text
第21讲 东京地产（一）：泡沫没有告诉你的故事
在这一部分，我将用8讲的内容，介绍主要国际大都市的房价、看看价格高低、有没有投资机会，也看看我们对于国际房价有哪些流行的误解。我们先来看东京。
说起东京地产，“泡沫破灭”“一蹶不振”“失去的20年”，都是经常用到的。讨论中，经常有人认为我国一线城市的房价已经接近东京1990年的水平，处于泡沫破灭的前夜。那么东京地产的真相，到底是怎样的呢？
读完我的分析，你会发现，东京地产的故事精彩纷呈，远不是“泡沫”两个字可以概括的。东京当时处于世界经济舞台的中心，这一点和今天的中国很像。仔细分析当时的情况，你甚至可以说，东京的地产泡沫是一场史无前例的“金融战败”，这次金融战败的教训，值得我们仔细吸取。
对于东京地产泡沫的分析比较长，我们分成两讲。本讲我先来回答两个重要的问题：
第一，东京地产的泡沫到底有多严重？有哪些重要的细节？
第二，今天的东京地产有没有投资价值？
泡沫的真相
我们先来看一张图。图21-1显示的是东京1985年以来的地产价格指数。图上的最高点在1990年左右，然后一路下行，到了2003年左右到达最低点，然后有涨有跌。从1990年到2003年，住宅价格跌了60%，商业地产跌得更多，跌了75%。所以说，东京地产经历了严重的泡沫，这是板上钉钉、没有争议的。
图21-1 东京都地产价格指数（1985-2017年）
数据来源：日本国土交通省（Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism）。
但是，这里面有很多重要的细节需要注意，我们来说其中最重要的两个。
第一，从2003年开始，泡沫已经过去了，东京房价已经上涨了。
仔细看图21-1，从2003年开始，东京房价已经涨了，而且和欧美国家的房价是同涨同跌的。具体说，从2003年到2007年，东京房价平均涨了15%；然后金融危机爆发，房价回调；到了2013年，又开始上涨。从2013年到2017年，东京房价涨了20%左右。所以，对东京而言泡沫这个事情从2003年已经结束了，成为历史名词了。
为什么要强调泡沫早已经成为历史？这和一个流行的认知误区有关。很多人把日本1990年以来的长期低迷，完全归罪到地产泡沫上去。“失去的20年”“失去的30年”这样的说法，讲的就是这个。其实前面的13年和地产泡沫有关，在后面的15年，泡沫早已成为历史，经济低迷与泡沫没有直接关系了。泡沫固然对日本经济产生了深远的影响，但是也不能过于简单化，把什么都归结于泡沫。
上面说的涨幅，你可能觉得有点儿小，不足以证明泡沫已经成为过去。其实，这是东京都地产的均价，相当于北京六环内地产的价格（东京都面积大约2200平方公里），这是很大一个区域。如果我们只看东京市区，也就是东京市的23个行政区，和北京五环内面积差不多（东京市区面积大约是620平方公里，北京五环内面积是667平方公里），房价涨幅就更大。
东京最繁华的核心六区（千代田、中央区、港区、新宿区、涩谷区、文京区，面积大概是87平方公里），相当于北京二环内面积的1.5倍（二环内面积为62平方公里），其房价从2012年以来已经涨了40%多，相当于每年上涨8%，其他市区区域房价每年涨幅也有6%。所以说，泡沫早已成为过去，过去十几年了，特别是最近这几年，东京的房价涨幅挺猛的。
第二，东京商业地产是泡沫的主战场，跌幅也大很多。
我们仔细看会发现，东京商业地产的价格比住宅高很多。1990年，东京商业地产价格指数比住宅高了快1倍，下跌的时候，商业地产的跌幅也大，达到75%左右，而住宅地产的跌幅只有60%左右。
所以，要理解日本地产泡沫，重点要理解为什么商业地产这么贵。这和东京泡沫的一个重要细节有关，就是当时东京的大量土地集中在大企业、大财团手里，这些企业、财团大量买地，建写字楼、购物中心。而且它们买地的时候，利用了当时宽松的金融环境，借了很多低息贷款，买地力度非常大，就大幅推高了地价。等到泡沫破灭了，这些商业地产的价格跌幅也更大。这对日本企业的资产负债表形成了巨大的压力。我们知道，日本企业很少破产，这些企业、财团尽管负债累累，但还在努力坚持，直到把这些负债消化掉。这就是为什么日本的地产泡沫影响长达十几年。作为比较，如果有一个比较好的破产制度，像美国那样，日本地产泡沫的影响就没有那么大了。尽管如此，到了2003年，这些巨额负债也已经修复。在此之后，日本经济的繁荣与低迷，是和世界经济周期一起波动的。
今天日本地产的投资价值
接下来我们回答一个最重要、大家最关心的问题，就是去日本买房合适吗？
我们分两种情况来分析，一种是居住，另一种是投资。如果是居住，我觉得就要根据实际需要，真的要去日本定居，那就买。除了东京，日本其他地方的房子真的不贵，很多地方的生活质量也不错。下面我们还是主要来说投资，很多人想去日本买房，是为了投资。日本的房子到底有没有投资价值？我们分两步来说。
首先，绝大多数日本城市的房产是没什么投资价值的。为什么？因为日本总人口在减少，很多地方的人口都在减少，未来还会进一步减少，已经出现了房子比人多的局面。据统计，2013年日本有6100万栋住宅，但是只有5200万户家庭，房子的总数已经超过家庭的总数，超了将近20%。在这种情况下，总体上日本房价是不会涨的，即便很大的城市的房价也不会涨。
金融危机以后，日本的房价虽然反弹，但主要是东京的房价在反弹。像大阪和名古屋，虽然是日本第二、第三大城市，房价也基本没涨。所以说，要想投资日本房产，看东京就行了，其他地方基本不用看。
东京的房价其实很高。中心区的均价换算成人民币在6万多元一平方米；中高端、比较新的豪宅，均价在15万～30万元一平方米，而且供不应求，往往是开盘就被抢光。所以，东京城中心的房子并不便宜，只有偏远的地方房子才比较便宜。你可能在网上看到过很便宜的东京房子，仔细看一看，往往都不在市中心。
那么东京房产的投资回报率有多高呢？我们来看一下这几年的数字。东京住房的租金收益率大约是5%，比北京、上海都要高很多，可是每年要交1.7%的房产税，还要交保险费、修缮费，剩下也就3%左右，还不如理财产品的收益率高。
此外，购买过程中还要交相当于房价4.5%的中介费、律师费等等。如果有投资收入，还要交30%的资本所得税，如果汇出境外，还要再交20%。所以，里里外外看，扣除所有的税费以后，除非东京房价暴涨，在东京买房投资实际回报是很低的。日本的经济发展潜力显然不如中国，房价的增长潜力也显然不如中国。这样看来，在东京买房投资显然不如在国内一线城市买房投资。
说到这里，很多问题还没有回答，东京地产泡沫为什么这么严重？究竟是什么因素导致了那样的疯狂？这些因素中国有吗？我们会不会发生类似的事情？这些问题，我在下一讲里仔细回答。我会告诉你，东京的地产泡沫真的可以归结为一场“金融战败”。
本讲要点：
（1）东京1990年的房价确实很高。泡沫破灭以后，东京房价跌了很多，商业地产跌75%，住宅也跌了60%。
（2）从2003年开始，东京房价触底反弹。2013年以来，东京核心区的房价涨了40%左右，每年涨8%，泡沫早已是过去的事情。
（3）日本人口总量在减少，房子比人多，东京以外地区的房价基本不涨。考虑到各种持有成本和税费，东京房产的投资回报率并不高。