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第25讲 历史云烟：德国低房价的真相
说起德国地产，很多人都有一个印象，就是便宜。德国的房价低，经常是作为一种经验传播的，是大家学习的对象。德国不仅是大国，是欧洲最大、最强的经济体，房价还很低，因此德国的房价就经常作为低房价的经验来研究。
那么，实际情况到底是怎样的？我们先来看一张图。图25-1显示了2018年12月主要欧洲城市的房价。为了可比，取的都是城中心的公寓价格。
图25-1 欧洲主要城市中心城区公寓房价
数据来源：NUMBEO网站。
看图25-1的话，你会发现德国的房价也没有那么低。比如说，慕尼黑的房价和巴黎差不多，每平方米都在11000多美元，巴黎和慕尼黑分别是欧洲房价第四高和第五高的城市。要知道，慕尼黑只是德国的第三大城市，人口只有300多万，而巴黎是法国的第一大城市，人口有1200多万，是慕尼黑的4倍。这样看来，慕尼黑的房价不仅不低，而且很高。
那么，问题出在哪里？在大家的印象里，德国的房子不是很便宜吗？
问题出在最近几年的增速上。2012年以来，欧洲慢慢走出了全球金融危机和主权债务危机，资产价格开始上涨，德国房价增长尤其迅速。图25-2显示了欧洲主要大城市2012年到2018年的房价增长幅度。你会发现，增长最快的是柏林，大约翻了1倍，其次是慕尼黑，涨了56%。这两个都是德国城市，然后是卢森堡和伦敦，涨幅都在50%左右。很多人都知道伦敦的房价增长很快，但是很少人知道德国慕尼黑和柏林这两大城市的房价增速比伦敦还快。
图25-2 欧洲主要城市中心城区公寓房价增幅（2012-2018年）
数据来源：NUMBEO网站。
作为对比，欧洲其他大城市增速就慢很多了。排名第五、第六的苏黎世和维也纳，房价增速都在20%左右，不到30%，不及慕尼黑和柏林的一半。巴黎的增速只有6.4%左右。这是什么意思呢？就是说2012年的时候，巴黎的房价比慕尼黑高了50%，但是到了2018年，二者就差不多了。这就是为什么大家印象里德国房子很便宜，但是到了2018年，却发现不便宜了，就是因为这些年房价增长很快。
德国城市中，不仅慕尼黑和柏林房价上涨很快，其他大中城市房价上涨也很快。2012年以来，很多大中城市，像法兰克福、斯图加特、科隆，房价涨幅都在50%以上。柏林房价涨得最快，达到97%，斯图加特也很快，达到81%，科隆也达到64%（见图25-3）。
图25-3 德国主要城市房价和增幅
数据来源：NUMBEO网站（后面几个城市没有前几年的数据）。
在德国大城市中，汉堡有点特殊，房价涨幅最低，只有1.4%，这是因为汉堡的房价本来就偏高。2012年时，汉堡房价已经有6500多美元，当时柏林的房价才3000美元出头，第二大城市汉堡的房价是第一大城市柏林的两倍多。到了2018年，汉堡的房价虽然没涨，还是比柏林高了10%，汉堡房价在6600美元左右，柏林房价在6000美元左右。所以说，不是汉堡的房价不涨，而是在2012年之前就已经涨了。
为什么汉堡房价涨得比其他城市早？汉堡是德国第二大城市，人口总量仅次于首都柏林，又是北部港口城市，是德国最大的外贸中心和第二大金融中心（第一大金融中心是法兰克福），是空中客车公司的生产基地。在这么多优势因素之下，汉堡的房价先涨一步，后面其他城市才开始涨（上面说的都是中心区房价，看郊区的话，汉堡的房价也涨了很多，从2012年到2018年涨了40%左右。所以，市中心房价涨完了之后，郊区也开始涨）。
所以，德国房价到底低不低呢？答案很简单：曾经很低，现在不低，因为金融危机以来，德国房价涨了很多。作为比较，法国、意大利、西班牙的房价几乎没涨，而德国很多城市的房价都涨了50%以上，涨幅超过伦敦，这样德国的房子就不便宜了。
在这个基本事实的基础上，我们还需要回答两个问题：
第一，德国房价为什么这几年涨了这么多？
第二，德国房价为什么过去很便宜？德国过去的经验可以复制吗？
对于第一个问题，分析下来有两个原因：一是德国经济比较好，这几年欧洲经济总体都不太好，但是德国经济相对很稳健，于是德国资产受到追捧；二是利率下降很多，抬高了资产的估值水平，房价也自然跟着涨。
我们再看一下图25-2，你会发现意大利的米兰、罗马，俄罗斯的莫斯科，这些大名鼎鼎的国际都市，房价都是下跌的。为什么？原因很简单，这些国家的经济很糟糕。
在图25-4中，我们进一步比较了欧洲主要国家的经济增速和通货膨胀速度，包括英国、德国、法国、意大利、西班牙、俄罗斯、瑞典、瑞士。你会发现，德国的经济增速仅次于英国，比法国、西班牙、意大利都快。恰好，欧洲大国中，也就是英国、德国的城市房价增速快，法国、意大利、西班牙的城市房价增速都不快。
图25-4 2012-2017年欧洲主要国家年均GDP增速和通胀率
数据来源：世界银行数据库。
德国经济不仅增速快，体量还大。德国是世界第四大经济体，仅次于美国、中国、日本。德国也是欧洲最大的经济体，比英国、法国、意大利、西班牙的体量都要大一些。瑞典、瑞士都是人口不到1000万的小国，俄罗斯的人口虽然多，但是经济面临重重困难。因此德国经济实力总体是很强的，在欧洲可谓是一枝独秀，只有英国与其较为接近，伦敦的房价上涨也很快。这就再一次说明，决定房价增速的是这个国家的经济状况。
德国房价上涨的第二个原因，是金融危机以来的利率下降。金融危机以前，德国的10年期国债利率在4%左右的水平。金融危机以后，从2008年夏天开始，利率水平就一路下降，2016年一度是负数，现在在0.3%的水平徘徊。扣除通胀以后，购买10年期国债的收益率是负的，接近–1%。这样一来，德国人民就和我国人民一样，也面临着购买资产、为自己的财富保值增值的问题。在这种情况下，一直价格较低的房产就成为德国人民的最爱。
图25-5展示了美国、日本、英国、德国、法国这五大经济体的10年期国债利率，时间跨度是从1995年到2018年。你可以清楚地看到，德国利率是一路下行的。2012年以后，更是降低到2%以下。扣除通货膨胀，实际的利率就很低了，接近0。这样一来，德国人民就没法买国债作为安全资产了，保值、增值、抗通胀的房子就成为他们的选择。这和我国的情况是很像的。
图25-5 五大经济体10年期国债收益率
本讲要点：
（1）德国房价曾经很低，但是金融危机以来，大幅上涨，德国大城市的房价已经很高，低房价成为历史。
（2）近年来德国房价快速上涨，是两个原因共同作用的结果，一是德国经济相对健康，二是利率水平大幅下降，人们不得不买房保值增值。