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第17讲 改善买房：哪种投资更能改善你的财富？
说起“改善”买房，很多人会简单以为就是换个大一点的房子，或者学区好一点的房子，改善居住条件。这当然是对的，但是只对了一半。改善买房更重要的另一半，是改善你的“财富状况”。
也就是说改善的两层含义：一是改善居住条件，二是改善财富状况。
房地产作为一种非常重要的资产，在一个标准家庭的财产中占绝对的比重，你如果不考虑它保值增值、改善家庭财富的特性，就大错特错了。你看，过去十几年，买了几套房子的人在财务上都获得了大幅的“改善”，甚至实现了财务自由。
现实中，还有些人只看到买房的负担，看不到房子的资产价值，也是不对的。买房早期是有负担，有首付、月供的压力，可是没过几年就是资产了。比如很多朋友买个房子租出去，没过几年就发现租金比月供还要多，完全不用额外付月供，是完完全全的净资产。
所以，改善不仅是改善“居住”，更重要的是改善“财富”。
了解了“改善”买房的两层含义之后，我们有几个问题需要回答。
第一，现在买房晚不晚，还能不能改善财富状况？
第二，房子和其他投资工具比，比如股票、债券、理财产品，哪个更能够改善财富状况？
第三，如果买房的话，首付和贷款应该如何安排？
下面，我依次回答这三个问题。
改善房依然可以改善你的财富状况
首先，从改善财务的角度看，现在买房子还是划算的，我给你三个理由。
第一个理由，房价的长期趋势是上涨的，这是很多国家的普遍现象。前面我讲过，从1946年到2016年这70多年的时间里，全球14个主要发达经济体的房价累计上涨了90多倍，扣除物价因素以后还有4倍多。由此可见，从现有经验看，房地产“保值”“增值”的属性是实至名归的。
你可能会有疑问，房价上涨这么多，和你印象里屡屡发生的房地产泡沫与危机是不是矛盾的？这个数字是不是搞错了？
不是这个数字错了，而是我们人类对现象的关注是有选择性的。举个例子，很多人都知道2007年的美国房地产泡沫，可是很少有人知道现在美国的房价已经超过2007年的高点了。
这是为什么呢？因为泡沫和危机会引起很大的动荡，会被报章媒体反复报道，吸引了很多眼球，给大家留下深刻的印象。可是，年复一年的缓慢增长很快就会引起审美疲劳，大家不是很关注，媒体的报道也不多。但是在现实中，长期的上涨才是常态，就像温水煮青蛙，不知不觉中，已经煮了很久，房价已经涨了很多。
第二个理由，就是我国的发展阶段还很低，经济增长和房价上涨的空间还很大。
这一点我前面已经讲过。我国目前的情况是经济增长还在持续，城市化还远远没有完成，人口基数很大，老龄化也才刚刚开始。综合起来看，经济增长红利、城市化红利、人口基数红利，这“三大红利”共同构成了房价上涨潜力的基本面。所以，在可以预见的将来，中国经济增长潜力是支持房产配置的第二个理由。
第三个理由，就是全球范围内的“资产荒”。第二次世界大战以来，全球经历了长期的繁荣与稳定，在这战后70多年的时间里，全球范围内积累了大量的财富，这些财富都需要寻找投资渠道，进行保值增值。可是可投的项目就那么多，可买的资产越来越少。于是，作为安全资产的房产自然就会受到追逐。在未来，只要不发生大规模的战乱，大城市的房子作为安全资产还是会继续看涨。
因此，从国际房价上涨经验、我国的经济发展阶段和全球资产荒这几个方面看，我国的房产仍然是可以配置的优质资产，仍然具有“改善家庭财富状况”的能力。
改善房回报率高于股票和理财
房子和股票、债券、理财比怎么样？哪一个投资工具更能够改善财富状况呢？
从历史数据看，这个问题的答案是很清楚的。买房的收益率比买股票、买债券更高，房产的收益率也要稳定很多。
我们来看数字。从2003年到2017年这14年的时间里，房价差不多涨了10倍，一线城市房价从每平方米七八千元涨到七八万元，二线从两三千元涨到两三万元。如果考虑借钱，过去首付平均是30%，就是加了3倍多杠杆。这样一看，买房子就有30多倍的收益。
这样的投资收益是远远超过股票的。作为比较，周期上证指数涨了4.5倍，深证指数涨了4.7倍，中小板指数涨了6倍，港股的恒生指数涨了4倍。不管怎么比，买房的收益比买股票高了5倍以上。
如果你买理财产品，收益就更低了，也就涨了1倍左右。如果你买国债，收益率比理财产品还要低一些。
更重要的是，考虑到我国经济增长和城市化都还有很大的空间，只要国家继续发展，城市房价长期上涨的趋势就不会改变。
实际上，过去十几年买了房子的人都改善了财富状况。而买股票的人，除了极少数眼光独到的人赚了钱，大部分人是没怎么赚钱的。买了腾讯股票的赚了钱，买了中石油的赔了钱，买股票的风险是相对大的。
购买改善房应该如何安排首付和贷款
那具体应该怎么买房呢？这就有一个合理安排首付、安排贷款的问题。
有三个基本原则，是需要注意的。
第一，要尽量少付首付，多用贷款。一般来说，应该付一个允许范围内的最低首付。这样的安排不仅可以减轻早期的支付压力，还可以对抗未来的通胀。如果通胀水平高的话，10年后要还的100万元可能只相当于今天的50万元，一下子你又省了50万元。
第二，不仅要多用贷款，贷款的期限还要尽量长，这样就可以减少近期的支付压力，并对抗未来的通胀。总之，是把支付往后延长。
第三，贷款的时候尽量用公积金贷款，因为公积金贷款利率低，可以省很多月供。按照目前的利率水平，每100万元20年期的贷款用公积金可以省1000元左右的月供。如果你有住房公积金，一定不要忘了拿出来用，不然这笔钱不好拿出来，就只能白白放在账上，变成名副其实的“纸面财富”。
本讲要点：
（1）改善型住房，不仅是改善居住，更重要的是改善财富状况。
（2）综合考虑我国的经济增长红利、城市化红利、人口基数红利，改善型住房还可以继续改善财富状况。
（3）房产不仅安全、易于投资，而且保值增值能力比股票、债券都要好，适合长期配置。
（4）购买住房要尽量使用长期贷款和公积金贷款。