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第7讲 房价增速的一个计算公式
这一讲我们分析房价上涨背后的驱动因素。本讲最后，我会给出一个简单的计算公式，有了这个公式，你就可以大致估算未来房价的增速。
我们先来看图7-1，这张图来自一篇学术论文，这篇论文发表在《美国经济评论》（American Economic Review）上，这是经济学的顶级学术期刊。图7-1显示的是14个主要发达国家的长期房价增长，包括常见的欧美国家，比如美国、英国、德国、法国，以及亚洲的日本和大洋洲的澳大利亚、新西兰，时间是从1946年到2012年，房价增速是每年的平均数。
图7-1里面有很多信息，我们来仔细看一下。
图7-1 1946-2012年各主要发达国家房价增速、CPI与GDP增速
首先看一下哪国的房价增速最快。毫不奇怪是日本，日本的房价增速达到每年10.3%，在14个国家中是最快的，66年累计增长600多倍。看到这个数，你就知道日本的房产泡沫是名副其实的。
过去这十几年中国房价涨了多少倍？也就十几倍，一线城市房价每平方米从七八千元涨到七八万元，二线城市从两三千元涨到两三万元，三、四线城市从数千元涨到上万元。所以，中国房价也就是上涨10倍或者多一点，和日本的640多倍比，远远不是一个数量级的，很难拿现在的中国房价和日本1990年的泡沫比。
还有一个细节，这600多倍是日本从1946年到2012年的涨幅，日本的房产泡沫从1990年破灭以后，已经跌了超过一半。这就是说，1990年日本的房价比2012年的房价更高，如果我们计算从1946年到1990年的涨幅，少说也有1000倍。这才是泡沫，十几倍的涨幅很难说有泡沫。
日本以外的其他国家房价涨幅也很高，比如说法国、芬兰、澳大利亚、英国的涨幅都很高，英国的涨幅算起来有90多倍，法国更是高达500倍。这样看起来，中国的房价涨幅真的不算是特别离谱。
那么美国呢？大家都知道，2007年的时候美国因为房地产泡沫爆发了次贷危机，美国的房价涨幅是不是特别厉害呢？其实远远不是。美国房价的年均涨速只有3.8%，66年累计才增长了11.7倍，在发达国家里面算是很低的，比美国低的只有德国和瑞士，在10倍到11倍的样子。
这是为什么呢？美国地广人稀，除了纽约、洛杉矶、芝加哥，很多城市都不大，人口总量也就是百万级。因此从全球范围内看，美国的房价增速并不快。只不过金融危机之前那几年，美国的房价涨得猛了一点，而且很多低收入家庭买了房，房贷又通过复杂的金融工具扩散到整个金融系统，才爆发了次贷危机，引起了很大的关注。
上面我们说的是这些国家的房价累计增速，我们看到其实很多国家的房价增速都很快，几百倍是正常现象。你可能觉得太快了，太奇怪了，不敢相信。其实，二战以后，发达国家进入和平发展时期，经济增长很快，这段时期被称为战后的“黄金时期”。从战争结束的1946年到1980年左右，这30多年的时间里，发达国家经历了一轮快速的房价上涨。根据统计，在此期间，14个主要国家的平均房价上涨了10倍左右，和我国2000年以来的涨幅差不多。
看清了这个基本事实，就更加确定了我们上一讲讲的，房价上涨是全球普遍现象，我国的房价上涨并不特殊。现在，在这些基本事实的基础上，我们来分解一下，房价增长可以归结为哪些因素。
为了回答这个问题，我们看图7-1的另外两个指标。除房价增速之外，图7-1还显示了通货膨胀速度（用CPI表示）和GDP增速，这两个指标也都是每年的平均数。
为什么要显示这两个指标呢？这就和房价上涨的原因有关了。在发达国家，房价上涨的原因可以归结为两个，一个是收入增长，另一个是通货膨胀。我们一个一个来说。
先说收入增长。收入增长为什么会导致房价上涨呢？经济学上有个恩格尔定律，说的是随着收入的增加，人们在食品、服装等基本品上的支出比例是下降的，在居住、旅行、文娱等高级品上的支出比例是上升的，人们会把更多的钱用在房租和高端消费上。也就是说，房租的增速很可能是快于收入的增速的，至少和收入的增速差不多。如果人均收入增长1倍，房租也要增长1倍。
再进一步，从长期看，房价的增速和房租的增速是一样的，房租增长1倍，房价也要增长1倍。
而且，房价随着收入增长，不限于发达国家，发展中国家也一样。比如我们前面说过，印度目前人均收入才2000美元左右，相当于我国的1/5到1/4的样子。可是即便如此，近些年来随着印度经济的起飞，印度房价也开始快速上涨。从2009年到2016年，印度房价年均增长13%，7年涨了136%，翻了一番还要多。你看，这么低的收入，只要经济起飞，就不妨碍房价上涨。其他一些发展中国家，比如说马来西亚、巴西、俄罗斯、南非等，在经济起飞的时候，房价也都是快速增长的，无一例外。所以说，房价随着收入增长是个普遍现象，中国的现象也绝不特殊。
第二个因素是通货膨胀，也就是物价水平的上涨。长期看，在过去六七十年的时间里，全球范围内都存在比较严重的通货膨胀。特别是20世纪70年代，发达国家普遍经历了严重的通胀，而且经济增长停滞，“滞胀”这个词就是从那个时候来的。
那么问题来了，物价上涨，房租和房价要不要上涨呢？也是要上涨的，即便实际收入不涨，房租也要涨，这是印票子导致的物价水平的普遍上升。而且，大城市的房租增长还会比较快，为什么呢？因为大城市的位置有限，住房供应有限，增加起来比较难，所以大城市的房租和房价涨得会快一点。
现在我们来看一下数字。在图7-1中，这些年发达国家的GDP年均增长2.5%，通货膨胀的速度是每年4.3%。这两个数字加起来，等于6.8%。年均房价增速是多少呢？是6.6%，二者是差不多的。所以说，不考虑很多的细节因素，从长期看，房价增速约等于经济增速加上通货膨胀的速度。不管从原理上，还是从经验证据上，这个粗略的公式都说得过去。
房价增长的简单计算公式：
房价增速=经济增速+通货膨胀速度
说完了这个公式，我们来做两个简单的练习题。
第一道题，这个公式能解释中国过去20年的房价增速吗？答案是能的。过去20年，我国年均GDP增速为9.5%左右，通货膨胀为2.5%左右，加起来为12%。房价每年增长12%的话，6年就翻一番，18年就增长8倍，20年增长10倍左右，这恰好和过去20年我国的房价增长幅度是差不多的。从这个角度看，过去20年我国的房价增长并没有过头，符合一般的规律。
第二道题，我们用这个公式来判断一下未来的房价增速应该是多少。假设未来10年我国的经济增速平均是4%，通货膨胀率每年是2%，那么加起来房价每年就应该上涨6%。每年上涨6%，那么12年就会翻一番。如果这样计算的话，10年后回头看，你会发现今天的房价很低，就像今天我们看10年前的房价很低一样。
本讲要点：
（1）过去六七十年发达国家的房价经历了长期的上涨，每年增长6.6%，累计增长90多倍。
（2）房价增长可以简单分解为经济增长和通货膨胀，过去这些年发达国家的经济增长率和通货膨胀率加起来等于6.8%，和房价上涨的幅度几乎相等。
（3）过去20年我国的房价上涨情况，也完全适用这个公式。