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第32讲 管理成本：旅游地产中的坑
本讲我们主要讨论旅游地产的投资价值。
很多人对旅游地产感兴趣，是因为一个“一举三得”的考虑。找个山清水秀的地方买房子，一可以在度假时居住，二平时可以租出去，三可以享受增值收益。一举三得，是不是很美？本讲要告诉你的是，事情没那么美妙，这里面有很多坑。我还会告诉你，买旅游地产的正确姿势简单说有两种——“规模经营模式”和“时间股份模式”，都属于专业化经营。
海南地产：半年的房子
我们先来看一个具体的例子，就是海南地产。大家说旅游地产的时候，潜意识里第一个就想到海南。可以说，海南几乎是旅游地产的代名词。海南是我国最南端的省份，温暖宜人，尤其是三亚，是我国为数不多的位于热带的地区，更是冬季的度假胜地。地理上有一条北纬18度线，夏威夷、三亚、墨西哥城、圣迭戈等度假胜地，都在这条线上，因此这条线被称为旅游度假的“黄金纬度”。
那么，海南的房子值得买吗？一眼看去是值得买的，毕竟我国就这么一个区域位于热带，旅游资源独一无二。而且，海南几乎没有工业，没有污染，环境非常好。但这里还是有很多问题，我们一个一个来看。
第一，三亚的夏天很热，不是很宜居。每年4月到9月，半年时间，海南都很炎热，而且很潮湿，并不适合居住，只有10月至次年3月比较宜居。这一点其实就把海南的房价打了个五折。因为只有一半的时间好住，另一半的时间不好住，相当于买了半套房子。换句话说，你现在花3万元买三亚的房子，实际上相当于花了6万元。这样一看，至少可以说三亚的房子已经很贵了。
这一点不仅对于海南适用，对很多其他地方也适用。比如东北很多地方也很美，是夏天度假的好地方，可是冬天很冷而且很长，一年中有半年甚至更长时间住不了，好住的就是夏天几个月。所以这些地方的房产也要打个很大的折扣。你看黑龙江的房子不贵，其实是很有道理的。
第二，不住的时候房子怎么处理。一个办法就是放着。不出租，也不打理，去住之前集中找人打理一下。这样一来，因为海南大部分地区的气候很潮湿，对于房子的损坏比较大，墙皮、家具长霉的情况并不少见，尤其是不每天去开窗通风的话。墙皮、家具也还好，毕竟通风不麻烦，找物业帮忙就可以做到。但枕头、被褥等放半年可能就没法用了。这些都是管理房子的成本。这些成本虽不高，但是确实需要知道。
另一个办法是出租。这种办法的困难之一是出租和自住中间怎么协调。你想自住的那半年也恰好是别人想租的半年，你想租的那半年反而不好租。这就回到第一个问题，海南的房子其实只有半年好住，另外半年的价值要打很大的折扣。海南的房子，其实是半年的房子。
旅游地产的管理成本
如果既要自住又要出租，就只能短租。短租和长租不一样，成本是很高的，只配家具肯定不行，还要床褥、炊具、卫生用具、洗漱用品等，这样一来，就相当于酒店式公寓了。
因此短租的管理成本是很高的，相当于管理一个酒店，只不过提供的服务项目少很多，很多事情客人自己做而已。但是你需要提供工具，否则客人没法自己做。
那么，问题来了。对于度假的人来说，是住酒店划算，还是住公寓划算？酒店虽然贵很多，但服务多很多；公寓虽然便宜一些，但是服务少很多。这时候的比较取决于打算住多久。如果只住几天，还是酒店划算，虽然多花点钱，但是省心；如果住很长时间，比如个把月甚至更长，可能还是公寓划算，毕竟省了不少钱。
所以，最后还是住多久的问题。其实，对于度假而言，一个地方住四五天，最多八九天，也就够了。有句话是这么讲的：所谓旅游，就是从自己住腻了的地方，到别人住腻了的地方。在一个地方住四五天，就会发现当地的风土人情也就那么回事。这样看来，对于绝大多数人而言，还是住酒店划算。一家人出去度假，多花点钱，但是省很多心，是个合理的选择。
说到这里，其实旅游地产的投资价值就清楚了。所谓旅游，是到风景秀丽、气候宜人的地方休闲度假，换换心情。这时候，不宜操心劳碌。住四五天的时间，还是酒店划算。这样看来，因为要住一段时间就买个房子，其余时间租出去，这个想法不是很现实，因为出租管理的成本太高了，要管理好是很麻烦的。对于绝大多数普通家庭而言，并没有时间、精力来做一份类似于酒店管理的工作。
买旅游地产的正确方式：规模经营和时间股份
那旅游地产是不是就完全不能买？也不是。根据现实中的经验，有两种买法。
第一种，作为经营一种资产去买。这其实是一种专业化。一些有资金实力的人买几套、十几套，或者几十套房子，雇几个人来管理一片旅游地产。这样做还是可以的，因为管理的成本可以分摊掉。在海南、云南等地方，有很多人做这样的生意。我去过西双版纳，住的公寓式酒店就是这样的模式。因为提供的服务很少，所以经济实惠。只要床褥干净，其他的也就不讲究了。
第二种，不买整套的房子，而是买几十分之一套房子。这是什么意思呢？就是大家合伙，共同买一套房子，谁需要谁去住。比如10个人合伙，每个人有1/10的产权，或者20人合伙，每个人有1/20的产权。这样有什么好处呢？就是自己不用的时候不用管，别人用。这样有什么坏处呢？就是还需要协调和管理。这时候，还需要引进一个第三方，一般就是一个公司。你从这个公司去买产权，其实是买每年一定时间的使用权。
这种买几十分之一套房子的做法，在国外已经很普遍。像佛罗里达这样的地方，气候温暖、阳光充足，是很好的度假胜地。可是就像前面讲的，自己买套房子成本很高，又不能总去住。于是，就有些公司开发了一种生意，叫作“time share”，翻译过来就是“时间股份”。什么意思呢？就是买一套房子的固定天数的股份，比如你买10天，你的股份就是10/365。每年你有这套房子10天的使用权，公司会给你提供类似于酒店的服务，这样你来住的时候也不用自己操心，舒服很多。
如果某一年你不来住怎么办呢？可以把自己的股份转让出去，让给别人用，自己得到一点收入。如果某一年你觉得住10天不够，想多住几天，也可以去买别人的股份。
通过这样的调剂，灵活性就大大增加了。这种方式还有一个优点，就是如果这个地产升值，你还可以分享升值的好处。从经营公司的角度看，这其实是一种融资模式，就是第三方公司从所有股东那里融资，购买经营这些房产。目前这个模式在国外很流行，估计以后国内，也会有人做这个生意。
本讲要点：
（1）旅游地产的买点在于风景和气候，很多地方，比如海南或者东北，并不是长年气候宜人，宜居的时间只有半年，甚至更短，相当于买了半套房子。这样考虑，旅游地产的真实价值要打很大的折扣。
（2）旅游地产少部分时间自住、大部分时间出租的话，会有很高的管理成本。
（3）成熟的旅游地产经营模式是专业化经营，或者一下子买很多、雇人专门管理，或者买很少的份额、交给别人管理。