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第34讲 房子适合投机吗？寻找神秘的炒房团
本讲我们来讨论一个非常有意思的问题，就是投机炒作对于房价的影响。
日常生活中，你可能听很多人讲过，房子这么贵，都是有钱人炒起来的，或者职业的炒房团炒起来的。很多人买了很多房子，倒买倒卖，推高了房价。像温州炒房团、山西煤老板炒房团、鄂尔多斯炒房团，都是经常被批判的对象。
这种说法很流行，很多人都听说过。但是不知为什么，我听到这种说法的时候，总有一点奇怪的感觉。别人挣钱是别人的本事，我不嫉妒。但是，见贤思齐，我只奇怪，自己怎么就不会炒房？炒房这么挣钱的事情，我怎么做不了？
于是，我就开始留意，看看都是些什么人这么厉害，会炒房子。说实在的，我一个都没找到。我身边很多人都有房子，有些人还买了很多套，可是这些人很难说是炒房。为了把这件事情说清楚，我把买房子的动机分为三类：居住、投资、投机。
第一种，居住买房。很多人买房是为了居住。有的人只有一套，有的人家庭条件改善了，为了改善居住状况，买了两套。这种购买都是为了居住，显然不能算炒作。各国的统计口径，都会把首套房和二套房算作自住房，从第三套开始，才算作投资住房。
第二种，投资买房。因为看好房价上涨，打算买入长期持有，这也不能叫作炒作，这叫投资。比如说，很多人买房是因为看好房价的长期趋势，打算买个房养老，有条件的还想多买几套，作为一种资产长期持有。这是显然的投资行为，不是投机行为。
这种情况可能有人会有不同意见。有人可能会说，买了很多房子也不能算炒作吗？那要看这些人是不是不停地倒买倒卖。如果只买不卖，或者很少卖，就不能算炒作。类比一下股票市场，炒股票是指频繁操作。买股票持有很多年，等待上涨，是不叫炒作的，叫价值投资。
现实中，有些人买了很多房子，有点招人恨。比如说，不少香港人、台湾人在沿海城市买了很多房子，买了之后就放着或者出租。这是投资，还是投机？既然没有倒买倒卖，你很难说人家投机，应该说是投资。他们为什么买那么多房子？就是因为早些年香港、台湾的房价涨得厉害，他们经历过，搞懂了房产的投资价值。于是，等到大陆经济起来了，这些人觉醒得早，看准时机就抓紧买了。因为早期的时候不限购，就买了很多。
此外，还有很多山西人、鄂尔多斯人挖煤挣了钱，钱到手没地方放，不会炒股票，存款利率又太低，所以就只能买房。这种情况也是不能算作炒作的。我自己调研的时候，发现一些鄂尔多斯人拿了钱没买房，去搞些不靠谱的金融投资，不少人血本无归。你想想，站在这些人的角度，是买房划算，还是搞那些投资划算？因为缺少安全靠谱的投资机会而买房投资，是不能算炒房的。
第三种，一些人看好房价上涨，但是觉得以后会下跌，想先买一套，等涨价之后在下跌之前卖出获利。这是典型的投机炒作。
对于这种炒作，大家想一想，操作的难度有多大。完成这个操作，至少需要四个条件。
第一，你要能够准确判断房价的涨跌，短期看涨，长期看跌，要把握好时点，不但能看清长期趋势，还能看清短期波动，否则就不能挣钱。这很难。我研究房地产也有好些年了，也只能看清一个趋势，看波段的时候就觉得很困难。你若问我房价什么时候涨、什么时候跌，我一般是不太敢讲的。
第二，你要能够迅速完成这个操作，想买的时候能买，想卖的时候能卖，不会出现“买不到，卖不掉”的情况。这要求你是个很有办法的人。
第三，假设你满足前两个条件，这个买卖价差的利润要足够覆盖所有的交易成本。房屋买卖的交易成本很高，有各种税费，要办很多手续。粗略估计，买房税费，包括契税（1%~1.5%）、中介费（2%~3%）、印花税等，相当于房价的4%。卖房税费（现实中常常是买房一方负担），包括增值税（住房满两年免征，购房时间未满两年的，按照成交价5.6%交纳）、个人所得税（提供发票原件的，按照成交价减去相关成本的20%交；不提供原购房发票原件的，按照成交价的1%交纳）、印花税等，也要交4%左右。一个来回，要交8%左右的费用。这种炒作要扣除这8%的税费，才能谈挣钱。
当然，这个计算不太准确，不同的房子交易费用也不完全一样。还有一个简单的办法理解这个交易费用。你看满大街的房地产中介公司，那些办公场所、中介服务人员，都是交易费用。他们的门店房租、水电费、办公费、人员费，都是要从房屋买卖里面出的。而且，这只是中介费，中介费在房屋买卖中只占一小部分，大部分是各种契税。交易费用这么高，高到房子只能是投资品，不可能是投机品。投机炒房子的人如果弄不好，最后会搬起石头砸了自己的脚。
表34-1 主要地产经纪公司的规模和收入
（续表）
数据来源：天风证券、国盛证券、巨潮资讯网、21世纪不动产（中国）官网。经纪人和门店数，中原地产和Q房网为2017年数据，其余为2018年数据。中介收入和中介利润数据，链家为2016年数据，其余为2018年数据。中原地产业绩数据为大陆区业绩。世联行2018年年报显示，中介服务业务链接经纪公司4万多家，链接经纪人20余万（无直营门店）。
第四，你要有相当的资金实力。炒房是要花很多钱的，大城市一套房就要上千万元，首付要好几百万元，资金量不够大，没有上千万元，其实没资格谈炒房。有好几千万元资产的人，因为惧怕风险，也不一定会炒房。
我们总结一下，同时满足这四个条件的人才能炒房，但是同时满足这四个条件的人其实很少。
中国14亿人，资金实力在千万元以上的，不到百分之一。这其中，能够准确判断房价短期涨跌的，不足百分之一。这其中，愿意不辞劳苦做买卖操作的，不足百分之一。三个百分之一下来，就是百万分之一，14亿人的百万分之一，就是1400人。往多说，也就万把人吧。
所以说，现实中不是没有炒房子的人，是有的，但是数量很少，区区几千人、上万人而已。这些人能影响中国的房价水平？这是不可能的。要知道，全中国的房价总价值在300万亿元以上。要是能影响的话，相当于每个人能撬动300亿元以上的资产价值。这样的事情，用小学算术算一下，想都不敢想。
因此，在考虑房价的时候，炒作对房价的影响是不用考虑的。如果房价是炒上去的，早就下来了。比如说，前些年温州、鄂尔多斯的房价很高，有明显的投机炒作嫌疑，后来就跌得很厉害。
说到这里，还是会有很多人有疑惑，比如，很多人会说：我就认识一个朋友，他的朋友的阿姨也不识字，就炒房挣了很多钱，怎么能说没有人炒房呢？
这个问题非常好，很多人都听说过这样的故事。其实，这个问题的问法更好。一般来说，这个传说中的炒房大侠并不是你直接的朋友，而是你的朋友的朋友，或者你朋友的朋友的阿姨。这种人是存在的，数量不明、没有统计，但是在江湖上被广为传颂，就显得很多了。
本讲要点：
（1）现实中很多人买房是为了居住，或者长期持有等待升值，都不能算是投机炒作。
（2）房屋买卖的交易成本很高，对资金的要求也很高，房屋并不适合投机炒作，而是适合长期持有。
（3）现实中有炒房的人，但是数量并不多，对房价影响也不大。