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第24讲 芝加哥：没落的贵族
看完上一讲，很多读者可能会形成一个印象，就是美国大城市的房子都很贵。
其实，也不完全是这样。比如说，芝加哥是美国第三大城市，房价就不算太高，市中心每平方米的均价才不到4万元人民币。芝加哥豪宅的价格只相当于纽约中低端住宅的价格。和国内比的话，芝加哥的房价比杭州、成都这样的核心二线城市都低，只相当于南京、合肥等城市的房价。
芝加哥房价为什么不高呢？我们分四步，一步一步来说清楚：
第一步，芝加哥的房价到底有多低？通过和美国其他大城市的房价比较，我们发现的确很低。
第二步，房价低的直接原因是什么？我们发现，是涨速太慢。这十几年，芝加哥的房价基本没怎么涨。
第三步，基本不涨的原因是什么？分析发现，是经济停滞和人口流出。
第四步，我们简单探讨一下芝加哥人口流出和经济停滞的原因。
芝加哥房价现状：低增长导致低房价
首先，我们来看一看芝加哥的房价到底有多低。图24-1展示了美国前十大城市的房价。我们看到，无论是全市范围内还是黄金地段，芝加哥的房价都比纽约、旧金山、洛杉矶、波士顿等低很多。
图24-1 美国十大城市房价与增长率
数据来源：Zillow（美国最大的地产交易平台）data。核心区是最繁华的邮政编码对应的区域。
芝加哥虽然是美国第三大城市，但是房价只属于第三梯队。
第一梯队是纽约，第二梯队是旧金山、洛杉矶、波士顿，第三梯队是圣迭戈、芝加哥、费城。芝加哥核心区的平均房价只有5000多美元，只有纽约的1/4、洛杉矶和旧金山的1/3。芝加哥是美国第三大城市，房价可谓非常亲民。
看清了现状，我们来看第二个问题，芝加哥的房价为什么这么低。图24-2显示的是1987年以来芝加哥的房价指数，作为比较，同时显示了美国十大城市和美国全国平均房价指数。
看了这张图，你就清楚了。芝加哥的房价低是长期增长缓慢的结果。仔细看，你会发现在2000年前后，发生了一个重大转折。在此之前，芝加哥房价的涨速并不慢，比全美平均水平还快一点点，比十大城市的平均水平也快一点点。但是从2000年开始，情况发生了很大的变化，芝加哥房价的涨速开始明显滞后，不仅比十大城市的平均速度慢，比全美平均速度也慢。
图24-2 美国房屋价格指数（1987年1月—2018年10月）
数据来源：标准普尔卡司席勒房价指数（S ＆ P/Case-Shiller Home Price Index），以2000年1月为100。
从2000年到2018年10月，将近19年的时间，芝加哥的房价只涨了44%，每年只涨了2%多一点点，和通货膨胀的速度差不多（这19年美国的年均通胀是2.2%）。作为对比，十大城市房价涨了127%，是芝加哥的3倍；全美平均涨了106%，是芝加哥的2.5倍。所以，芝加哥的低房价是进入21世纪以来房价长期涨速慢的结果，这是芝加哥房价低的直接原因。
芝加哥房价低增长的原因：人口流出和经济停滞
说完直接原因，我们来说底层原因。我们分析了数据，发现原因其实很简单，就是芝加哥经济增长慢，人口吸附力变差。
首先来看芝加哥的人口增速。我们分析了2000年以来美国主要城市的人口增长率，发现芝加哥的人口增速居然是负的，下降了6.2%。要知道，在此期间美国的总人口是增长的，增长了15%左右，很多大城市的人口都是增长的。十大城市中，芝加哥是唯一人口下降的城市。为了看清这一点，我在图24-3中专门加了一条零增长线。你可以清楚地看到，只有芝加哥的人口增长是处于零增长线以下的。
图24-3 美国主要大城市的人口和增长率（2000-2017年）
数据来源：美国普查局（U.S.Census Bureau）。
其他城市，比如纽约、洛杉矶、旧金山、波士顿这些城市的人口都是增长的，休斯敦、菲尼克斯这样的城市，人口更是增长了20%左右。在其他主要大城市人口都增加的情况下，芝加哥的人口增长为负，确实凸显了这个城市的人口吸引力下降。
我们再来看经济增长。和人口的流出相一致，芝加哥的经济增长也是很缓慢的。虽然在人口总量上，芝加哥依然是第三大，但是人均产出只排在第七。一般来说，大城市的人均收入要高一些，用高收入来对抗大城市的拥堵、污染等不便利。但是芝加哥的情况说明其经济活力真的很一般。
芝加哥的人均产出低，是增长缓慢的结果。从经济增速看，21世纪以来芝加哥的经济总量只增加了16%。这是个很低的速度，每年不到1%，在美国十大城市中是最低的。2001年至2017年，美国十大城市的经济平均增速达到38%，是芝加哥的2.4倍（见图24-4）。芝加哥的长期经济疲软，由此可见一斑。
图24-4 美国十大城市人均GDP和GDP累计增长（2001-2017年）
数据来源：美国经济分析局（BEA）。
说到这里，情况就大致清楚了。芝加哥现在的低房价是2000年以来房价增长缓慢的结果，而房价增长缓慢是经济疲软、人口流出的结果。这样看起来，芝加哥的房价低就一点也不奇怪了。一个城市丧失了活力，没有新增人口，本来的人口有房子住，房价当然就不会上涨了。
既然房价不涨，房产的投资价值也就不大了。虽然芝加哥住房的租售比很低，只有15倍多一点，相当于6.5%左右的房租收益率，但是扣除房产税、保险费、管理费和维护成本，也就3%～4%的样子，比美国国债收益率高一点。再考虑到房产的流动性很低，还不如投资国债。
芝加哥没落的原因
芝加哥的人口为什么流出？原因肯定很多，比如经济增长缓慢，不能够吸引产业和人才的聚集。我们挑其中的两个重点进行分析。进入21世纪以来，美国的经济主要靠两大支柱，一个是高科技，另一个是房地产。而芝加哥在这两方面，都不占优势。
先说高科技。21世纪以来，美国形成了很多的高科技园区，比如大家熟悉的硅谷园区、波士顿西部园区，还有北卡罗来纳州的三角科技园、得克萨斯奥斯汀的科技园，都很有名。但是芝加哥在这一轮科技园区的竞争中，落后了不少。
再看房地产。房地产的发展需要两个条件，第一个是产业基础，人们要有就业机会。在这方面，大城市都有优势，但是芝加哥这些年经济增长不太好，高科技方面也没显示出优势，就打了折扣。
房地产发展的另一个重要条件是气候。房子是用来住的，在其他条件一样的情况下，人们更喜欢住在气候宜人的地方。
我自己的感受是，芝加哥的气候真的不算好。芝加哥坐落在密歇根湖西南角落，没有遮拦，一望无际的大湖面上，风可以直吹过来，长年风很大。芝加哥号称“风城”，这个别号是名不虚传的。我曾经去过那里开会，恰好又是1月，风吹起来真的很冷，预报温度是零下5度，风吹起来至少有零下10度。
近年来，美国出现一个新名词，叫作“阳光地带城市”（sunbelt cities），说的是人们在往美国南部或者西部温暖的地区移民，比如得克萨斯州、亚利桑那州，以及传统的加州，这些地方的气候好、移民多。
根据一份学术研究，一个城市的人口增长、房价增长和年平均气温是高度正相关的（见图24-5）。也就是说，人们喜欢往温暖的城市移民，推高了这些地方的房价。这和我们的直观感受一致。这些年，美国南部温暖城市的房价涨幅总体要比北部城市大很多。
图24-5 房价增长与平均气温的关系
注：房价增速与年平均气温正相关。图中显示47个大中城市中位房价累计增长率与年平均气温的关系，房价增长为2010年1月到2018年11月数据，年均气温长期稳定，用的是1981年到2010年的均值。
数据来源：气温数据来自美国国家气候数据中心，房价数据来自Zillow。
从图24-5中可以清楚看到，气温越高，房价增长越快，这个关系非常清楚。大家以后买房的时候，对气温的因素也要有所考虑。
本讲要点：
（1）芝加哥虽然是美国第三大城市，但是房价真的很低，核心区均价只有不到4万元人民币，相当于纽约的1/4。
（2）芝加哥房价低的直接原因，是21世纪以来房价涨速太慢，这十几年房价基本不涨。房价不涨背后的原因，是经济停滞和人口流出。
（3）芝加哥经济停滞和人口流出，有两个原因很重要，一个是高科技产业发展缓慢，另一个是气候不太宜居。这两个原因，大家在国内买房时也要参考。