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离婚时房产如何分割
导读
《武林外传》里的一句台词是：“你的就是我的，我的还是我的。”把它放在婚姻生活里，在一些情况下会很贴切。婚姻生活之初，彼此都是不分你我，共同创造，共同付出。可是，当婚姻走到尽头时，双方又什么都想分割清楚，似乎要把东西都放在天平上，唯有两边平衡，才能让纷争停息。但是，在婚姻中，有哪些可以算作夫妻共同财产，能够被分割？哪些算是个人财产，不能被分割呢？下面要分析的案例，是和房产有关的，包括房子本身和由房子衍生出来的资产——房租，房租问题是很多离婚家庭都会涉及的财产纠纷。
案例
案例一：张女士是个女强人，结婚前，就凭着自己的能力在北京全款买下了一套价值500万元的房子。后来遇到了丈夫李先生，张女士便在结婚后搬到李先生的家。两个人觉得将之前张女士的房子租出去比较合适，于是，李先生负责在网上发帖、带人看房，张女士则负责起草合同。两人一起与承租人商谈租金，最终以每个月7000元的价格将房子租了出去。可是，两人在结婚后的第五个年头，因为感情不和而离婚了。其他财产的协调都很顺利，但是当涉及张女士房子的租金，两人就谈不拢了。在婚姻存续期间，他们共收房租40万元，李先生认为，这笔钱应当是夫妻共同财产，因此要求分割一半，自己应分得20万元。但是张女士却认为，这房子本来就是自己的，是个人财产，即便是在婚后所产生的孳息，也应当是个人财产，所以不能分割。双方对该租金是否属于夫妻共同财产争论不休，最后闹上了法庭。
案例二：王某和赵某是一对结婚5年的夫妻。2010年两人结婚的时候，王某的父母决定在两人婚后资助双方买一套商品房，首付50万元并将产权登记在王某名下。一切办妥后，两人共同贷款60万元，支付剩下的费用。5年后，也就是2015年，二人因为种种原因决定离婚。当时房子已经升值到250万元，赵某要求对房产公平分割，但是王某不同意。王某认为首付是他父母出的，产权登记在他自己的名下，并不想与对方平分。这样，双方对于该房屋是否属于夫妻共同财产发生了争议，并诉至法院。
焦点问题
离婚时，夫妻双方的房产分割会面临哪些问题？
案例分析
问题一：个人在婚前购置的房产在婚后产生了租金，离婚时该怎么分这份收入呢？
先来看看案例一，面对张女士和李先生这种情况，想必很多人都会想到《〈婚姻法〉司法解释（三）》第五条的规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”也就是说，如果单看这一条规定的话，李先生不能得到租金中的20万元。但是也有人说，是否算是孳息，要看夫妻对产生的收益所付出的时间、精力和贡献。孳息是客观上必然会出现的结果，并非人为因素造成的。比如，果树结果是自然规律。但是，如果夫妻一方婚前投资、经营一片果林，婚后经双方共同栽培、耕作而获得收成，那么此时的果实显然不是自然孳息，而是《婚姻法》第十七条中规定的“生产、经营的收益”。因此，在分割财产的时候，双方要注意导致孳息产生的，到底是人为因素还是自然因素。
如果这40万元是房产本身的自然增值，并没有因为李先生的付出和努力，就像果树本该结果一样，未受人为因素影响，就和房子本身一样，为个人财产。但是这40万元孳息，有夫妻为之共同付出的时间、精力和贡献，就像婚后经双方共同耕作、栽培而获得的水果，明显不是孳息，而是《婚姻法》中提到的“生产、经营的收益”，应算是夫妻共同财产。本案中，李先生负责在网上发帖子、带人看房，张女士负责起草合同，两人还一起与承租人谈租金，这显然是夫妻二人在共同为租房一事努力。因此，李先生理当分得一半租金，即20万元。
这一案例，会在很大程度上考验法官的法律智慧：究竟是按照《〈婚姻法〉司法解释（三）》的规定，基于房租为孳息，而判定房租为一方的个人资产，还是按照共同财产的法律精神，基于房租为夫妻共同付出时间、精力的所得，而判定为夫妻共同财产呢？我们认为，如果夫妻另一方对孳息的取得有密不可分的贡献，该房租为夫妻共同财产。
问题二：一方父母在子女婚后出首付购买房产，并将产权登记在出资人子女名下，此后由夫妻双方共同还房贷，如果两人离婚该怎么分房产？
案例二中王某和赵某的情况，我们应该从哪里入手分析呢？《〈婚姻法〉司法解释（三）》规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八条第三款的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”但在实践中，法院将“出资”的解释为“全额出资”。本案中，王某的父母并非全额出资，王某和赵某还有60万元的共同房贷。不过，只要可以确定是王某的父母出了50万元的首付，并且产权登记的是王某的名字，那很大程度上可以将这50万元的首付，视为王某父母对王某的赠与。也就是说，其中价值50万元的房产及其对应的增值，应当认定为王某一方所有。而当时双方共同还贷的60万元的部分及其对应的增值，才是夫妻共同所有、需要被分割的部分。而且，在分割的时候，法院也有可能会根据夫妻各自对该房屋的贡献大小，来分配分割比例。值得注意的是，有的家庭可能是夫妻一方的父母出资付首付，然后将产权登记在夫妻双方的名下，这种情况下的处理方式又不一样了。
总结
在婚姻中，分辨哪些是个人财产、哪些是夫妻共同财产非常重要，否则万一离婚，双方可能因争执不下而闹上法庭。有的家长为避免自己的子女日后因为房子的问题而面临法律纠纷，会为孩子全款买房，并赠与子女。当然，夫妻双方可以运用婚前或者婚后财产协议避免房产纠纷，这样可以避免不必要的官司，保障自己的利益。
《〈婚姻法〉司法解释（三）》第五条的规定在征求意见稿中的表述为：“夫妻一方个人财产在婚后产生的孳息或增值收益，应认定为一方的个人财产；但另一方对孳息或增值收益有贡献的，可以认定为夫妻共同财产。”最高人民法院法官吴晓芳在《〈婚姻法〉司法解释（三）适用中的疑难问题探析》中写道：“我们认为，《〈婚姻法〉司法解释（三）》第五条的‘孳息’一词应作限缩解释，专指投资性、非经营性的收益。虽然房屋租金在民法理论上属于家庭孳息，但考虑到租金与银行存款不同，需要投入一定的管理或劳务，故将租金认定为经营性收益比较适宜。《〈婚姻法〉司法解释（三）》实际上将夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的增值，按照主观能动性行为或客观被动性行为的划分标准，强调客观被动性的自然增值属于一方的个人财产。”