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在美国购房的税务问题
导读
根据美国人口普查局的统计，全美2015年平均每位房屋所有人交纳的房地产税为2149美元。之所以这么高，是因为美国绝大部分房产是包括土地的。也就是说，身为房东的你不仅有使用房屋的权利，你还拥有与房屋相连的土地的所有权，包括房屋地基、前后院等。但是我们不能因为看上了一片地就要去买下一栋房子，购置美国房产需要考虑很多细节，毕竟并不是所有人在购买房子的时候都不介意成本。另外，如果你想去美国买房子，相比遗产税，房产税其实不是你所需要考虑的最令人头痛的税务问题。
下面我们就来分析在美国买房的相关税务问题，以及在买房的时候，不同人群需要注意哪些问题。而已经移民美国的人和没有移民美国的人在买房时，到底应该怎么安排才更划算呢？
案例
李女士是中国企业家，资产上亿元，为了孩子能有更好的教育，打算带孩子移民美国，去年拿到了绿卡，丈夫周先生还没有申请美国身份，家里的资产都在周先生名下，夫妻二人最近商量，想在美国购买一套房产，但不知道该将此房产放在谁的名下。
焦点问题
在美国购置房产，怎么购买比较划算？
案例分析
问题一：从税务角度考虑，在美国买房子是以外国人的身份买还是以绿卡持有者的身份买更划算呢？
我们的建议是用绿卡身份买房，因为绿卡持有者对美国税务局来说是美国人，拿到绿卡的人也能享受美国的一些税收政策。但是，如果你目前还没有美国身份，而且希望房产落户在自己名下，那么对于美国税务局而言，你就是外国人，你不得不面对遗产税的问题。很多人都纳闷儿，美国的遗产税是针对美国人征收的，自己是外国人，为什么要考虑遗产税的问题呢？其实美国的遗产税适用于美国人，以及在美国拥有某些财产的外国人。说到这里，你也许会问，美国的遗产税不是有免税额度吗？没错，根据美国税务局的数据，美国的遗产税2018年的免税额度是1118万美元，但这个额度是针对美国居民的，对于非美国居民的投资者，也就是外国人，遗产税免税额度只有6万美元。根据美国的相关税法，非美国居民在美国的资产超出6万美元的部分，在其死亡时，要缴纳40%的遗产税，即在美国持有的房产就属于需要缴纳遗产税的财产。所以，像李女士这种情况，自己是美国身份，丈夫是中国身份，单纯从规避遗产税的角度考虑，我们建议用她的身份来买房。
问题二：如果购买总价比较高的房产，从税务和财富传承的角度来看，是以个人名义买还是以公司名义买更好呢？
如果李女士一家准备在美国购买总价非常高的房产，而且考虑到李女士名下还有其他资产，适用于美国人的遗产税的免税额度对她来讲可能都不够用。在这种情况下，我们会建议李女士用公司而不是个人名义来持有房产。另外，如果李女士一家有财富传承需求，在公司之外还需要设立复杂的家族信托架构。
问题三：在美国买房的时候，付款方式有没有什么需要注意的问题呢？
在美国买房通常有两种付款方式，一种是电汇的方式，另一种是银行汇票的方式，银行汇票的前提是你能在美国银行开户，但在美国银行开户不是一个很简单的事情。买房通常是一次性支付，不能分期付款。要注意一个问题，在美国买房的时候，大家谈好条件后，会指定哪一天来关闭这个交易，也就是说，在那一天，买卖双方以及双方的律师会正式签合同并一次性付款。这其中如果涉及银行贷款，银行当天会把钱汇到卖方的账户里，以上就是美国买房大致的程序。另一个大家要注意的问题是，在美国买房之前要把所有的资金准备好，如果资金需要汇到国外，也要提前准备好。另外，大家要把结构搭建好，比如用公司名义买房，就要把相应的结构都安排好。
问题四：美国的房产税是如何计算的？如果客户购房之后考虑维护房屋的成本，房产税是否是其中一项比较大的开支？
我们觉得房产税在成本方面不应该是一个主要的考虑因素，因为房产税占整个买房成本的比例还是比较小的，主要成本是房价本身和房屋贷款利息。房产税税率是0.5%~2%，因地区不同而有差异，比如纽约、曼哈顿，房产税税率比较低，但是房价高。而佛罗里达州和美国的南部，房产税税率为1.5%~2%，但是房价比较低。另外，美国有联邦税、州税和城市税，但佛罗里达州没有州层面的税，所以生活成本会比纽约低很多。
总结
我们要提醒想在美国购房的朋友，如果可以，最好尽量避免银行贷款购买。银行为了可以顺利拿回房贷、保障房屋安全以及确保放贷者可以按时交纳房产税，会要求放贷者设立代管账户，替房贷者交纳房产税及房屋保险费用。如果客户是自己直接交纳房产税及房屋保险费，银行往往会提高房贷利率0.25个百分点。
本文整理自王燮宗2017年9月11日在《王昊说财富》节目中的案例分析。