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英国购房税太高，怎样购买才划算
导读
很多人关注英国在“脱欧”后的经济走势，尤其是那些在英国置办房产的人，担心房产会受到影响。此前，英国为了限制外国人“炒房”，确定了高额交易税，比如外国人在英国购买首套房产，需向政府缴纳交易总额的2%~12%的印花税；购买第二套房产的，在此前印花税的基础上，得再缴纳3%的附加税，因此印花税率最高可达15%。如此换算下来，这些税甚至能在其他地方买套好别墅。但是对英国情有独钟的人来说，为了子女的教育，以及未来生活的需要，依然会把英国作为海外移民的首选地之一。如果英国的经济受到冲击，外国人在英国的购房税很可能会更高，甚至会面临其他问题。那么，当在英国进行房产投资、移民自住，或为了下一代而购买学区房时，会遇到哪些税务方面的问题？对此，我们怎么购买才比较划算？
案例
沈先生是计划在伦敦买房的中国人，他的女儿已经收到英国伦敦大学的录取通知书，于是沈先生就开始在伦敦周边物色交通方便的公寓，作为女儿在伦敦读大学时的住处。当时的计划是，女儿在大学第一年的时候，住在学校提供的宿舍里，在此期间把房子整体出租一年。等女儿大二时再搬到所买的公寓里，她自己住一间，将另外一个房间出租给可靠的同学。但沈先生听说，在英国购买房产会有高额的税务负担，比如要缴纳很高的资本利得税和遗产税，房租的收入也要缴纳一大笔所得税，所以他不知道如何购买才比较划算。
焦点问题
在英国购置房产会遇到哪些税务方面的问题？怎么购买才比较划算？
案例分析
问题一：如果在英国只是购买一个自住的总额不高的小房子，需不需要考虑遗产税问题？
首先，我们要对英国遗产税有一个基本的了解，根据英国税法的规定，英国的遗产税税率是40%，每个纳税人享有325000英镑的免征额，如果父母把自己的主要住宅赠给子女，免征额将提高到每人450000英镑。配偶之间的免征额是可以叠加的，比如说，配偶一方享有325000英镑的免征额，夫妻双方的免征额累加在一起，那么一个家庭可以享受的遗产税免征额为650000英镑。超过免征额部分的税率为40%。
英国税法规定，以下情形可以免征或减征遗产税：死者的配偶接受的遗产不缴纳遗产税，即配偶之间转移财产可以免征遗产税。英国没有赠与税，但如果赠与人在财产赠与后7年之内去世，则部分财产还需缴纳遗产税；如果赠与人在财产增与后3年内去世，那全部赠与财产都需缴纳遗产税，只是税率会降低；如果赠与人在财产赠与之后超过7年才去世，则所赠予的财产免征遗产税。给慈善机构的捐款和转移给家族企业的财产也不在课征遗产税的范围之内。转移到信托内的财产会征收20%的遗产税，但是如果委托人在转移后的7年之内去世，则需要补缴遗产税至40%。上述这些遗产税免征或者减征的规定只是大致标准，每个纳税人会因自身不同的财产状况和家庭成员之间的不同关系，有一些调整或例外情况。
因为遗产税的计算是根据净资产，贷款会在计算相应税额之前被扣除，所以我们建议尽可能地通过贷款的形式来买房。而且英国的遗产税有免征额，如果客户买的房子的总价超出免征额一点儿，这种情况下，就不用考虑遗产税，因为我们相信这个免征额会根据通货膨胀率往上提，所以对想买一个小户型的人来说，遗产税不是一个特别大的问题。
问题二：如果沈先生想购买房价比较高的房子，该怎样合法地规避遗产税？
以前在市场上有一个流行的规避遗产税的方法，那就是在耿西岛（Guernsey）、英属维尔京群岛（BVI）或开曼群岛（Cay-man Islands）设立特殊目的公司，然后由这种特殊目的公司持有英国的房产，这种做法相对于以个人名义持有房产，能够规避遗产税。但是近几年，英国实行了一个新的税种，叫年度物业税（Annual Tax on Enveloped Dwellings，简称ATED）。按照这个税种的规定，价值超过50万英镑的住宅，只要由公司持有，且最终由公司持有人入住，房屋持有人就需要每年缴纳3500英镑至22万多英镑的额度税。ATED不是遗产税，政府出台这个税种，就是为了防止房屋持有人规避遗产税。最近英国的税法又有所修改，最新的立法很有可能就直接把这种房子纳为遗产税的征收对象。而且英国遗产税的税率还是比较高的，目前建议购房者尽可能地由个人持有房产，而不是通过公司，因为之前的避税效果现在很难实现了。
问题三：案例中沈先生还提到房屋租金的问题，如果在英国买的房子，暂时不住，而是将房子租出去，租金收入是否需要在英国缴纳个人所得税？
其实像沈先生这类的中国投资者很多，他们会通过把房子租出去来收取租金。如果出租人持有的是住宅房产，持有房产的个人，应该以租金收入为基础缴纳个人所得税，税率最低为20%，最高为45%。但有一点要注意，抵押贷款中的利息部分和房屋维护的部分可以做相应扣除，所以我们还是建议尽量考虑用贷款的形式购买房产，因为不论遗产税还是租金所得税都可以凭贷款而做相应扣除。
在英国买房涉及的税种，主要是遗产税和所得税，除此之外，资本利得税也是非常重要的税种。比如，你买了房产之后又打算卖掉，肯定希望价格比之前买房的时候有所提高，这个增值部分就是资本利得，而资本利得税的税率为18%或28%。到底适用18%还是28%，还要以买房人的收入门槛为准，低收入者一般为18%，高收入者一般为28%。但英国的资本利得税是有避税空间的，如果房屋所有人卖掉的房子是个人的主要住宅，那么可以免缴资本利得税。如果购房者打算买两套房子，不如买一套大一点的房子，然后把这个房子作为自己的主要住宅，这种安排就可以在卖出时避免缴纳资本利得税。
另外，还有一种需要按年或按月缴纳的市政税，不过这种税的税率一般比较低，而且还因房屋的面积和所住的市政区不同而有所差别。对于这种市政税，如果是不工作的在校学生，则可以申请免缴，但是要提供相关的证明。
总结
我们建议想要在海外购置房产的人，不要只在发达国家购置，有些国家，比如塞浦路斯、希腊、圣基茨和尼维斯联邦、葡萄牙等，对海外人士购房及投资都有利好政策，甚至购房者在购置相关资产后可以获得海外合法的身份。
本文整理自王传奇2017年9月20日在《王昊说财富》中的案例分析。