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第二十六讲 中国房价有泡沫吗？
未知
第二十六讲 中国房价有泡沫吗？
世界大城市房子都很贵，但是贵有贵的道理。长期看房产投资回报率高，风险低，因此富裕家庭，以及有条件的中产家庭，都会持有多套房子，用来保值增值。
我们来回答一个很多人特别关心，争议也很大的问题，就是中国房价到底有没有泡沫？这个问题的大背景是现在房价已经很高，经济增速又在下行，大多数专家、媒体也众口一词说房价有泡沫，可是这么多年了，这个泡沫就是不破，不但不破，在严厉的房地产调控之下还很坚挺，稍微放松还会涨，这到底是怎么回事？弄清这个问题是进行房产投资的基础，不能含糊，所以我们专门讲。
这个问题，我通过回答两个小问题来解答，希望对你有所启发。
第一个问题：很多人拿现在的中国和1990年的日本比，那么现在的中国和1990年的日本可比吗？
第二个问题：北京房价已经很高，但是还只有纽约的一半左右，那么未来北京的房价和纽约的房价，哪一个应该更高？
中国房价和1990年的日本很像吗？
先来看第一个问题，中国房价和日本房价的比较。现在的情况是房价确实已经很高了，特别是一线和核心二线城市，已经高得有点让人受不了。于是，很多人认为房价的泡沫已经很严重，甚至和1990年的日本很像，处在泡沫破灭的前夜。
为了看清这个问题，我们把北京和东京做个比较。看看北京的房价和东京比，到底处在什么水平上。这么多年过去了，不好直接比较，我们用美国作为标尺来进行比较。美国这些年一直是全球最大经济体，而且房价相对稳定，适合作为标尺。
1990年的时候，东京高端住宅的价格，达到过8万美元/平方米，当时纽约高端住宅的价格也就1万多美元/平方米，东京是纽约的8倍。刚才说的是豪宅，看均价的话，东京核心区的均价达到3万多美元/平方米，而纽约中心城区的均价才四五千美元/平方米，差不多也是8倍。
2018年的时候，纽约房子的均价是2万美元/平方米多一点，北京的均价是1万美元/平方米多一点，纽约房价是北京房价的2倍左右。
所以说，以纽约房价作为比较基准，一个是纽约的8倍，一个不到纽约的一半，一里一外，是16倍，2018年北京房价相当于1990年东京房价的1/16。所以，北京的房子虽然很“贵”，但是和1990年的日本相比，还差很远，远远不在一个数量级上。“贵”和“泡沫”是两个概念，“贵”不一定就有泡沫。
说到这里，你可能觉得很奇怪，1990年的东京房价怎么这么高？是纽约的8倍多，也太夸张了。是的，是很夸张。当时不仅东京，日本全国的土地都很贵。当时日本全国土地价值是美国的4倍，考虑到日本的国土面积只有美国的1/25，一里一外，看土地单价的话，日本土地单价是美国的100多倍，简直就是离谱。正因为如此，日本1990年的地产泡沫是近代经济史上最严重的泡沫。我们甚至都想不出还有哪个泡沫，可以和这个泡沫相提并论。
在《徐远的房产财富42讲》里，我专门讲过日本的泡沫是如何形成、如何破裂的，这是一个非常精彩的故事，我概括为“一场史诗级的金融战败”。在这里，我就不重复这个故事了。今天你需要知道的是，日本当时的地价之贵，远远不是今天的中国能够比的。说一句玩笑，和当时的日本相比，中国今天的地价简直就是很便宜，更谈不上泡沫。
北京和纽约，哪个房价应该更高？
前面我们说的是，北京房价比东京便宜很多，泡沫的证据严重不足。可是有没有这么一种可能性，就是北京的房子虽然比东京便宜，但是依然有泡沫。换句话说，有没有一种可能，东京房价是个很大的泡沫，而北京房价是个小小的泡沫呢？
这个问题问得好，从逻辑上，我们不能排除这个可能性。为了回答这个问题，我们进一步比较一下北京和纽约。前面我们说了，北京的房价比纽约低，那么我来问你，你觉得在未来，北京和纽约这两个城市的房价，应该是哪一个高？你可能脱口而出，当然是纽约高了。纽约是世界之都，人均收入那么高，房价当然应该高于北京。但是，我们用基本的经济学框架进行一些分析，简单比较一下需求和供给，你会发现结论完全是反过来的。
首先从需求看，北京是中国的政治、经济、金融、文化中心，资源高度聚集。北京有全中国最宽的马路、最好的医院、最好的学校。而纽约只是美国的金融中心，政治中心是华盛顿，文化中心是波士顿。纽约只是一个中心，而北京是四个中心。从资源聚集的角度，纽约和北京是没法比的。北京聚集着全国最好的各种资源，包括教育和医疗资源。
我们一直说，买房其实买的是城市资源，北京聚集的资源多，房子的附加资源也就多。从需求上看，北京的需求是远远超过纽约的需求的。而且，中国总人口是美国的4倍，就进一步增加了对北京住房的需求。
看完了需求，我们再看供给。你想一下，就会发现北京住房的有效供给，比纽约少很多。为什么呢？两个原因。一个是纽约的建筑密度大。由于限高和城市规划等因素，北京的房子很矮、不密集，而纽约曼哈顿岛上的房屋很高、很密。根据统计，每平方米的土地上，曼哈顿建了11平方米的房子，而北京的二环里，面积和曼哈顿差不多，每平方米只建了不到1平方米的房子。这样一来，纽约的房屋面积就是北京的好几倍。
第二个原因是纽约的房地产市场效率高，房屋的利用率高，相当于进一步增加了有效供给。
比如说，纽约的房屋出租率高，闲置的房子很少。而北京，很多房子空着，利用效率很低。打个比方，你看北京的很多房子，包括国家机关、事业单位、各种单位的大院子，这些房子都是不卖的、不出租的，这就大大降低了房屋的利用效率。
所以，简单概括一下，北京的房屋需求比纽约大，供给比纽约少，北京的房价当然是要超过纽约的。这和很多人的第一印象是完全相反的。
那么现在什么情况呢？目前在可比的区位和档次上，北京房价大约是纽约的一半。纽约的核心区域，房产均价折合人民币在14万元左右，而北京是七八万元。刚才是均价，高端的公寓，纽约折合人民币在30万元左右，而北京在15万元左右。不管是均价，还是高端的公寓价格，纽约都比北京贵了一倍左右。
所以，理论上北京的房价应该比纽约贵，实际上北京的房价只有纽约的一半。这就说明，很难说北京的房价有泡沫。进一步说，目前北京的房价是全国最高的，比上海、深圳都高，北京没有泡沫的话，其他城市就更说不上有泡沫了。至少，你说其他城市房价有泡沫，需要严密的论证。
本讲重点
对房价有没有泡沫的深入理解，是投资房产的基础。对这个问题的理解可以概括为两句话。
1.我国目前的房价虽然很高，但是和日本1990年的房价比还差了十几倍，还有数量级的差距。
2.长期看，北京的房价应该是高于纽约的，但是现在北京的房价只有纽约的一半，从这个角度看，北京的房价不仅没有泡沫，还有很大的上涨空间。
思考
在财经媒体上经常看到文章，说中国房价泡沫严重，就要破灭了，可是说了那么久，已经十多年了，泡沫就是不破。考虑到现在的房价比十年前贵很多，大城市翻了一番，“中国房价没有泡沫”这句话已经可以说了。你可以冷静想一想，泡沫论错在哪里？为什么那么多人觉得房价有泡沫，有哪些可能的原因？