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第二十五讲 为什么房产是富豪们的投资首选？
未知
第二十五讲 为什么房产是富豪们的投资首选？
这一讲我们开始讲一类非常重要的资产，就是房子。买房的话题大家都很关心，现在房价很贵，很多人都觉得有泡沫。尽管有泡沫，房价还在涨，房地产调控很严，房价还是很坚挺。这就让人疑惑了，这房价的泡沫怎么这么坚挺，房子还能不能买？
我换个角度，告诉你一些你可能还不知道的事情。我把中国的房价，置于全球大背景下，从全球收入分配、富豪资产配置的角度来分析，房价到底有没有泡沫，未来趋势如何，还能不能买。
我们先来回答一个问题：投资课为什么要讲房地产？一般来说，投资课讲的是股票、债券、基金，顶多再讲一些金融衍生品，比如期权、期货等，为什么要讲房地产呢？
关于这个问题，我只需要反问你一个问题，你就清楚了：一个典型的家庭，房子在家庭财富中占多大比重？
这个问题的答案，会随着家庭情况不同而不同，但是我们可以看一下全国的平均情况。根据西南财经大学和广发银行联合发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》，城市家庭的平均房产价值为125万元，而其他所有资产的总和为37万元，其他资产包括现金、存款、股票、债券、基金、保险、黄金、外币、工商资产等。也就是说，平均而言，对一个家庭来说，房产的总市值是其他所有资产的总和的3倍还要多，大约是3.4倍。既然投资课的目标是帮助普通投资者理解财富、积累财富，那这个家庭财富占比最大的项目，当然要讲到，而且要重点讲。
因为房子很重要，我以前又专门研究过城市化和土地问题，研究了很多年，有这方面的学术基础，所以之前我专门花了很多时间，做了《徐远的房产财富42讲》，系统解读房产问题。这个房产课程，在我的个人公众号“徐远观察”上可以找到。
为了避免重复，那里讲过的很多内容，我就不讲了。在这里，我抽取其中的部分内容，补充一点资料，回答三个很多人都很关心的问题。第一，房子为什么这么贵？第二，中国的房价有泡沫吗？第三，未来房价趋势如何？我们分三讲，来仔细讲清楚这三个问题，帮助你破除那些流行的谬误。
先讲第一个问题，房子为什么这么贵。当然，这里我们说房子贵，指的是大中城市的房子，不包括小城市的房子，更不包括农村的房子。小城市的房子相对于大城市便宜，但是相对于当地的收入也很贵，主要是当地公务员收入和外出打工人员挣的钱给撑起来的。大部分小城市发展潜力不大，房子没有太大投资价值，这里不多说，只说一句，就是我从来不推荐小城市的房子，明确说过与其在县城买房，不如在省城买房。关于农村房子，我也只说一句：农村有房子，但是没有房地产市场，农村房子很难卖，卖也卖不出价钱来。
回到大城市。关于大城市房子贵的问题，我们先来看看国际经验，看看在国际比较的意义上，中国的房子到底有多贵。我们来看一张图。图25–1列出了世界上一些高房价城市，里面有三个数，分别是城区房价、城市郊区房价和房价收入比。一看之下，你可能会大吃一惊。原来北京、上海的房价虽然贵，但是放在全球范围内看，也没有太离谱。
图25–1 2018年世界高房价城市比较
注：房价收入比=城区房价和城郊房价的平均值×90/家庭年收入。
数据来源：Numbeo网站。
比如说，北京、上海城区好一点的房子，单价在10万元/平方米左右，折合美元大概1.5万美元/平方米。世界上哪些城市的房价和这个差不多呢？有很多，伦敦、纽约、东京、首尔、新加坡等都在榜单上。房价最高的还不是这些城市，而是摩纳哥和香港，摩纳哥房价是北京的4倍，香港房价是北京的2倍。以前我专门分析过这两个城市，都是气候不错，又是避税天堂，富人高度聚集，这些富人就把房价买起来了（参见《徐远的房产财富42讲》）。
说到这里，有人可能会有不同意见。有人可能会说：不对呀，这些都是发达国家和地区的城市，我们还是发展中国家，收入低很多，怎么能跟这些城市比房价呢？看房价收入比的话，我们比人家高太多了，高一倍都不止。北京、上海是40多倍，伦敦、新加坡、首尔只有20倍出头，纽约就更低，只有12倍。这种情况下，怎么能说北京、上海房价不贵呢？
为了回答这个问题，我先给你举个例子。我们都知道印度也是个发展中国家，不仅如此，印度的人均收入只有2000美元，相当于中国的1/5。从发展阶段来说，相当于中国2002年的水平。按照房价收入比的说法，印度的房子应该很便宜。可是，印度最大的城市孟买，房价也很高，城区的均价达到7000多美元。这7000多美元是孟买城区的均价，富人区可以达到10000多美元，最贵的地方可以达到20000美元。这个房价水平，和北京、上海也差不了多少了。所以说，印度的平均收入水平虽然很低，但是房价也很高，房价收入比也很高。根据统计（数据来自Numbeo），孟买的房价收入比高达43，与香港、北京、深圳接近，领跑全球。
孟买的房价为什么这么高呢？道理很简单，就是印度虽然人均收入低，但是人口基数大，而且贫富差距也很大，有很小比例的人其实很富有。不要小看这很小比例的富人，虽然比例小，但是印度人口基数大，总量并不小。而且，这些富人很多都聚集在孟买。因此只要很少比例的富人，就可以把房价买得很高。
孟买的例子告诉我们，决定房价水平的，并不是平均收入，而是头部收入，是买得起房子的人的收入水平。这样一来你就明白了，国内的富人也很多，比印度要多很多，以前又不限购，这些人就把大城市的房价买起来了。
进一步讲，房价收入比其实是一个误导性很强的概念，因为这个概念隐藏着一些不切实际的假设。比如说，用房价收入比衡量房价高低，实际上暗含着这样一个假设，就是只要你有平均收入水平，就可以买房。其实不是这样的，大城市的房子只有中高收入的人才买得起。在主要国际大城市，都是只有一半的人有房子，另一半人是要租房子住的。所以，如果你一定要算房价收入比，不要用平均收入，而要用中高收入。
图25–2列举了主要国际大城市的住房拥有率，你会发现其实都挺低的，很少超过50%。大城市竞争都很激烈，人口流动大，很多人买不起房子。所以，用平均收入计算房价收入比，误导性是很大的。
图25–2 大城市住房自有率
注：柏林和东京为2013年数据，巴黎为2015年数据，伦敦和香港为2017年数据，其他为2016年数据。
数据来源：各国统计局。
再比如，房价收入比这个概念，没有考虑未来的收入增长。北京、上海的房价收入比高，可能是因为人们预期未来收入增长快。比如说，在北京、上海，厉害的年轻人、努力工作的年轻人，每年收入增长10%不是问题，7年收入就翻番。现在的有钱人预计到这些人未来都会买房子，房价就有了支撑，于是现在就开始买，房价就高了。这个道理和高增长的股票估值贵，是一样的。人们预计到一只股票未来业绩好，就会开始买入，于是这只股票现在的估值水平（比如市盈率）就会很高。
关于房价收入比，我就先说这么多。这个概念很流行，误导了很多人，我在《徐远的房产财富42讲》里面做过专门的分析，专门破除这个流行的谬误，这里就不再重复了。
简单概括一下，中高收入人口，特别是富人推高了房价。这个不是个别现象，而是普遍现象。
实际上，全球的富人都是喜欢买房子的。根据Knight Frank发布的《2019年世界财富报告》（The Wealth Report 2019），全球高净值人群（净资产超过3000万美元，不包括自住房产）平均21%的资产投资于房产，仅次于股票的27%。
但是，刚才的房产占比21%不包括自住房产（自住房产：第一套、第二套房产），自住房产在总财富中的占比达到32%。如果放在一起考虑自住房产的话，房产在总财富中的占比达到46%（=32%+68%×0.21），远超过股票的18%，更远远超过债券的13%。所以说，房产在富人的财富配置中，占比是最高的，远超过股票和债券。
图25–3给出了世界各地高净值人群的资产配置情况。可以看到，对于各地的富人而言，不管是欧洲、北美、亚洲，还是其他地方，房产都是占比最高的资产，远超过股票和债券。
图25–3 欧美和亚洲高净值人群的财富分配
数据来源：The Wealth Report 2019，Knight Frank。
另外根据统计（图25–4），全球富人平均有3.6套房产（包括自住和投资）。其中亚洲有3.9套，欧洲有3.4套，北美有3.2套。看起来，买3~4套房子，是各地富人共同的行为模式。
图25–4 各地高净值人群的房产数量（含自住房）
数据来源：The Wealth Report 2019，Knight Frank。
所以，从资产配置上看，富人都喜欢买房子，所以推高了房价。当然，我们说富人喜欢买房子，并不是说其他人不喜欢买房子。而是说富人财富总量大，在资产配置的时候没有财务约束，主要考虑风险和回报。而中低收入家庭的钱少，买了套房子可能就没钱了，这时候的资产配置不完全反映风险和回报的权衡，而更加反映财务约束。
那么，富人为什么喜欢买房子？答案很简答，因为从长期看，房子保值增值的效果是最好的。根据一份研究，在过去一个半世纪里，房子是最好的投资品。
为什么这么讲？首先，住房的回报率很高，达到6.6%。在所有主要资产中是最高的，只有股票比较接近，达到4.6%，比房子少了2个百分点。不要小看这2个百分点。为了强调这2个百分点，你也可以说，股票的回报比房子少了30%。
刚才说的这些数字，都是扣除通胀以后的实际回报，不扣除通胀的话，房子回报率是10.6%，股票回报率是8.6%。看了这样的数字，从长期回报的角度，富豪们为什么买房子其实就很显然了。
房子不仅回报率高，风险还很小。比如说，经济形势不好的时候，股票的价格大幅缩水，富豪们的财富也因此缩水。但是房子的价格，即便在经济萧条的时候也相对坚挺，比股票稳定很多，能够帮富豪们保持身价。有了这个原因，房子就更加有吸引力了。
图25–5的数据来源是德国经济研究中心的一份工作论文，里面收录了16个主要发达国家的数据，时间跨度是1870—2015年（共145年）。这16个国家包括美国、英国、法国等13个主要欧美发达国家，以及日本、澳大利亚、新西兰，可以说覆盖范围很广。资产类别包括住房、股票、债券，以及银行存款。可以说，这个数据包含了过去很长时间的，主要发达国家的主要大类资产的回报，时间跨度很长，覆盖国家很多，资产类别也很全。所以，这个数据是很全面、很权威的数据。
图25–5 大类资产长期年化收益率（1870—2015）
注：收益率为年化复合收益率，是16个国家的平均值。
数据来源： Òscar Jordà, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick,Alan M. Taylor (2018)，The Rate of Return on Everything, 1870—2015, CESifo Working Paper No. 6899。
说到这里，我们就不难理解，为什么富人们争先恐后买城里的房子，特别是豪宅了。事实上，我们可以再换一个角度来说。在发达国家，房产占国民财富的一半左右，占比非常大。富人如果不买房子，买什么呢？很难有足够的资产来储存财富。这么看，你就明白了，随着富人数量的增加、富人财富的累积，房价是不会下跌的。
本讲重点
1.房产在家庭财富中占比最大，达到3/4以上，是财富的主要载体。
2.全球大城市房价都很高，中国房价高并不是特殊现象。
3.富裕的家庭喜欢购买和持有房产，高净值人士更是把家庭财富的40%以上配置在房产上，推高了房价。
4.房产成为富人的首要资产配置，是因为两个特点，一是回报率高，二是风险低。从1870年以来的一个半世纪里，房产的长期年均回报率比股票高2个百分点。
思考
我们这一讲的分析，都是基于历史数据。你可以思考一个更深层次的问题，就是未来还会不会这样？特别是现在技术进步很快，有一种观点认为人不需要聚集在城市里，因此未来会有逆城市化过程，房价不一定能继续稳健，你怎么看？
西南财经大学的这份报告数据不一定非常准确，但是参考价值还是有的，在数量级上应该是正确的。房产在中国城市家庭的财富中占重要比重，占比可能在一半以上，这句话大概是可以讲的。
Òscar Jordà, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick, Alan M. Taylor(2018)，The Rate of Return on Everything, 1870—2015, CESifo Working Paper No.6899。