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第二十七讲 未来房价趋势如何？
未知
第二十七讲 未来房价趋势如何？
分析过去，是为了预判未来。这一讲我们来回答一个你特别关心的问题，就是未来房价趋势会怎样？这个问题的背景是，即便房价贵是有道理的，但是现在房价已经很贵了，经济增速又在下行，未来房价还会涨吗？能涨多少？
要回答这个问题，就需要对房价增长的经济学规律有一个基本的了解。我分两步给你讲：
第一步，讲房价增速由什么决定。
第二步，讲未来房价增速有多少。
房价增速的决定因素
我们先来看第一个问题，房价增速的决定因素。房价增速由三个部分组成，分别是收入增长、通货膨胀和城市化。
先说收入增长。收入增长为什么会导致房价上涨呢？经济学上有个恩格尔定律，说的是随着收入的增加，人们在食品、服装等基本品的支出比例是下降的，在居住、旅行、文化娱乐等方面的支出比例是上升的。简单说，人们会把更多的钱用在房租和高端消费上。也就是说，房租的增速很可能是快于收入的增速的，至少和收入的增速差不多。如果人均收入增长1倍，房租也要增长1倍。再进一步，从长期来看，房价的增速和房租的增速是一样的，房租增长1倍，房价也要增长1倍。
而且，房价随着收入的增长不限于发达国家，发展中国家也是一样的。比如说，印度目前还是个比较穷的国家，人均收入才2000美元，相当于我国的1/4到1/5的样子。即便如此，近年来随着印度经济的起飞，房价也开始快速上涨。2009—2016年，印度房价年均增速13%，7年涨了136%，翻了一番还要多。印度虽然收入低，但只要经济起飞，房价就会起飞。其他一些国家，比如韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非等，在经济起飞的时候，房价也都是快速增长的，无一例外。所以说，房价随着收入增长，是个普遍现象，过去20年中国也一样。
现在来说第二个因素，通货膨胀，也就是物价水平的上涨。长期看，在过去六七十年的时间里，全球范围内都存在比较严重的通货膨胀。特别是20世纪70年代，发达国家普遍经历了严重的通胀，而且经济增长停滞，“滞胀”这个词就是这么来的。
那么问题来了，物价上涨，房租和房价要不要上涨？也是要上涨的，即便实际收入不涨房租也要涨，因为这是印票子导致的物价水平的普遍上涨。而且，大城市的房租增长还会比较快，为什么呢？因为大城市的位置有限、住房供应有限，增加起来比较难，所以大城市的房租和房价涨得会快一些。
综合这两个因素，我们得到房价增长的一个初步公式：
房价增速=收入增速+物价增速
到这里，故事还没有说完，我们还有第三个重要的因素，即城市化，这一因素对发展中国家尤其重要。比如说中国，从1998年住房商品化改革到2018年，城市化率从33%上升到60%，每年提高1.3个百分点。我国有十几亿人，相当于每年有2000万新增城市人口，这个新增人口比世界上很多国家的总人口还多。
这是什么意思呢？简单说，就是更多的人进了城，需要房子住。这些人对于本来就上涨的房价，是一个额外的推力。而房子短期内供应是相对固定的，增加很慢，所以房价就会进一步上涨。当然每年都盖新房子，但是新房子往往在郊区，不能替代核心区的房子，所以核心区房价还是涨。核心区房价涨了，带动郊区也涨。
是城市化推高房价的第一条通道，通过更多的人口推高房价。城市化推高房价的第二条通道，是更高的收入。城市化往往伴随着收入的增加，更高的收入会推动房价上涨。因此，城市化是推动房价上涨的重要因素。
这样，我们修订一下刚才的初步公式，得到完整公式：
房价增速=收入增速+物价增速+城市化速度
这个公式是理论推导出来的，实际效果怎么样？我给你举个例子。第二次世界大战以后，世界经历了70多年的繁荣和平岁月，各国房价都快速上涨。有一份这样的研究，发表在最顶尖的学术期刊上，系统梳理了包括美国、日本、英国等14个主要发达国家的房价增长情况。研究发现，1946—2012年这66年间，每年物价上涨4.3%，收入增长2.5%，每年城市化率增加0.2%。这三个数字加起来，是7%。那么每年房价上涨多少呢？上涨6.6%，和7%相差不远。总体上看，这个公式很好地解释了二战以来发达国家的房价上涨（图27–1）。
图27–1 二战后主要发达国家增长情况（1946—2012年）
那么，这个公式可以解释我国过去这20年的房价上涨吗？可以的。过去20年，我国年均GDP增速9.5%左右，通货膨胀2.5%左右，城市化率每年增加1.3%，加起来13.3%。房价每年增长13.3%的话，5年半翻一番，20年增长12倍左右，这恰好和过去20年我国房价的平均增长幅度差不多。过去20年，全国房价平均增长大约也就是十几倍，大城市快一点，小城市慢一点，总体上就是十几倍。所以，这个公式完全可以解释过去20年我国的城市房价上涨。
这也说明，我国的房价上涨并没有过头，而是符合一般的规律。既然没有涨过头，也就没有透支未来涨速，没有房价回调的问题，更没有泡沫的问题。2016年以来房地产调控这么厉害，房价还是很坚挺，其实已经说明问题了。
在一般规律的基础上，中国还有一些特殊因素，也是支持房价上涨的。比如，中国人口基数很大，是美国的4倍多，日本的10倍多，资源集中在大中城市，优质的教育资源、医疗资源，都很稀缺，大中城市人口规模很大。国内大城市动不动就是千万级人口。作为对比，国外百万级就是大城市了。综合起来考虑，房价增长就更加可以解释。
只不过，房价增长太快，购房压力大，房价就成了一个社会问题，引起了广泛的关注，也有很大的争议。关注归关注，争议归争议，对于房价的客观规律，还是要有一个清醒的认识，不能用情绪替代思考，用愿望代替规律。
中国未来房价增速的预判
中国未来的房价增速应该有多少，关于这一点，分析难度比前一个问题大，因为涉及对未来的预测，预测未来总是比分析过去更难。尤其是现在经济增速下行，未来会下到哪里，也并不清楚。
怎么办？我出一个最保守的估计，看看最保守的情况下会怎么样。2019年的增速是6.1%。假设10年后经济增速下降到现在美国、欧洲、日本的情况，假设每年增长2%。也就是说，经济增速逐步下行，从6%一直下降到2%，你算一下10年的平均增速是多少？是4%。假设10年后继续下行，下降到1%。那么未来15年的平均增速是多少？是3%。所以，每年3%的增速是一个非常保守的估计。
那么通货膨胀呢？我们用过去的平均值，参考发达国家大约是2%。中国是发展中国家，有可能更高。城市化率呢？现在是60%，未来要到80%以上，假设每年增加1%。这样一来，3%+2%+1%=6%。未来15年的时间范围内，房价每年涨幅在6%左右，12年翻一番。十几年后回头看，你会发现今天的房子很便宜，就像现在看10年前的房子很便宜一样。
这是对未来房价的一个保守预判，从这个角度讲，房产依然有投资价值。
本讲重点
1.房价增长有一个简单的公式，就是房价增速=收入增速+物价增速+城市化速度。
2.这个公式可以很好地解释世界各国的房价上涨，也可以很好地解释中国过去20年的房价上涨。
3.保守估计未来房价增速每年6%，12年翻一番。
思考
这一讲我们从正面讲了房价变化趋势。你可以反过来想，未来出现什么情况，中国房价就不上涨了，甚至会下跌？这种情况出现的概率有多大？这样思考，相当于进行风险控制。