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本章小结 房产：财富的定海神针
未知
本章小结 房产：财富的定海神针
房产很复杂，问题很多，我挑重点讲了三个问题。
1.房价为什么这么贵？
首先，房价贵不是中国特有现象，而是全球普遍现象。全球大城市，比如纽约、伦敦、东京房价都很贵。
房价贵有很多原因，比如经济增长、通货膨胀、城市化等，我们可以从富人资产配置的角度看这个问题。
房产成为富人的首要资产配置，是因为房产有两个特点，一是回报率高，二是风险低。因此，房产具有财富保值功能，理所当然成为富豪的资产配置首选。从这个角度，我们就不难理解房价为什么这么贵了。
2.中国房价有没有泡沫？
我从两个角度来回答这个问题。第一个角度是和1990年的日本比，结论是我国目前的房价虽然很贵，但是和日本1990年比还差十几倍，还有数量级的差距。
第二个角度，从长期看，北京的房价应该是高于纽约的，但是现在北京的房价只有纽约的一半左右。从这个角度看，北京的房价不仅没有泡沫，还有很大的上涨空间。国内其他城市的房价大多低于北京，泡沫的证据就更加不足。
3.未来房价趋势如何？
我们可以根据以下公式对房价趋势进行预判：
房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度
这个公式可以很好解释世界各国的房价上涨，也可以很好解释中国过去20年的房价上涨。因此，过去20年中国的增速完全符合一般规律，并没有涨过头。
利用这个公式，我们可以保守预判未来的房价趋势是房价每年增长6%左右，12年翻一番。
关于中国的房地产市场，还有很多问题，需要分析和澄清，比如：中国的房价收入比为什么这么高，房价到底有没有实际收入的支撑？人口生育率已经下降，人口老龄化已经开始，这两大人口问题，会不会导致房价的断崖式下跌？信息技术、交通技术的进步，使得人们可以远程工作，不用见面交流，会不会扭转人们往城市聚集的趋势，导致房价下跌？
……
关于这些问题，市场上也有一些流行的误解。我在《徐远的房产财富42讲》中系统回答过这些问题。为了避免重复，在这里就不再详细回答这些问题了。有兴趣的同学，可在我的个人公众号“徐远观察”上找到答案。