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投资房地产并不会让你变得真正富有
第四章 消费自由就是想买什么就买什么？
投资房地产并不会让你变得真正富有
2008年的房地产泡沫的破裂和随之而来的经济危机也许在你想要购买价值为年收入3倍甚至更高的房子时，会将你及时点醒。我们以及未来的那些富裕的美国人会从中得到关于房屋价值、收入和财富的哪些教训？2010年，一个叫杰瑞的人和我父亲表达了他对自己房地产状况的担忧。杰瑞是一名计算机程序员，他的妻子是一名兼职牙科医师。这对夫妇的年收入约为10万美元。他们有三个孩子。
就在房地产市场崩盘前，这对夫妇花了49.5万美元在一个新开发的小区里买了一套房子。2009年至2010年间，小区的三位房主因丧失了抵押品赎回权，而分别将各自的全新住房以30万美元的价格售出。“唉！”杰瑞叹息道。他“在几年内以可观的利润转售房子”的梦想很快就破灭了。但他超过30万美元的抵押贷款却不会消失。我父亲所能做的就是告诉杰瑞不要惊慌。
幸运的是，杰瑞的情况确实有所改善。因为他的房子位于一个全国知名的公立学区。
除了利润动机外，为什么杰瑞夫妇想卖掉价值为28万美元的房子，然后去买价值为49.5万美元的房子呢？以下是他的三个理由。
1.首先，一位抵押贷款经纪人告诉他们，他们有能力支付这笔款项。就像《邻家的百万富翁》说的那样，这就相当于让狐狸数一下鸡的数量，或者像问理发师自己是否需要理发一样。关于你能否承担某笔款项，到底是谁在给你“所谓的”建议？他们的建议与报酬到底有多大关系？
2.其次，在人口统计和社会经济特征方面，社区的居民与杰瑞夫妇相似。换句话说，他们的新邻居拥有相似的职业、兴趣、目标和消费欲望。
3.第三点是最重要的原因。结婚20年以来，这对夫妇创造了历史最高收入——10万美元。因为拥有六位数的收入，所以他们开始觉得自己是“富有”的。按照杰瑞的想法，富人是不会住在28万美元的房子里的。杰瑞对富裕的错误看法妨碍了他做出合理的购房决定。
杰瑞，请你注意。无论你指的是富有、富裕还是有钱，它们都跟净资产有关，收入不是财富，财富也不是收入。这对夫妇的净资产现在还不到15万美元。2007年，国税局为那些留下的遗产价值不低于350万美元的人整理了遗产税数据。在杰瑞诉说他的故事时，我父亲查看了他基于2007年国税局遗产税数据所制的表格。那些人的住宅市值中位数为46.9021万美元，这还不到他们净资产中位数的10%。平均而言，这些死者投资在其他房地产上的钱是他们私人住宅价值的3.5倍。如果杰瑞事先知道这些信息的话会怎样？他是否还会购买一套比已故百万富翁所住的房子价值更高的房子？这取决于杰瑞是想装富还是想有一天变得真的富有。
将住在富裕的社区作为一个要求
经济产出较高的购房者在找房方面有着明显的优势，主要是因为他们不要求自己所居住的地方具备“展示”或宣示自己地位的功能。他们没有杰瑞的心态——“我现在的高收入要求我必须住在一个‘富裕’的社区”。但是，特别是在经济衰退持续多年的情况下，会出现更多的杰瑞。黛布，即将成为邻家的百万富翁，她分享了关于买房的想法。《停止装富》里的文章让她想起了以下几点：
我丈夫和我买了一套房子，那时房地产行情很低迷……我们找房的范围就是蓝领社区，因为那时我丈夫想住进一个学区……虽然社区附近才刚开始发展，我们最终还是买下了一套殖民地时期风格的四居室的房子……后来，我的一个同事和她的未婚夫开始一起找房子。有一天，她哭着来上班，说他们买不起漂亮的房子。“我想要一套像你这样的房子”她说。但我同事想要的房子必须要在上层社区中。我告诉她，如果她能选择和我一样的蓝领社区，她可以住进比我更好的房子。我的话激怒了她，后来的一个星期她都不肯跟我说话！
也许黛布的建议太过直接，直击她同事的伤口。摇滚明星布鲁斯·斯普林斯汀曾在一次采访中说，不管是精英蓝领社区，还是满是昂贵豪宅的社区，他住的每一个社区都有一些混蛋。如果黛布的同事早点听到这番话，她可能会对所谓的“上层”社区有更现实的看法。一位大都市区的高级房产经纪人发现，这些“上层”社区的邻居和那些蓝领邻居一样吵闹，不尊重财产，忽视财产管理。
然而，在住房选择上，黛布的同事绝对不是最后一个排斥节俭的人。正如我们之前讨论的，节俭和适度消费并不适合每个人。与《邻家的百万富翁》铁杆粉丝对应的是那些对这本书嗤之以鼻的读者。我们可以把眼光放到20世纪90年代末，那时候经济和股票市场蓬勃发展，有人会在亚特兰大机场卫生间里看到《邻家的百万富翁》，也有人会在图书馆里看到这本书。这种行为背后可能有多种原因。但很明显，这些读者并没有期望从这本书中得到有关一致性和自制力的经验。
也许他们想要寻找的是一个快速致富的计划，或者他们想要通过读这本书，坚定自己不存款，仅靠一份年收入18万美元的工作去支付房贷、私立学校的费用以及车库里那辆越野车的相关费用的信念。但这本书里的数据却让他们很受挫。因为书里的数据不仅不支持这种行为，相反表明这种行为有害于他们的经济前景。
你的邻居和（他的）财产收入
在我们最新的研究中，只有35%的百万富翁住在价值百万美元的房子里。当我们关注到他们创造收入的方式时，一些令人惊讶（因人而异）的统计数据涌现了出来。首先，当我们研究那些拥有来自信托和遗产收入的百万富翁（大约14%）以及那些没有来自信托和遗产的百万富翁（占样本的86%）间的差异时，我们发现，相较于普通的百万富翁，拥有信托和遗产收入的百万富翁更倾向于居住价值百万美元的房子。（即在拥有信托和遗产收入的百万富翁中，55%的人住在价值至少100万美元的房子里。）
一个社区里的住宅市场价值越高，这个社区就住着更多拥有继承财产的房主。举个例子，美国顶级豪华街区的住宅市值已经超过100万美元，而住在该社区的人当中，约有四分之一的人通过遗产或信托方式继承了一定数量的财富。相比之下，在那些住在房屋售价低于50万美元的社区的百万富翁中，只有8%的业主从遗产或信托中获得过收入。
不管你是有意或无意想要仿效和融入你身边的人，你都是在玩一个很难取胜的游戏。要遇上那些挣了足够多的钱，才住在价值100万美元房子里的人，就会很困难。
表4-4 按原始购房价格统计的有或无遗产/信托收入的百万富翁房主的占比情况
表4-5 按当前住房市值统计的有或无财产/信托收入的百万富翁房主的占比情况
拥有住房并不等于拥有百万富翁的地位
有一次，一对夫妇向我父亲咨询住房所有权与净资产之间的关系。当时他们正在考虑购买他们的首套房子。他们说道：“汤姆，你在书中提到，大约95%（差不多几乎所有）的百万富翁都是房主。”但房主不都是百万富翁。当你搬进新家时，没有人会给你递上一张七位数的支票。然而，住房所有权与净资产之间存在一定的相关性。根据政府的统计数据，在过去20年，租户的家庭净资产中位数一直徘徊在4000至5500美元之间。同期，房主的净资产中位数要比租户高出30至45倍。
2016年，美国房主的净资产中位数约为23万美元。但不要指望你的房屋能让你变得富有。我父亲在《停止装富》中提到，如果所有的成本都按实际价值计算，那么房屋的升值幅度会很小，几近为零。我们又要说：创造财富的关键因素就是你要住在一个很容易负担得起各种费用的房子里。
什么样的房子算是负担得起的？几年前，Bankrate网站建议，负担得起的住房是指每月的住房费用（包括抵押贷款、保险和税收的本金和利息）要低于家庭总收入的28%。这个数值跟《邻家的百万富翁》三版的数值都很接近。你不仅应该考虑生活成本，还应该特别考虑如何衡量你在新的城市和社区中的幸福感。
表4-6 按月计算的住房总费用的中位数及美国特定城市的满意度指标（2012年）
续表
我们仍然认为，当涉及你的个人幸福时，与你有直接关系的社区（如你所在的学区、街区和城镇）显得更重要。当你拒绝在城镇买一套两居室的房子，偏要考虑在郊区买下一座4500平方英尺的巨无霸豪宅时，你必将忍受通勤的不便。所以，房子大小和通勤的便利到底哪个对你更重要？
也许你可以从《邻家的百万富翁》得到一点启示：
也许你并不应该像你现在表现的那样富有，因为你是在用你当前和未来收入的大头换取特权——住在高档社区的房子里。因此，即使你年收入10万美元，你也不会变得富有。你可能不知道，你的邻居是在发财后才买下那套价值30万美元的房子的。你买房子是为了要变得富有。那一天也许永远不会到来。
一些人无法或不愿意理解大规模采购对财务产生的长期影响。但他们也会受到“未雨绸缪”式消费理念的困扰。还记得肯吗？那个放弃曼哈顿社区，毅然选择亚特兰大社区的男人。他的同伴对他的选择持怀疑态度，但最终肯靠20多年的低生活成本得到了丰厚的回报。在当前房地产价格上涨和工资停滞的背景下，量入为出——而不是入不敷出的理念在住房问题上和以往一样重要。
百万富翁参加的都是“廉价的约会”吗？
如果你的约会对象说他（她）对某些不可或缺的礼物和娱乐休闲活动非常感兴趣，但这些都超过你（或对方）的支付能力，你是否还会继续进行约会？我父亲在2011年设想过以下境况：你可能会与一位纯消费者式的对象建立关系，但对方可能无法适应经济成功所需要采取的节俭的生活方式：
每次人们问我关于百万富翁的活动时，我回答的都很简短。正如我在《百万富翁之心》中所写，一个典型的百万富翁热衷于“廉价的约会”！你没有看错。廉价的约会在美国前1%的财富持有者中也很流行。许多百万富翁参加喜欢的活动的花销都不高。活动花销与你财富状况无关。生活中最美妙的东西基本都不用花钱。当我读到一封来自一位自称千万富翁的电子邮件时，我又再次想起了“廉价约会”的概念。这位的千万富翁在邮件中写道：
“（我）过去八年都骑自行车上班，往返路程共12英里……我现在59岁，结婚38年了，无继承财产……三个孩子都成年了，也都很成功……我们付了三所私立大学的学费……没有房贷……没有任何债务……我的工作强度很大（每周工作60个小时），但是我仍然和孩子们一起运动，参加教堂唱诗……种一些花花草草，每年可以酿不少苹果酒……还养蜜蜂……六次和家人去墨西哥参加家庭联谊会，并在各种专业委员会任职……我和妻子拥有许多相近的基督教价值观……这非常有利于维护我们的婚姻关系。身边的朋友也都有着与我们相似的价值观。”
他提及自己没有想买新车的强烈愿望。正如他所说：“我对我的车很满意，它们的性价比都很高。2002年购买的‘雪佛兰塔荷’，开了9万英里。三年半以前，我们仅花了3500美元就购买了一辆1995年产的别克。”
不管是对花钱还是花费时间，这位百万富翁都感到非常满意。进行“廉价约会”对他不会产生任何困扰。