Local EPUB Text
第47讲 中美竞争摩擦：房子还能买吗？
在关于房价的讨论中，国际比较是一个重要的方法，人们也经常拿国际比较说事。很多人说，国外房低价，国内房价高，不合理。前文我讲过，这种观点其实不对：
第一，在可比条件下，国外的房子并不便宜，比如你要比较规模类似的城市，比较类似的区位，还要把持有成本，比如房产税、管理费、保险费都加上，国外房子其实不便宜。
第二，考虑到国内人口基数大、收入增长快、资源更加集中等因素，国内城市房价比国外高一点也有其客观合理性。
第三，退一万步讲，即便国外房子便宜，因为房子是不可贸易品，你也没有办法。因为你既不能移民到国外去，也不能把国外的房子搬到国内来。即便少数人能移民，也不影响房价。
所以，这种国际比较，其实并不是结论性的。国际比较能帮助我们找到差别，然后开始分析产生差别的原因，并不能告诉我们这种差距是不是合理。换句话说，这种比较只是分析的起点，不是终点。很多人犯的错误，其实是思维的懒惰，把分析的起点直接当成了分析的终点。
本讲我们想进一步分析的，是国际环境变化会影响我们对于房价的判断吗？比如说，2018年以来中美之间爆发贸易摩擦，后来上升到科技摩擦。2020年新冠疫情暴发以后，美国政要还多次甩锅给中国，导致两国的关系恶化，两国关系几乎陷入冰点。而且，在可预见的将来，中美关系即便有所改善，依然还是竞争合作的关系，而且竞争是主要的，合作只能在竞争中寻找。作为比较，中美以前的关系要融洽很多。那么，这种变化将如何影响国内房价呢？
这个问题有点大，回答这个问题，需要有一个思路。我们需要理解中美关系通过何种途径来影响国内房价。梳理一下，可能的途径有三个：第一个是影响移民，通过移民的数量来影响房价；第二个是影响资本的流动，通过影响潜在购房资金影响房价；第三个是影响经济增长，通过影响一个国家的经济实力影响房价。我们就围绕这三个可能的途径展开。
第一个途径，中美摩擦将如何影响人口的流动？因为人口流动会影响人口的数量，并进一步影响住房需求，所以我们必须考虑一下。不过，总体上说，国家之间人口流动总量很小，不太能影响房价。
比如说，无论中美之间是否有摩擦，少数中国人依然会移民美国，少数在国外的中国人依然可能会回国发展并且在国内定居。中美摩擦之类的事件只是催化剂而已。比如说我自己，本来在国外有稳定的工作，可是早就回国了。还有一些犹豫的人，犹豫几年也就回来了，中美摩擦可能会加速这个过程。
不过，总体上看，移民的数量不大，不对房价构成实质影响。比如说，美国华裔人口529万，回来个几十万，对国内房价影响很小。这520多万人（含台湾裔）[1]，包含了以前的老移民以及他们的子女，如果只考虑20世纪80年代以来的留学人口，这个数量就更低，留在国外的只有210万。至于反向流入国内，也就是来中国发展和定居的美国人，数量本来就很少，未来也不会太多，更不会对房价有影响。所以这第一个问题，其实很好回答。但是从逻辑完备的角度，我们还是要讨论一下。
图47-1 累计留学与回国人员（2000-2018年）
数据来源：国家统计局。
上面的讨论告诉我们，对于中国这样的大国而言，国际人口流动总量虽然不小，但是占比很低，不影响住房这样体量很大的资产。这一点可以参考日本、韩国的情况。在日本、韩国，外来移民占比很少，日本是0.28%，韩国是0.11%。房地产的价格主要还是境内人购买和决定。而中国的净移民数量是负的，是–0.13%，人口是净流出的。不过因为总量很小，只占总人口的0.13%，也不影响房价。除非一个地方流入很多富人，像伦敦、香港、新加坡，或者摩纳哥那样，否则对房价影响不会太大。
第二个途径是影响资本流动。为什么要讨论资本流动？因为资本的天性是寻找更高的收益。如果资本大量流出或者大量流入，并且进入房地产市场，可能会对房价产生影响。
我们先来看数据。图47-2显示了流入中国股市和债市的外资数量，可以看到2014年以来流入很多，2017年还有所加速。
表47-1 一些经济体移民情况
数据来源：世界银行，人口统计截至2017年。
图47-2 外资投资中国债券与股票市场情况
数据来源：Wind，股票数据截至2020年12月31日，债券数据截至2020年11月30日。
为什么这么多的钱流入境内？原因很简单，国内投资收益率高。根据简单的统计，2014年开通港股通以来，外资累计净流入股市1.2万亿元，目前持股总市值高达2.6万亿元，赢利1倍以上。实际上，大量外资是2017年开始流入的，因此短短4年时间就赚了1倍多（2017年之前累计流入才1400多亿元，大约只有总流入量的十分之一）。这么高的回报，就难怪外资大规模流入了。
表47-2 港股通北向资金收益
注：数据截至2020年12月31日，沪股通开通日为2014年11月17日，深股通开通日为2016年12月5日。
说完了股市，再说债市。流入股市的钱很多，其实流入债市的钱更多。流入股市的钱只有1.2万亿元，流入债市的则高达3万亿元。为什么？因为债市安全，而且总体回报率高于国外，对于更注重安全的大资金有很大吸引力。图47-3梳理了2020年底主要国家的10年期国债收益率。为什么要特别关注10年期国债收益率呢？因为这是我们大多数人能够得到的安全回报率。比如说你的资金出海，你能够得到的安全回报，其实就是那个国家的长期国债收益率。高出这个部分的都是风险溢价，是你要靠本事赚的。这时候，你就要问，自己有没有本事在异国他乡去承担风险，赚到风险收益。即便能赚到，你还要考虑，在自己的国家赚到风险收益，是不是更容易一些。
现实中有很多人关注“资本外逃”，就是国内的资金跑到境外去。对于这个问题我这里不讨论，因为既没有可靠的资本外逃的数据，更没有这些资本在国外的收益率的数据。能说的是，10年期国债收益还是普通资本能够得到的安全收益。超过这个的部分，那是凭本事赚的，有高有低，不好讨论。至于这几年有些资本看错了汇率的方向，以很高的价格换了美元跑出去，等到人民币升值了又用低价格卖了美元跑回来，高买低卖，亏了很多钱，那没办法，判断错误，就只能是交学费。
图47-3 全球主要国家10年期国债收益率
数据来源：各国央行，截至2020年12月31日。
从图47-3可以看到中国国债的回报率很高，超过3.1%。作为对比，美国只有0.9%多，其他国家就更低，英国在0.3%左右，日本在0左右，德国、法国甚至是负的。中国的安全收益率比其他国家都高很多，比美国高了2.2个百分点，比其他国家高更多。
考虑到中国的通胀水平高，中美的这个差距会小一点，但比美国还是会高出1.8个百分点左右。美国10年期国债的实际收益率是–0.6%，而中国10年期国债的实际收益率是1.2%左右，二者相差差不多1.8%。实际上，有一阵子中国10年期国债收益率在3.3%左右震荡，后来下调到3.2%左右。未来估计还会下降，但是只要在2%以上，就明显比美国国债的收益率高。
因为中国资产收益率较高，随着资本账户慢慢放开，大概率资本会流入境内。不过，即便如此，我们也必须强调，资本流入境内和在境内买房是两个概念。考虑到国内大城市的严格限购，境外资金买房的可能性很低，买的数量也不会大，对房价的影响可以忽略。
你可能会问，中美摩擦对资本流动有影响吗？其实很小，原因有三个。其一，资本天然是逐利的，哪里利润高往哪里去。其二，国外资本来中国挣钱，与美国政府继续打压中国并不矛盾。特别是美国，金融是美国最大的竞争优势之一，金融行业不挣钱，美国的日子会更不好过。其三，随着美国总统换届，新总统是传统的职业政客，极端的行为会少很多，还是会通过正常的、隐蔽的渠道谋取利益。所以，未来的格局是，摩擦归摩擦，挣钱归挣钱，两边不耽误。
第三个途径，中美摩擦会影响中国的经济增长吗？对比可能会有不同的观点，我们先来看国际组织的预测。根据国际货币基金组织（IMF）的预测，2025年中国的经济增速还会有5.5%。目前中国的经济增速在6%左右，所以IMF的预测是中国经济慢慢减速，5年后还有5.5%。
对于这个预测，估计不同的人有不同观点，很多人可能会更悲观一些。比如，很多人觉得中国经济的减速可能会快一点，到了2025年可能只有4%左右，甚至更低。我想说的是，即便只有4%或者3%，还是很快的增速，根据我们之前的分析，还会支持较快的房价增长。
有些读者可能会担心中美摩擦之下，全球产业链转移，印度、越南会抓住机遇，赶超中国。
而根据IMF的预测，印度、越南的经济增速都会超过中国。未来5年中国经济增速为5.5%，越南6.6%，印度7.2%。
对于这个观点，你要这样想：假设印度、越南崛起，对中国房价有什么影响？其实，中国的房价取决于中国的经济增长，他国的形势对其并没有直接影响。只要中国经济不崩盘，保持平稳增长，房价还是会涨的。
图47-4 IMF对主要经济体未来5年的增速预测
数据来源：IMF2020年10月世界经济展望。https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2020/09/30/world-economic-outlook-october-2020.
我们再来看看这三个国家的经济前景。我之前分析过，印度的工业化基础还很差，进一步的经济增长需要看工业化的实际进展。否则的话，印度的经济增长可能难以持续。我自己对于印度的前景并不看好，持非常谨慎的态度。
越南相对好一点，工业化正在推进。不过，越南人口不到中国的1/10，人均收入大约是中国的1/4，经济总量只有2600多亿美元，还不到我国广东省的水平。短期内，越南还无法形成完整的工业体系，谈不上与中国竞争，更多是产业链上的合作关系。一个很可能的发展结果是，越南成为中国产业链上的一环。
在经济上，国家之间不仅是竞争关系，也是合作和互利的关系，其他国家的经济发展会创造出需求，其中一部分会成为中国企业的机会，有利于中国经济的发展。无论如何，中国的房价取决于中国自身的经济发展。只要中国的经济保持增长，其他国家的情况不会影响中国的房价。
本讲要点：
（1）国际环境变化边际上影响移民决策，但是影响不会太大。
（2）中国是人口大国，移民总量虽然不少，但是占比不大，对房价影响有限。中美摩擦可能边际上增加回国人口的数量，但是影响不大。
（3）外资主要是流入股市和债市，争取高收益。在严格的房地产调控之下，外资流入房地产的资金不会太大，对房价影响不大。
（4）不管中美关系如何，只要中国经济保持稳定增长，房价就会保持增长。
（5）其他后发国家，比如印度和越南的崛起，依然有很大的不确定性，即便崛起也不影响中国房价，中国的房价还是取决于自身的经济增长。
[1]数据来源：美国人口普查，2020年3月，网址为：https://www.census.gov/library/visualizations/2020/demo/aian-population.html。