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第46讲 人口增速下降，以后房子会砸在手中吗？
本讲讨论一个市场上很关注的问题，就是人口增速下降对房价的影响。留意新闻的话，你可能已经注意到了，这几年中国的出生人口数快速下降，而且人口开始老龄化。很多人又开始讨论，小孩子少了，老年人多了，是不是房价要下跌了，房子不能买了？本讲就来分析这个问题。
怎么分析呢？主要是看数据。出生人口下降，老龄化加速，都不是什么新鲜事，在很多国家早就发生过了。既然已经有了经验数据，我们就来看看，数据是怎么说的，过去的人口出生下降、人口老龄化有没有导致房价下跌。
在看国外的证据之前，我们先来看两张图。图46-1是1970年以来我国每年的新出生人口数。可以看到，中国最后一个人口出生高峰在1987年，当年的出生人口达到2550万。这个人口高峰与上一个人口高峰，也就是20世纪60年代的人口高峰是对应的。那时候出生的人口在1981年左右开始进入了生育年龄，并在1987年达到峰值。在1987年以后，新出生人口有一个下降的趋势，到2004年下降到1598万人，下降了40%。然后，在2005-2017年，这个下降的趋势有所缓和，出生人口在1600万左右的水平上企稳。
这段时间的企稳和两个因素有关。一个是1981-1997年是中国的一次人口出生高峰，每年出生人口都在2000万以上，高点是1987年的2550万。这段时间出生的人口，到2005-2017年进入了生育高峰期。因此在这12年间，出生人口的下降有所缓和。
图46-1 中国出生人口和预期寿命（1950-2020年）
数据来源：国家统计局。
另一个因素是2016-2017年，我国的计划生育政策有所缓和，先后放开了“单独二孩”和“全面二孩”。仔细看数据的话，这两年的出生人口数有所反弹，分别是1790万和1728万，是2001年以来的最高和次高数。
不过，放松计划生育带来的出生反弹很快就会消失的。2018年，出生人口快速下降到1523万。2019年，进一步跌破1500万，下降到1465万。这就说明，现在的生育意愿已经很低了，放开计划生育对于刺激生育率的效果已经很小了。2020年的数据还会进一步下降。所以说，中国的出生人口下降是板上钉钉的事情。
关于人口出生的下降，我再补充两点。第一，从全球范围内看，生育率下降是普遍现象，我国的生育意愿也已经很低。而且，各国鼓励生育的政策，除非力度非常大，否则效果普遍不大。将来我国即便出台鼓励生育的政策，力度也不会很大，实际的效果会很有限。因此，未来出生人口继续下降是大概率事件。
第二，对于出生人口的下降，我是作为一个客观事实来接受，并作为进一步分析的基础，完全不代表我认为这是好事情。我个人的喜好，完全不影响这个基本事实。我在第42讲说过，中国高房价的真正危害不是所谓推高企业成本，而是降低了生育率。人类经过几十万年的进化，每一个个体都是大自然鬼斧神工的杰作，蕴含着无穷的智慧与力量。所以，压低生育率、减少了人口，才是高房价的真正危害，是最严重的危害，比其他危害都大很多。
表46-1 逐步放开计划生育的有关政策
（续表）
那么，出生人口下降了，房子还能买吗？这里我先给出非常明确的答案，还是能买的。我在第10讲里讲过，生育率下降、人口老龄化，都不会使得房价下降。这个分析，可以用三句话简单概括。
第一句，虽然生育率下降了，但是预期寿命延长了，人口总量还是上涨的。既然人口总量是上涨的，就没有理由说房价会下降。根据世界银行的预测，中国的人口总数还会慢慢增长，在2030年左右达到14.25亿的峰值，然后才会慢慢下降。
图46-2 世界银行对中国人口预测（1960-2050年）
第二句，不仅人口总量还会慢慢增加，而且人口还会往大中城市聚集，导致大中城市人口总量进一步增加。更进一步，大中城市不仅人口会增加，收入还会涨，房价怎么会下跌呢？
第三句，在将来，家庭规模还会下降，导致给定总人口，家庭的数量会增加，因此对住房的总需求会增加。
这三条加起来，就导致尽管未来十几年生育率下降，但是人口总量不减少，大中城市的人口数量和家庭数量还会增加，而且这些家庭的收入还会增加，因此对住房的需求还会增加，房价并没有下跌的理由。这几点前文已有详述，有兴趣的读者可以去看第10讲。本讲我再补充一些证据，让你看得更清楚。
补充什么证据呢？还是看看其他国家的经验。中国是后发国家，经济起飞比较晚，人口减速也比较晚。我们将要经历的，之前已经有不少国家经历过。
图46-3显示了主要发达国家2010年以来的人口增速。为了全面，我们加上了金砖国家，也就是巴西、俄罗斯、印度、中国和南非。另外，做这张图的时候，我也梳理了其他一些人口和经济大国，比如墨西哥、印尼、土耳其等，这些国家近10年的人口增速还在1%以上，比中国快了1倍多，还没到人口减速的时候，因此我们没有考虑。
图46-3 主要国家人口增速（2010-2019年）
我们来看看图46-3。过去10年中国的人口增速是0.49%，比这个速度低的有8个国家，分别是俄罗斯、韩国、法国、芬兰、意大利、德国、西班牙、日本。我们来看看这8个国家近年来的房价情况，看房价是涨还是跌。
在看数据的时候，有两点需要注意。第一点，关于时间段。由于2007-2009年全球爆发了金融危机，2010年欧洲又爆发了主权债务危机，主要国家房价经历过一次明显的回调，到2012年才企稳，因此我们从2012年开始看。
第二点，关于城市的选择。由于这些国家的人口增速很慢，而且都已经高度城市化了，我们不能期望这些国家所有城市房价都涨。我们能期望的是，随着人口向核心城市的聚集，核心城市的房价还在涨。因此，我们只看大城市。具体而言，每个国家我们看具有代表性的大城市，包括德国的柏林、韩国的首尔、法国的巴黎等等。
图46-4展示了这些国家的房价情况。总体来说，这8个城市的房价虽然涨幅有大有小，但总体都是上涨的，在人口增速很低的情况下，依然上涨。这个证据就直接回答了我们这一讲的主要问题，人口增速放缓并不会导致房价下跌，我们没有这样的证据。
图46-4 人口增速缓慢国家大城市房价（2012-2019年）
数据来源：NUMBEO网站https://www.numbeo.com/cost-of-living/historical-data，统计样本为各城市中心区房价，日本东京数据来自国际清算银行，统计样本为东京市及周边郊区。
仔细看图46-4，其中还有很多信息很有意思。比如，房价涨幅最大的是德国柏林，翻了一番都不止，上涨了144%。7年上涨144%，折合每年上涨13%（几何均值），这是很快的增速。有多快呢？以前我们算过，这和我国过去20年的平均增速差不多。要知道，德国早已经是一个高度发达、高度城市化的国家，经济增速也不快，通货膨胀也不高，人口也几乎不增长，房价增长还是这么快，值得我们深思，特别是值得看空房价的人深深反思。
之前我们讲过，德国房价从2012年开始快速上涨，不仅是柏林，很多大城市都涨了很多，比如慕尼黑、法兰克福、斯图加特等等。这是因为德国房价本来比较低，而且在欧洲经济总体低迷的情况下，德国经济状况比较好。涨了很多之后，现在德国房价已经不低了。比如慕尼黑的房价，已经和巴黎差不多了。
除柏林以外，韩国首尔的房价涨幅也比较大，7年时间上涨了78%，相当于每年涨9%左右。考虑到韩国也早就是高收入国家，城市化率早已很高，并且在1996年就加入了经济合作与发展组织（OECD），首尔的房价增速真的很快。
另一个亚洲国家，日本东京的房价涨幅就没有那么高，7年只涨了30%，相当于每年涨4%。不过，考虑到日本总人口是负增长的，过去10年经济增速只有1.2%，通货膨胀只有0.5%（2010-2019年数据，增速取几何均值），这个房价增速已经很可观了。在日本的情况下，东京的房价增速只能用人口向东京聚集，以及东京城市经济相对较好的表现来解释。参照东京的情况，即便我国人口不增加了，经济增长也很慢了，只要人口还向大城市聚集，大城市的房价还是会慢慢上涨。
另外，俄罗斯莫斯科的房价上涨了45%，也很有启发性。我们知道俄罗斯的经济很不好，过去这10年基本没有增长，房价为什么还涨呢？因为有通货膨胀，过去这10年，俄罗斯的物价几乎翻了番，这点之前我们多次讲过。物价上涨，房价当然上涨，这是房产的抗通胀功能。
另外几个国家，都是欧洲传统发达国家，意大利、西班牙、法国、芬兰。这几个国家人口增长很慢，经济增长也很慢，通胀也不高，属于很稳定的高收入国家。即便如此，房价还是慢慢上涨的，只是涨速不是很快而已。
最后，我想说的是，在决定房价的因素中，人口增长、老龄化从来都不是排在首位的因素。从主要国家的数据中，我们看不到人口因素的直接影响。很多发展中国家人口很多、很年轻，增长也很快，可是房价并不增长或者增长很慢。究其原因，还是经济基本面不好。
影响房价的最主要因素，还是经济增长、城市化、通货膨胀。现实中，有些人期望房价下跌，于是到处寻找理由，可惜的是，这些理由都没有得到证据的支撑。
本讲要点：
（1）近年来我国出生人口大幅下降，人口增长减速已经不可避免。
（2）尽管如此，考虑到预期寿命延长、人口向大中城市聚集，大中城市的人口总量还会增加，收入还会增长，房价没有下降的理由。
（3）进一步考虑到未来家庭规模减小，给定人口总量，家庭数量还会增加，房价更没有下跌的理由。
（4）2010年以来，有8个主要大国的人口增速都低于中国，但是核心城市的房价都是增长的，其中德国、韩国的房价增长还很快。
（5）总体上看，我们找不到人口增长减速导致房价下跌的证据。